あるマンションの住戸に、”居室”でない面積がどのくらい
あるかというのを計算されたことはあるでしょうか？
今回は『居室の充填効率』についてです。
私は捨てられない本とかが多い上にL字の机を書斎にいれたいとか
いろいろ我侭で、いつも居室の面積を求めているので、居室でない
面積は少ないほうが嬉しい。なので間取りのチェックでは、
”部屋でない”面積を必ず計算しています。
最盛期には月に一回くらいのペースでいろいろなマンションで
図面集を貰ってきて、順番にほぼ全部ざっと目を通していたので、
多分年間にみてた間取りの数は、千枚は軽く超えていたでしょう。
今でもネットでチェックってのは、暇ができると始めちゃう。
タワーの場合専有面積が同じでも、なんとなく部屋が狭い間取り
が多いような気がしますねぇ...
普通の板型のマンションでも角部屋って、専有面積が広くなった
割りには部屋が広くなっていないことが多い。
これは ”廊下に負けた” 間取りになりやすいから。
これを感覚ではなく数字で書き表せないかな。。。と。
売主側の計算は坪単価に、専有面積の掛け算で値付けしてきます
から、極端に効率の悪い間取りは避けたいですからね。
1坪に1万円札は何枚置けるかはブログにしたけど正解は約272枚。
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11193736389.html
必須の面積であればいいけど、坪単価270万なんてマンションでは、
無駄な面積に対しては、それこそ万札を敷き詰めただけ損してしまう。
（何千万とか坪単価の数字にするとわかりにくいから、私みたいに
ものが”捨てられない”人に対しては、万札を敷いてほーらこれだけ
損してるとかいうほうが説得力があるかも....)
＃最近の例では、晴海の三菱パークハウス クロノレジデンスが全戸
平均でこのくらいだったかな。。。もう１棟あるとは思えない販売の
減速ぶりには目を覆いたくなりますが
（こういう一言多い部分でよくそのうち刺されるぞといわれるし、
よくTwitter でやりとりする のらえもんさん によると、
私は付き合うと口が悪くなる『シスの暗黒卿』扱いされてますが）
無駄な面積に対しては、それこそ万札を敷き詰めただけ損するわけ。
この比例計算でいくと、壁芯1mの廊下が無駄に1m長くなれば82万を
廊下だけに支払ったことになります。
さて、どんな図面集でも、専有面積(これは㎡/坪単位）の他、
各居室の広さが”畳数”で、またキッチンの広さも同じく”畳数”
で表示されています。
不動産表記では、1坪≠2畳なので正確を期して、1.62㎡≡1畳の
通常の定義で、部屋でないところが何畳分あるのか見てみましょう。
＃最近の不動産広告に関する規定の変更で、部屋の広さを何畳相当と
いうときは、壁芯の数字を1.62平米で割って表記しないといけない
ことになってますから、”畳が4畳半敷いてある、不動産表記約5.0畳
の部屋” なんて小難しいものが沢山。
いわゆる団地サイズなんてのがあったりして集合住宅の畳のサイズ
は逆に部屋に合わせて特注。何枚畳が敷いてあるかは定量的な基準に
はならない。
例えば 75㎡の部屋だと 46.3 畳分くらいですから、これから、
通常間取り集に記載のあるリビングルームも含めた部屋全て＋
キッチンの畳単位での広さを全部引き算します。
この数字がそのマンションで、居室でない部分の総面積の
”畳単位”で測った目安になります。
間取り集に記載のある”部屋”の総面積を、
専有面積で除した数を 『居室の充填効率』 と定義
してはどうかというのが私の提案。
なんか”割の悪い”間取りはこの割合が低い筈で、
定量化できないかなぁと。
下の超典型的な田の字の間取りの例を見てみましょう。
ごくごく普通の田の字の間取りですが、長谷工の
図面集とか見慣れた人だとちょっと収納が多いかな
と思うでしょうか。
専有面積77.5平米に対して、畳数表記のある、
リビング＋３つの部屋＋キッチンで 33.9畳ですから、
専有面積/1.62(48.5畳分)からこれを引き算すると
”部屋でない”面積は14.6畳。
居室の充填の効率はぴったり70.0%になります。
この前の回で、リビングの面積が”水増し”されている
ように、実質的な通路が居室面積に参入されている場合
もあるけれども、まずはこれを計算してみるしかない。
デベはモデルルームで、リビング収納をつぶして
カウンターに替える（こうするとリビングの面積に参入
できる）とかして、部屋の面積が増えるように努力して
いますから、たいていギリギリまで部屋に化けさせようと
しているので、居室の充填効率は、実はざっくり７割に
なって割と横並びです。
多くのマンションで 68-72%の範囲に入っていて、
これより多いか、少ないかしたら何か理由があると思って
よいでしょう。
今日はこのあたりで。
次回以降 実例と各論に移ります。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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