総会は7回やったけど、やっぱり直近のものほど割とうまくまとまる
で、今度は難しげな議案をあっさり済ませた例。
（あんまり”総会屋”さん対策の話ではないな）
今年５月の通常総会には、やばめな議案が２つ入っていた
第２号議案 長期修繕計画承認（管理会社提出更新値上がり案の承認）
第４号議案 エレベータ保守契約の変更（メーカー系から独立系へ）
おのおの、結構揉めそうな要素があるけど、生活密着型でないことを
考えても反対票をおのおの11/5票に押さえ込んだのでまぁしゃんしゃん
総会だったといえるでしょう。
自治会の総会のあとのスタートで、議案７つを、１時間半ちょっとで
済ませている一方で、長期修繕計画の更新ではたっぷり20-30分近く
質疑応答できたから、まぁ不思議と思う点がいろいろ訊けたという
実感はあったのではないか。たくさん質問がでても、一人だけが延々
と演説しているのでなければまぁ進んでいる実感はあるから。
３期から会場でプロジェクターでデカ文字のパワポファイルみせながら
説明とかなって、説明が効率化されたほか、やはり事前の作戦で反対票を
少なめに押さえ込んでいるのが大きいかな。
両方とも、あんまり理事長あるいは、それを担当した理事が前面に
でない書き方にしたのが正解。ずるいちゃずるいけども。
長期修繕計画は２期に竣工時計画から５年経過で管理会社による無償
見直しがあって、ちゃんと面積×単価的な積算でやったら、販売時の
30年計画に対して14%ほどのアップになりますってのに合わせて一旦
長期修繕計画を入れ替えたもの。
似たような案件で、一般会計からの定額振替を提案したときに、
随分すったもんだたった一人だけの主張で伸びていたから、
今回は随分気を使った。
∑(面積×値段)ってスタイルで、Excelとかに修繕周期こみでうちこんで
屋根面積総計何平米のざっくりどんな防水工事とか、
床の長尺シートは全部張り替えたら何平米分ありますとか、計画は
そういう形になってなければ、高いも安いもそもそも比較のしようがない。
これはこの方式に切りかえるべきではあっただろうと思う。
一方で、見直してみたらはい4億円アップでございますといわれて、
そのままはい更新しますといったら、この１戸あたり80万円のアップは
なんじゃ～！！とか怒られる可能性はとっても高い。
ただ、３期だけはチャンス！ってなもので、ちょうど地震の復旧で
すったもんだしていたから
（１）１年これを検討する暇もなく放置してしまったら、ものによっては
更新版の修繕周期で形状しないともう４期にかなり違いがでちゃった
（２）何千万も修繕費を、震災復旧のために計画修繕以外に取り崩して
しまったから（これは２月の臨時総会で承認すみ）積立金額から
して地震のせいで大きく予定とはずれている。
なんて
地震のせいで。。。ってのを理由にして多分怒られないのは３期だけ（笑）
まちょうどいいタイミングできた地震に感謝（？）することにして、
● 管理会社が言ってきたとおりに一旦修繕計画を更新を提案する。
＃実際には震災復旧とかで、共通仕様書への提案とかで、専門の
営繕コンサルタント会社に比較すると提案レベルはとっても低かった
から、本気モードの工事は私が仕切るならあんまり頼むつもりはない
けど、なんといっても無料で、面積積算のよりまともな形に切り替わる
なら、値段はともかくとして元のよりはましで、もういっかい精査の
会社がせっせと面積の計算からやりなおさなくてはすむし。
● 変更点とその根拠に関わる説明のプレゼンの実施と、
それへの質疑応答は全部管理会社の修繕部門担当者が受けるとして、
実際に、理事会では確認してませんといって、質疑応答はその担当者
に回答してもらった。（なので20-30分えらくたくさん質問がでてた
けど、私はもう質問はないですか。。。で、自分の用意した更新案が
承認された場合の、現行の積立のままでいった場合の不足額が14億
ほどでますってグラフを見せただけ。
当然責任は理事会にあるんだけど、説明している人がいれば、
これ本当にそうなの？って質問はそっちにいくから楽だったな。
（管理会社の人にとっては結構とばっちりだったかな）
● 精査して本当にこの金額が必要ということになってから積立計画
の更新は検討することにするとして、収支不一致のままで、
『大規模修繕計画』のみの承認を行った。
ーーー 本当に４億いるかどうかは別として、まぁ管理会社のだして
きた計画は値段高めの計画になっているほうが、
あとあと削りましたとかいいやすいし
（精査したらもっとかかりますはちょっと通しにくい）
修繕費の値上げは提案しやすいし... とかの姑息な計算をした
人が裏にいたとかいなかったとか
● これはきちんと精査はしていませんけど、うちの営繕委員会には
価格妥当性を確認できる専門家はいませんから、
なにを修繕するか、いくらで計上するのが妥当かなどの精査は
大規模修繕を専門に扱う営繕コンサルに投げるからねで、
その費用１５０万程度までを４期予算にどさくさにまぎれて計上した
震災復旧の設計監理の会社と同じだから、合わせ技で、もろもろの
外壁などにぶらさがった結果などを反映して目下修繕計画案は
作成中。
＃営繕委員会には何人も一級建築士はいるけど、新築の人中心で
中古のをなるべく安くでキープするというバリューエンジニアリング
の考え方は結構違う。どう工事すればいいかはわかるけど、それに
いくらかかるかが、頭の中で概算できる人はうちの営繕委員会内
にはいないから、上のセリフには嘘はない。
● 補足資料には、”理事会の見解”ではなくて、国交省のH23年4月の
『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』によると、
均等積立方式が望ましいと書いてありますから、その線で、
３０年を均等割でいくとなると、この計画が正しければ、75%のアップ
ですとか書いておきました。
これを、議案の一部ではなくて、成立した場合には保存してください
ねの添付資料のほうにつけておいて、どう修繕積立金を替えていくかの
検討は次期理事会に検討をお願いしますとか逃げておいた。
まぁ『対応する積立金計画』の総会承認は後回しにして、
『値上がりになる長期修繕計画のみ』を可決したわけです。
邪道という気もするけど、結構この手使ってる組合もあるんではないかな..
話が難しいのか、自転車だの車だと月数百円でも怒る人が、
一人あたま８０万円高くなるって”計画”はあっさり承認してくれたな...
不思議なものである。 実際に値上げを提案するときはこんなあっさり
はいかないと思うけどね。
＃ ミニショップの廃止議案を仕込むときの住民説明会でも、年1000万の
赤字が組合に発生といってもぴんとかこなくって、牛乳１本買う人にも
300円の補助といったらそらひどいとかなったから、逆に大きな総額だけ
見せておいて、１戸あたり80万円の値上げ計画になっているって割り算の
結果は逆に見せなかったことはいうまでもない。。。（ずるいな）
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この議案の質疑応答で疲れちゃったのか？ EVの保守の変更のほうも
とってもあっさり。
これ殆ど顧問の管理士事務所にまるなげで議案書まで作ってもらったほか、
契約の詳細を担当するEV保守契約検討小委員会ってのを、Webベースで
活動とかで立ち上げていて、そこからの答申結果という形で取り上げた。
（無論責任は理事会にあるけど、委員会で熟議の結果を承認したのだと
いうと、まぁその場にでている理事会にはあんまり火の粉はやってこない）
独立系？やばいんでないのという質問は想定されるので、更新の契約を
結ぶ独立系の会社の担当者に、詳細質問は直接回答してもらった。
＃さすがに変更になる会社に人にむかって、あんたの会社は怪しげなんでは
ないのか？と聞く人はあんまりいない：独立系ではかなり大手のJESへの変更
で、大元の1100万/8台/年から600万円台にまでは削ったかな。
正直かなり危ない橋かなぁとも思うけど、メーカー系でも結構いいかげん
な保守をしている例は枚挙に暇がないからなぁ。
割とひとごとみたいな取り上げ方をして、こんな検討結果が来てますので
まぁ承認よろしくなんて進め方は、多分１期の私だったらやらなかったと
思うけど、随分スタイルが変わったなぁ。。。
結果理事会が針の筵ってのはうまく避けて可決したけど、みんなわかってて
賛成したのかどうかはちょっとだけ不安。
これで総会編は完結にしておきます。
次回は当然...まとめ編。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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