総会が土曜日、私は営繕を主担当とする副理事長だったんですが、営繕委員長
への引き継ぎを兼ねた売主との協議（実に４期目にして、２期目相当の初期不良
対応が終わってない；指摘は済んでいるので２年瑕疵担保範囲だけど対応は
約束されている）を日曜にやったら、なんかどっと疲れがでてダウン。
そのまま月曜にちょっとしたプレゼンがあったので結構大変でした。
（iPhone+iPadにて実施）
総会は自治会の総会と、管理組合の総会で合わせて11議案あって、
管理組合側は10:30見込みから、1時間半で8議案の採決をしないといけなかった。
実際には10分遅れて引き渡されて、10分遅れてお昼を微かに回って終了したので
まぁちゃんと１時間半。
8議案採決するほかに、
(1) 管理会社作成の長期修繕計画の更新案の変更点説明のプレゼン15分、
(2) 来期も契約するマンション管理事務所のあいさつに、
(3) 保守契約を締結する、独立系のEV保守会社のあいさつ（可決後）
もあったから、ちゃんと質問も十分でて、１時間半ってのはかなり
効率的だったでしょう。
６０ページ以上もある議案書を見ながらではとても概要説明すら終わらない
ので、議案の趣旨説明を、本当に重要なポイントにだけ絞ってプロジェクターで
投影してやらないと、多分この時間では収まらなかったと思う。
前のほうに重めの議案をわざと入れておくのが、
総会時間全体を短くする上ではポイント。
(後で、懇親会で次期の理事の人に、あの順番は狙ってあーしたでしょうと
言われたけどその通り。 知り合いの理事長では、１号議案で今期の成果を
１時間喋って、議場の参加者を弱らせておいて、あと全部さくさく可決した
とかのつわものもいる）
管理会社策定の長期修繕計画の更新案は、値段が３０年で数億円アップしている
んだけど、もともとのが数量×単価ベースでの積算になっていない
（そもそも計画図面ベースでの算定で、竣工図と数もろくにあってない）などの問題が
あるから”値段”じゃなくて、”何を何年周期で修繕して、その面積は何㎡あるから。。。”
という項目のリストとして更新が必要なんだと主張した上で、変更点の説明は
全部管理会社の修繕担当部門が実施。
長期修繕計画を議案にしたのは、うちのマンションでは５年ごとに２０％複利式で
値上げを実施することになっているからで、今120円/平米/月。
うちの管理会社は、もともと修繕積立の販売時の一時金徴収をはじめた
会社で、１期目からこの値段なのは比較的良心的なほうあけど、この値段でずっと
３０年いけるはずもない。
、、、、という点だけ、例の棒グラフと、資金計画の積算グラフで
このままだと破産というA3のでかい表を皆で眺めることに意味がある。
その都度総会決議になる値上げを２割づつなんてたらたらと５年ごと
に実施するなんてのは現実的ではないから、いきなり75%アップくらい
で200円/月/㎡程度に値上げかなと私は思っていて、そのための根回しの一環。
長修の定期的な見直し業務は、委託業務範囲内だからまぁ無料だし、
いっぺん更新したのを貰っておいてから、それを精査しましょうってんで
何億も値上がりして、３０年総額が３０億とかになるのであれば、
これが正しいかどうか、別にコンサル雇って精査するのは当然でしょ？
ってのは通りやすい
（まぁ総額の1/1000も払えばある程度の精査は可能でしょう）からで、
総会の出席者は、管理会社のいいなりの管理組合だなぁと思ったに違いないが、
実は設計監理の能力に欠ける管理会社に大規模修繕工事とかの設計監理
方式での依頼を出すつもりは、”私自身は”毛頭ないんだけど。
ーー今回の震災復旧でも、自分でみてどう足場かけるかもわからんとか
醜態だったからなぁ。まぁ人数と、１年に手掛ける修繕工事のマンション数
を考えれば適当にほかの会社に丸投げして、会社の比較説明書をつくるのが
精いっぱいな陣容しかもともと管理会社は雇っていない）
変更点のプレゼンを管理会社側に実施させると質問を全部そっちに
回せるのもメリットで、これは狙い通り１０近い質問に自分では回答
しないですんだかな。 第１号議案で、地震の震災復旧工事の話とか
を私に長々と聞かされていた出席者、この議案でかなり弱っていて？
すぐ直後にあった、
第３号議案 共用部管球のLEDへの大幅な入れ替えや
第４号議案 EVの保守会社の変更（独立系直契約）
とかがあっさりと質問の１－２個でクリアできた。
来期は地震の関係で、一般会計はそうでなくても1000万を超える
赤字なんだけど、今までの黒字をつっこむのじゃで、さらにLED関係で
300万超える初期投資にはかなり勇気はいった；電気代節約は
年110万ちょいで交換管球代の発生を40万ほど減らせる。
ついでに管理組合の役員選出細則の再々修正を実施が第５．
第６・７・８は、委託契約更新・予算案・役員選任で
まぁさくさく進んで、きっちり１時間半で終了した。
ちゃんと質問したい人は質問もじっくりできたしで
（合計では１５近くでていたんじゃないかな）
結構しっかりやりとりできた感があったんではないかな。。。
３年で７回全部で４６議案を可決してきたけど、私としては
今回の総会がまぁ一番ましにいけたんじゃないかなぁとは。
なかには、
『 地震からずっと水をはってない水景施設の、水質の
点検代ってなんで発生しているの？ 』 とか、
凄い厳しい質問もでていて、その鋭さに
会場みな ”お～～” とか感心するシーンも。
管理組合側でも気が付いてなかったからちとやばいなぁとか思って
暫時黙っていたら、いたたまれなくなった（？）フロントさんが
調べてまいります...とか回答して事なきを得ました。
更新しますというEV会社の人呼んで、質問には対応しますから
といえば、まぁあんまりぶしつけな質問はしにくいだろうしで、
今回は、住民以外での質疑応答での参加者が多かったのが特徴。
管理会社からは、支社長が珍しくきていた
（知り合いの強面の、押しが強そうな理事長のとこはみな
支社長が総会にはやってきて挨拶しますってなもんで、
地区では最大戸数のマンションにしては、扱いが今まで軽かった）
から、修繕計画の担当部門含めて４人。
マンション管理士２人、EV保守会社から２人で８人かな。
やっぱり呼んでおくと安心感が違うというか、あんまりにも
判ってないなというレベルの低い質問はでなくなる効果も期待
していて、想定通りだった。
第４号議案がもし否決されたら、予算案はどう変わるの？
→ すでに否決で予算の変わるものは、このように変わりますと
第７号議案にパッチあててありますとか、想定質問問答集範囲の質問に
こたえるだけでなんとかクリア。
１時間半しかやってない割には疲れたなぁ。
全議案議決権行使書での反対は10人程度までにに抑え込んで
棄権票も殆ど発生なし、97％以上の賛成で可決されました。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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