各種事情で、自分では住まないと決めたら、売るか貸すかしかありません。
ローンの条件で、自己居住用が金利優遇の条件だったりするパターンも多い
わけですが、そのような制約がない場合には貸す方向も考えましょう。
ごく一部の人気物件以外では、築浅で売るのは基本的には損です。
第１１回での数字のように買っていくらも住んでいなくても、かなりもとよりは
値段が下がっていますから、2年程度しかたっていないと、
（新築価格＋諸手数料）ー（成約価格-売主側手数料3%)
の差額が2-3年間同じマンションを賃貸で借りて住んだ場合の家賃より
たいていはかなり高くなります。
－－なので、値付けを誤りやすい。この差額が損にならないように相場が決まる
わけではないのですが、やっぱり住んですぐ売って大損は人間避けたいですから。
例えばうちのマンションのあたり、賃料相場は、比較的高めで、割と築年数の
新しい１㎡で50万円程度のマンションの賃料相場が、同じ面積で年間2.5万円程度
は確保できていますから、単純計算では、5%近くを確保できていることになります。
無論管理費などの固定コストはありますが、転勤などでまた戻ってくる可能性も
高い場合、必ずしも売ることが得とは限りません。
数年たってから売っても、新築直後を超えると、寝落ち率は、年間に新築時の
２％程度に落ちていくので、たとえばローン残債がないなどの場合には、
あんまりあわてて売らないほうが有利になる人はかなり多いはずです。
＃ マンションを投資で考える人は、必ず中古で格安に仕入れたのち１０年程度は
そのまま貸して、非常に古くなる前に売って、合計で収益を考えるのが常道です。
仕入れてすぐ売ってしまうかたちは、得か損かといえばまぁ損なわけです。
残債を清算しないと次のローンがひけないなど事情がある場合はもちろん仕方ない
ですが、自分の年齢がかなり若いような場合には買い替えでも、もう一回買いなおす
だけの与信がえられるパターンは結構あります。
これは、買いかえるほうの上でも探している例えば不動産仲介業者が紹介して
くれる金融機関にもよります。
（私自身過去に、仲介屋の紹介によって、与信が何千万も違うパターンの経験があります。）
年齢が上がってくると余信能力は下がってきますので、前のはちゃんと売って
残債を清算してくれないとこれしか貸せないとか言われがちです。
これは実際に相談にいってみないとわからないですね。
実際にマンションを売りに出すパターンのかなり多くが、次に住み替えるからで、
同じ売主に、”解除条件付き”の契約なんかを結んでいるパターンが結構あります。
契約時に定めた期間や希望する金額で、現在、所有する不動産が売却できなかった
場合、契約そのものを白紙にもどすというもので、これを自分が買おうとしている
次の販売業者と結ぶのは非常に不利になります。
（当たり前ですが、いくら以上で売れなかったら契約解除とする、価格は、誰が
やっても売れるに決まっているような価格に設定されていることが多くて、最悪
まじめに営業しないで、ぎりぎりの価格で買い取ったほうが得になったりします。
これも、”利益相反”の一種だと私は思いますけれども、後を絶ちません）
住み替えができなかったり、ローンが下りなかったりとまぁいろいろな理由で、
この契約を結ぶ人が多いのですが、自分の契約の実施の”前”に、今もっている
マンションを”売り終わっておこう”というのは、どうしても売り手側の焦りを
誘いがちなので、やめておくにしくはないです。
とはいうもののダブルでローンを抱えるわけにもなかなかいかないし
といった場合は、売るしかありませんね。 次回第１３回に続く。
（あと２－３回で終われそうになってきた）
