区分所有者は必ず加入することになる「管理組合」
マンションを購入して区分所有者になると、必ず管理組合に加入することになります。管理組合とは、建物の共用部分や敷地などの共有財産を維持管理するために、区分所有者全員で構成される組織のことです。
管理組合は「区分所有法」によって規定されており、区分所有者は必ず組合員になる義務があるうえに、住戸を売却するなどして区分所有者でなくならない限り、管理組合を脱会することはできません。
管理組合は区分所有者全員で運営する組織で、マンションの維持管理に関するあらゆることにおいて、区分所有者全員の意思を集約・確認する必要があります。そのために、区分所有者が全員参加する最高意思決定機関の「総会」を、最低でも年に１回開催することが定められています。
管理組合の組織は株式会社にたとえると分かりやすい!?
しかし、日常的な維持管理に関する案件について、ことあるごとに総会を開き、区分所有者の意思を集約・確認することは現実的ではありません。そこで、日常的な維持管理に関する業務は、区分所有者から「理事（役員）」を選び、一定の範囲で業務を任せます。
マンションの規模によって理事の人数はさまざまですが、総会で選ばれた理事のなかから、さらに互選によって「理事長」を選びます。この理事長が、区分所有法上で定義されているマンションの「管理者」として、管理組合の代表となります。
また、管理組合には通常、管理組合の会計や理事会の業務をチェックする役割を担う「監事」という役職も置かれます。監事は理事会に出席して、意見を述べることができますが、理事会のメンバーではなく、チェック機関として独立した立場にあります。
下記の図表は一般的な管理組合の組織についてまとめたものですが、管理組合の組織は株式会社にたとえるとわかりやすいと思います。
［図表］管理組合の一般的な組織
管理組合で、日常的な維持管理の案件を処理する「理事会」は、株式会社における「取締役会」にあたり、「理事長」は「代表取締役」に、「理事」は「取締役」に、「監事」は「監査役」にそれぞれあたります。
管理組合の最高意思決定機関である「総会」は「株主総会」にあたり、「区分所有者」は「株主」にあたるわけです。このように考えると、管理組合の組織や役割が理解しやすくなるでしょう。
ところで、理事会がマンションの日常的な維持管理業務を任されるとはいっても、理事の多くは仕事を持ち、プライベートの時間を大幅に割いて、業務にあたるのは非常に難しいことです。
そこで、ほとんどのマンションの管理組合では、マンションの維持管理業務の一部、あるいはその大部分を、マンション管理会社に委託しています。
イラスト＝田中マコト