それぞれ選任専属の不動産取引業者を経由して購入する事になるのだが、キャッシュで購入する人もいればモーゲージローン（住宅ローン）で買うかのどちらかで買う事になるのは日本と同じだ。
不動産投資 ブログランキングへ
しかし、パート3でも説明したが銀行ローンの場合、アメリカ本土の様なノンリコースローンはハワイでは扱っておらず、一般的な日本の住宅ローンなどの融資と同じ「リコースローン」のみの融資だけになる。
これには正直驚きましたが、サブプライムでアメリカ本土の銀行は被害があったのだが、ここハワイの銀行はリコースローンしか受け付けない為に損害は無かったそうだ。
住宅ローンで購入できる物件は、戸建やコンドミニアム、ホテル・コンドミニアム以外に、4ユニットまでのアパートや、敷地に4つの戸建住宅など小規模な物件は購入できる。
属性にも寄るが、融資は物件購入価格の30～50％の頭金を必要とし、残りをリコースローンとして根抵当権を付けられて、更に保険まで決められた割合を強制的に掛ける必要がある訳だ。
では、それ以上の4ユニットはそうかと言うと、ビジネスローンとなり融資条件もほぼ同じになるが、問題は物件がレインズの様なネットにも市場には全くと言っていいほど出ていないのが現状だ。
実はここハワイでは、不動産業者が二つに区分けされていて、個人相手に戸建やコンドミニアム、ホテル・コンドミニアムを扱う業者と、商業ビルや4ユニット以上のアパートやマンション等を専門に扱う業者と二つに分かれるのだ。
では、4ユニット以上の物件を扱う業者はどこにいるかと言うと、大小様々な規模の業者から、事務所も持たず一人だけで携帯1個持って販売する一匹狼のブローカー業者等も入れると、個人相手に販売する業者以上に数多く存在しているそうで、扱う物件は非公開でネットなどで掲載する事は絶対ないそうだ。
仮にその様な物件がネットや市場に売りに出されている場合は、何らかの瑕疵があり問題のある物件と言っていいそうで、業者曰く爆弾を抱えてる物件だと思った方がいいそうで、ホームインスペクターに調査させると問題個所や違法建築されてる可能性も高いと言う。
ハワイの不動産投資では、日本の様な川上情報と言うのは存在せず、業者同士の情報交換や仲介委託すらしなくても、買う顧客が存在して現実として直接取引されて行くと言う。
業者は富裕層リストを情報源として、物件を探してきて顧客に情報を提供して仲介業務をこなす訳で、日本式に言うと「両手（両方から手数料を頂く）」事になる。
一匹狼のブローカー業者だと、管理業務はできないので管理専門の業者を紹介する。
その業者は顧客から管理料を貰い、その何割かをブローカーにコミッションとして支払う訳だ。
顧客には何年か物件を所有させて、家賃収入を得ながら不動産の値上がりまで待たせる事になる。
何年間か所有させて業者は売った物件を転売させて、別な顧客に引き継がせ市場価格を吊りあげて行く仕組みが出来上がる事だ。
ハワイの不動産が高騰してる原因は、この様な商業物件専門業者が値段を釣り上げて投機対象とした事で市場価格もけん引し、住宅ローンで購入できる物件までも値上がってしまっている訳だ。
その為に、銀行も住宅ローンに関して融資する際には、投機目的の顧客には慎重にならざるを得ない訳で特に居住目的で無い日本人には、頭金を多く入れる事を条件とした厳しい融資になる。
では、更地から住宅を建築する場合はどうかと業者に質問をしたが、逆に驚く様な質問で返された。
それは「ここハワイで新築を作るのであれば、建築許可が下りるまで時間が掛かりますが、それまで寝かせるだけの資金力はありますか？」と業者は質問をしてきた。
前回の様なお役所仕事で事が進むここハワイでは、新築を作るには申請して許可！申請して許可！で、システマティックにはナカナカ事が進まない場所なのだそうだ。
業者曰く、ここハワイでは新築を作る事は、潤沢な資金が無い限り考えない方がいいと言う。
私が仙台で所有していたような物件をハワイで建築する場合は、普通は3年以上掛かると思った方がいいそうで、その間の固定資産税や何やら掛かるお金は、全て建築前に施主が当然支払わなければいけない訳で、途方もない時間が掛かるだけで無駄な出費が多くなる。
日本の富裕層がハワイの物件を買う事はいい事だが、一つアドバイスするとすると、必ず物件に対して「トラスト（信託）」で保全する事だ！
日本人相手の不動産業者の中には、これの説明をしないで販売してしまう業者もおりますので、注意が必要だし30万程度でトラストは出来てしまうので必ず行いましょう。
これをしないと、所有者が亡くなり名義変更をしようとしても、一旦裁判所が保全してしまいます。
引き継いだ方の所有権にするには相当の時間と、弁護士に支払うコストは膨大な費用が掛かるのだ。
これを回避する方法が「トラスト」なので、必ず海外の不動産屋資産などは保全する事をお勧める。
私にとってハワイは観光に来る場所であり、仕事をするにも不動産投資する場所では無いですね。
一見良さそうなハワイでも、抱えている問題が山ほどある事が分かった。
一昨年から、ニュージーランド、アメリカ本土、ハワイと不動産調査をして、先進国の中で不動産投資をする環境が整った国は、税金関係を考えるとやはりニュージーランドに辿りつきますね。
終わり
不動産投資 ブログランキングへ