ネットでも調べる事が出来るのだが現地を歩くと、この街の歴史が感じられる。
この街は古くから漁業が主流で、港で水揚げされた魚は築地などに運ばれていたが、ホントにいい魚は箱根や伊豆の板前が購入し、旅館やホテルで提供されたそうだ。
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銀ママが購入希望してる箱根の温泉旅館なのだが、私はその会社の謄本や決算書と登記簿謄本を取寄せ、税理士や建築士などにお願いして時間を掛けて調べていた。
この会社は温泉旅館よりも前に、小田原市内でガソリンスタンドを初代が古くから営んでいた。
個人商店として始められ旧名は「有限会社○○与三郎商店（仮名）」として登記されて、2代目が、資本の増資の際に株式会社へと変更して、古くからの名前は消滅したのだった。
小田原に5店舗あり景気も良かった時代に、2代目が箱根に旅館を始められ様だ。
その後、バブルが始まり景気が良く不動産投資も始めたがバブルが弾けて、本業まで脅かすほどの莫大な損失を被ってしまったのが始まりだった。
景気が悪くなりガソリンスタンド2店舗を売却補てんする事となり、3店舗が現在残った事になる。
彼女は旅館を購入する事を意欲的に考えているようだが、私は旅館だけを購入するのは反対意見だ。
物件はバブル前に建てられて非常に良い状態なのだが、リノべーションに○○○○万円掛かる事だ。
工事期間の10カ月は、旅館は営業が出来なく収入が入ってこないので損失となる。
それを銀座のクラブの売上だけで、補てんするのはかなりの出費であり痛手になると思う。
その間の従業員は解雇するのか？新規にホテルとして開業する際に新たに募集するのか？現在働いている方達をクビにするのも退職金も払わなければいけない訳だ。
決算書や登記簿謄本を見ると様々な見えない事がわかるのだ。
私はガソリンスタンドの決算書をみて、土地の登記簿を見ると面白い事がわかって来た。
それはこの3軒のガソリンスタンドの立地にある。
小田原駅から徒歩5分の場所にある1軒のガソリンスタンドだが、商業地域の角地に建っている。
市役所の建築課に行って調べたのだが、凄いのが建蔽率80％容積率600％もある事だ。
後の2軒も畑だった場所を初代が購入して、ガソリンスタンドを建てたのだが、こちらも現在の用途地域は近隣商業地域に指定され、80％/300％に指定されて現在もスタンドを営んでいる。
プロパンガス屋も兼業して、近隣に配達したり箱根の別荘や旅館にも配達して、こちらは黒字経営を続けているが、ガソリンスタンドはここ3期赤字経営が続いているようで厳しい状態だ。
借り入れも全ての物件に抵当権が付いていて、これ以上融資は難しいだろう。
私が考えるには、3月のモラトリアムが解除されると、この会社自体の存続は無理だと思う。
私が考えるには、この会社を51％でＭ＆Ａで買収する事だ。
銀行もＹ銀行を頭に、信用金庫などからの借り入れがあるのだが、結構高い金利を支払っている。
それに借入れに対してかなりのボリュームのローンは返済してきたのだ。
Ｍ＆Ａの際は、銀行にも少しは泣いて頂き、借金の棒引きを検討して頂く事も良いでしょうね。
銀行は、このスタンドに建ってる立地が目当てだろうと感じている。
モラトリアム後には、バラバラで任意売却か競売に掛けるだろう。
しかし、Ｍ＆Ａで彼女が買収する事になれば話が変わって来ると思う。
プロパンガス屋は現在も顧客がいるので切り離し、競合会社に売却してしまいスタンドは廃業し、売却利益を元手にスタンド跡地に、3棟の賃貸マンションを建設する案を考えている。
旅館は赤字でもマンションが建ち、家賃収入が安定してからリノベーションを考えた方がいい。
しかし、問題はスタンドの解体費用だ。
ガソリンスタンドは、かなりの強度の基礎が入っていて、燃料タンクも地下に入っている。
ガソリンスタンドは、消防法により厳しく規制されており、火災や天災などが発生しても、炎上爆発などしないように厳重に設計されています。
地下に埋設されたタンクや排水設備に加え、耐震強度も高い建築物なので「地震が来たらガソリンスタンドに逃げろ！」という位に頑丈な構造で設計されている。
あと一度廃業したガソリンスタンドの設備は二度とガソリンスタンドとして再起することはできない。
その理由は、廃業届を提出すると、地下に埋設しているタンクの中に砂を入れなければならないので、廃業したガソリンスタンドは解体するか、建物だけを別の業種として使うしか方法がないのです。
だからマンションを建築すると言う事は、地下のタンクも撤去する必要がある訳だ。
タンクの撤去費用は規模にもよるが、数千万万単位だそうでタンク内でガソリン漏れなどが見つかれば、土壌改良対策には２０００万～３０００万円が必要になるそうだ。
地域によっては、助成金などが出るそうでこちらも調べてみる必要がある。
彼女がこの案を受け入れるかわからないが、結果報告を来週するつもりだ。
旅館だけを購入するのは、かなりの負担で本業にも影響すると思う。
まずは家賃収入で日銭を稼いで安定すれば、本業からの出費も少なくなり楽になる。
焦っても良いホテルは出来ないし、余裕があった方がいいプランも浮かぶ事だろう。
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