私を知ってる不動産投資家さんや、金融セミナーで知合った方達も必ず興味本位で「収入がなくて何して食べてるの？」と聞いてくる。
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私には幾つかの資産があるが、その一つに「US-REITファンド」からのリターンがある。
一昨年に少しずつ買い足してきて、昨年の不動産売却益の一部をファンドに預けて運用してる。
これがまた非常に優秀で、簡単に言うと500万円預けて毎月10万円が入って来る感じだ。
10％の税引きで振り込まれるので、グレーなお金では無くとてもキレイな現金となる。
利回り22％と言う事は、下手な不動産投資してるより遥かに利回りは宜しい感じだ。
毎月の配当金をファンドに再投資する事で、複利効果も生れ結構な金額に増えてゆく商品でもある。
株や債券と違ってアメリカの不動産に投資して、その収入の中から配当金として振り込まれる訳だ。
投資先は、全てアメリカのオフィス、倉庫、戸建、小売、共同住宅、ホテル、リゾートになる。
アメリカは日本と違って「人口が今でも増えている社会」なので、株や債券などと違い1日で不動産価値が暴落する事はあり得ないので、私は安心して預けている。
しかし、昨年から円安になってきて配当利回りも落ちて来たが、その代り基準価格が跳ね上がり
保有資産全体が増えた事になった。
この増えた金額だけでも、地方の戸建をキャッシュで買える金額に相当する。
8年前に自己資金ゼロで不動産投資を始めて、結構な金額に増えた事は出口戦略としては100点だ。
今年は「金融円滑化法案」も終了するので、不動産を購入するにはチャンスの年となる。
しかし、私は今後の破綻寸前の経済と少子高齢化が進むこの日本で、果たして不動産投資が賢い選択とは思っていない。
政権交代によって、円高から円安になりこのまま進む可能性も十分ある訳で、今後は十分に状況を把握して投資先を吟味したいと考えている。
では、海外不動産投資を考えると、アジアに人気が偏って物件見学ツアーや購入された方もいる。
私は特にアジアの不動産を購入する事は危険だと感じている。
昨年、友人がマレーシアに視察ツアーで同行した後、帰国をずらして再度ツアー先を訪ねたそうだ。
英語を話せるので、一人で中国人の振りをして物件見学をした時に提示された金額が、日本人ツアーの価格より2割ほど安かったと聞かされた。
交渉すれば3割引きになったかもしれないと言うほどの開きがあったのだ。
華僑のネットワークが堅いので、日本人はカモられている事は間違いない訳で、そんな国で不動産投資をして、大事なトラの子を出す何て考えられませんね。
それに私がアジアで投資するのであれば、現在中国人が投資してるモノに投資した方が賢いと思う。
中国人がひと儲けした後であり、それだったら賢い中国人のマネをした方がいいと私は考える。
それに、賃貸につき物のリフォームを依頼する際も、現地語もシステムも分からず必要のない人間の中間流通マージンが明確に見えない事も投資をしない理由だ。
リフォーム費用のコストが、妥当な値段なのか？それさえ施主支給も出来なくて全てお任せで依頼する。
私にはそんな投資方法は怖くてできないし、キャピタル狙いの投機（バクチ）としか考えられない。
私の考える不動産投資先は、アメリカの様な「ホームインスペクション」などある環境がいいと思う。
リフォームを依頼する際に「マークアップ方式（原価加算方式）」で、現地の管理会社の利益を25％程で契約をして発注すればいいし、それぞれ仕事を個別に発注した全ての請求書や領収書を添付させれば経費は明確になる。
これをアジア圏で出来るかと言うと、そもそも値段の見当もなく労働組合がない社会の新興国では、値段だってあってない様なものと考える。
100円だったモノが管理会社が入り、その間にも何人もの人が介入すれば1000円に成る事もある。
投資とは、余計な人を介在させる事がない事が重要で、費用も明確にわからなければいけない。
それができる国でないと、不動産投資は不動産投機になってしまいますよ。
この様な国では不動産投資をしても、結局は売却した際の利益に日本で税金も払えば手残りは少ないと思う。
そんなこんなで、私はもう少しファンドの配当で暮らして行こうと思います（笑）
私の考えでは海外の不動産を買うよりも、まずは今のうちに海外の銀行口座を作った方がいいですよ。
HSBCでも、昨年オーストラリア、シンガポールも日本人が口座を作る事が出来なくなった。
プレミア口座を作って、VISAなどのデビットカードが付いた円口座でもいいから、早めに開設した方が先決だと思うんですけどね。
それにより日本のコンビニなどのATMから日本円を引き出しができる訳であり、これ以上は説明しなくても私の言いたい事がわかるだろう。
日本に居ながら口座開設も出来る、サポート体制も非常に優秀な会社も存在する。
知りたい人はご紹介も出来ますよ！
ちなみに日本から近いからと言って、香港でHSBCの口座開設何て絶対してはいけませんよ！
香港には秘守義務が緩くなり、日本の国税の支店ができてアンテナ張ってますからね！
口座を凍結されたり、口座その物を差押えさられた方がいると聞きました。
口座を開設したら、日本から海外送金もダメでハンドキャリーが一番安全でしょうね。
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