「敷地利用権」は「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」と定義される
（区分法2条6項）
通常は、土地の所有権の共有であるが、賃借権・地上権の順共有の場合もある
（１）分離処分の禁止
①原則・・敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、
専有部分と敷地利用権を分離して処分することができない
②例外・・ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない
（区分法22条1項）
専有部分と敷地利用権は、不可分であり、原則的に分離して処分できない
【分離処分できる場合】
共用部分・・・法律（区分法）に別段の定めがある場合
敷地利用権・・規約に別段の定めがある場合
（２）敷地利用権の持分の割合
専有部分が譲渡されたときに、敷地利用権の持分も譲渡されることになる。
①原則・・分離処分が禁じられている場合において、区分所有者が2個以上の専有部分
を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、共用部分の持分の割合
（専有部分の床面積の割合）
②例外・・ただし、規約で異なる割合を定めたときは、その割合による（区分法22条2項）
敷地利用権の持分割合は分譲契約により定まるが、分譲契約に定めがなかった場合は平等と
推定される（民法250条）
注意１）分離処分の禁止・敷地利用権の持分敷地利用権の持分の割合に関する規定は、建物の
専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合
に準用する（区分法（22条3項））
分譲業者がマンション完成後引き渡し前に単独でマンションを所有する場合にも分離処分
禁止などの適用があるということ
（３）分離処分無効の主張の制限
①原則・・分離処分禁止の規定に反する処分については、その無効を善意の相手方に主張
できない
②例外・・ただし、分離処分禁止を登記した後にはこの限りでない（区分法23条)
表示の登記がされると原則として分離処分が禁止される
（４）民法255条の適用例外
民法255条「共有者の１人が。その持分を放棄または相続人なくして死亡したときは
その持分は他の共有者に帰属する。
民法239条「無主の不動産は、国庫の所有に属す」
①分離処分が禁止されている場合には、民法255条の規定は、敷地利用権には適用しない
区分所有者が相続人なくして死亡したときは、特別縁故者にその所有権が帰属し、特別縁故者
がいないときに国のものとなる
（区分法2条6項）
通常は、土地の所有権の共有であるが、賃借権・地上権の順共有の場合もある
（１）分離処分の禁止
①原則・・敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、
専有部分と敷地利用権を分離して処分することができない
②例外・・ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない
（区分法22条1項）
専有部分と敷地利用権は、不可分であり、原則的に分離して処分できない
【分離処分できる場合】
共用部分・・・法律（区分法）に別段の定めがある場合
敷地利用権・・規約に別段の定めがある場合
（２）敷地利用権の持分の割合
専有部分が譲渡されたときに、敷地利用権の持分も譲渡されることになる。
①原則・・分離処分が禁じられている場合において、区分所有者が2個以上の専有部分
を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、共用部分の持分の割合
（専有部分の床面積の割合）
②例外・・ただし、規約で異なる割合を定めたときは、その割合による（区分法22条2項）
敷地利用権の持分割合は分譲契約により定まるが、分譲契約に定めがなかった場合は平等と
推定される（民法250条）
注意１）分離処分の禁止・敷地利用権の持分敷地利用権の持分の割合に関する規定は、建物の
専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合
に準用する（区分法（22条3項））
分譲業者がマンション完成後引き渡し前に単独でマンションを所有する場合にも分離処分
禁止などの適用があるということ
（３）分離処分無効の主張の制限
①原則・・分離処分禁止の規定に反する処分については、その無効を善意の相手方に主張
できない
②例外・・ただし、分離処分禁止を登記した後にはこの限りでない（区分法23条)
表示の登記がされると原則として分離処分が禁止される
（４）民法255条の適用例外
民法255条「共有者の１人が。その持分を放棄または相続人なくして死亡したときは
その持分は他の共有者に帰属する。
民法239条「無主の不動産は、国庫の所有に属す」
①分離処分が禁止されている場合には、民法255条の規定は、敷地利用権には適用しない
区分所有者が相続人なくして死亡したときは、特別縁故者にその所有権が帰属し、特別縁故者
がいないときに国のものとなる