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外壁塗装やります！

テーマ：不動産投資 bigupset31sueの投稿 2012年02月25日 02時17分21秒
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水戸アパートの

外壁塗装＆屋上防水

を実施することにしました。とりあえず

3月上旬から約2週間程度

で工事は終わるようです。色はずっとIKEAと同じ青と黄色にしようと思ったんやけど、いろいろな方から「それはイマイチっしょ」とか「落ち着かないんじゃない」とか不評を買ったので、ここは素直に引き下がりました。どんな色になるかは、後日写真入りで発表しますね。ちなみに

お値段は2棟なのでおおよそ150万円ちょっと

かかるようです。入居者さまのためにも、きれいにしなきゃですよね。


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木造の心地よさ

テーマ：不動産投資 bigupset31sueの投稿 2012年02月01日 11時36分03秒
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大家デビューして2年半がたちました。いろいろと失敗もあったものの、大ケガには至らず、何とか続けることができてます。現在、鉄骨と木造の2棟所有してますが、やはり木造の方が全体的に心地いいです。

ここで、リンスカムの木造物件を数字的にご紹介します。物件は被災地福島県にあります。1K16室のどこにでもあるアパートです。これを1年半前に1310万円で購入し、340万円かけて外壁塗装＆空室12室のリフォームをしました。畳をクッションフロアに替えました。駐車場が全戸分ないという致命的欠陥を抱えているものの、管理会社および地元の不動産会社の献身的サポートのおかげで現在満室です。

融資はリフォームローンも含めてすべて日本政策金融公庫で約1700万円を期間10年で借りました。おおよその月の返済額は17万円です。満室家賃は46万円弱です。でも築20年と古いので、毎月何かしら壊れたりなど、ちょこちょこ修繕が発生します。築古木造アパートの宿命っすね。

それでも全く何も起こらなければ、管理費を引いた月の単純キャッシュフローは約25万～26万円です。固定資産税も17万円程度ですし、遠隔地ではあるものの、現在はほぼメールと電話のみで仕事ができるので、非常に楽チンです。経費があんまりかからないというのは心地いいです。

減価償却期間が短いのが今後の課題ではありますが、リフォームローンまで含めても表面利回りは約33％あるので、やはり高利回りはいいですね。埋めるまでは苦労しましたが、軌道に乗れば木造は最高だと思います。


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