今からの不動産投資のご参考に
９月１１日
不動産ファイナンスの話のついでにご参考になる記事を紹介します。
すでに一部不動産担保融資専門のノンバンクでは不動産の調整局面に向けて、融資掛目を抑えたり、融資自体を優良な案件以外は控えるような対応をスタートしているようですが、時事通信の記事でこの対応が正しいと思わる記事を見つけました。
私も喜び勇んで不動産一極投資をしまくっていた、８９年のバブル絶頂期の不動産融資に対する新規貸出額を、今年4～6月期、２７年ぶりに上回ったと言う記事です。
不動産融資、バブル期上回る＝マイナス金利で流入―4～6月
銀行や信用金庫の不動産向け融資が急増している。日銀によると、今年4～6月期の新規貸出額は前年同期比22．0％増の3兆1271億円に達し、バブル期の1989年に記録した4～6月期のピーク（2兆7679億円）を27年ぶりに更新した。日銀が今年2月にマイナス金利政策を導入したことで、運用難に陥った資金が不動産市場に流入しているためだ。
新規貸出額は都市銀行や地方銀行など145行と、265信用金庫の合算。不動産向けは年度末にかけて膨らむ傾向があり、今年1～3月期は15．7％増の4兆4113億円と、全四半期を通じて過去最高となった。4～6月期は1～3月期に比べて総額は減ったが、伸び率では上回り、増加ペースは加速している。
みずほ証券の石沢卓志上級研究員は「マイナス金利政策の影響で借入金利が低下し、不動産関連企業が資金を調達しやすくなった」と指摘する。融資案件では、東京五輪・パラリンピックを控えた首都圏の再開発や、不動産投資信託（REIT）向けが増加。賃貸住宅を建てた土地は相続税の評価額が下がるため、節税目的の個人向けアパート融資も伸びた。
バブル期には、不動産向け融資の拡大が地価高騰を招いた。その後のバブル崩壊で融資が不良債権化し、金融システム不安につながった。
日銀は「今のところバブル的な状況ではない」（幹部）との立場を崩していない。ただ、大都市の一部では不動産価格の上昇傾向が強まっており、石沢氏は「今年後半には局所的にミニバブルが発生する可能性がある」と注意喚起する。
私どものファクタリングサービスの資金も、実は有利な不動産投資が難しくなったことでプロの不動産投資資金が入ってきているように、金融機関を中心としたBtoB以外ではなかなか良い不動産投資案件がなくなっているのは事実です。
このような時、ババをつかまされるのはだいたいにおいて素人の投資家です。
不動産業者や怪しいコンサルタントに、フルローン、つまり自己資金ゼロであなたも大家！なんて世迷いごとに騙されるのはいつの時代もプロとは言えない素人の投資家です。
私もえらい目にあった地方不動産への投資など、キャッシュをたらふく持つ資産家以外の方が手を出したら、高い確率で破綻につながる懸念が高いから本当に気を付けていただきたいと思います。
私の不動産に対する目利きも、もはや時代遅れですが、これだけは真理だと思っています。
「不動産投資は利回り＋流動性の２つの要素が重要」
特に高めのLTVで投資をする場合は利回りよりも流動性の方が大事だとさえ思います。
なぜかと言うと、９０年代以前の戦後ずっと不動産価格の上昇局面が続いていたような時ならまだしも、不動産も調整局面が存在する限り、流動性が低い不動産に投資をしていたら、いわゆるタイミングよく手仕舞いができないのです。
手仕舞いできないと、必ず金融機関とトラブルが起きて、その後の取引がダメになるだけでなく、大損を被ったり、極めつけは破綻につながります。
不動産の流動性を考える時、何が大事かと言えば、売却する、つまり他人が購入してくれないとならない訳です。
つまり他人も買い易い不動産である必要があるのです。
買い易い不動産とは資金調達がやり易い不動産のことです。
つまり取得資金が確保し易いかどうかということです。
多くの場合不動産の取得は自己資金だけではなく融資など資金調達をします。
つまり資金調達がしづらい不動産は流動性が低いのです。
ここからは、不動産ファイナンスの記事を読んでいただいている方はご理解されていると思いますが、どこの不動産が融資を受けやすいかと言うと、首都圏、特に東京、神奈川、埼玉、少し落ちて千葉の物件です。
地元の方には申し訳ありませんが、群馬、栃木、茨城となると急に難易度が上がります。
まだ、この３県なら、首都圏ではなくても、京阪神や名古屋、福岡市、静岡市、仙台市、札幌市の大都市の方が融資は受けやすいです。
ところが、融資が受けやすいところほど、顧客は多いわけですから、売買価格は高くなるから、利回りは低くなります。
だから、自己資金少なく大家になろうとすると、どうしても地方の大都市ではない都市の不動産になってしまうのです。
私の場合、福岡市の物件でさえ９０年代のバブル崩壊時は、抵当権が抹消できる価格では梃でも動かない状況になったぐらいですから、時代が変わったと言っても、地方の中堅都市の不動産は自己資金が少ない状態での投資は危険です。
今日紹介した記事はリアリティのある記事です。
あなたの不動産投資のご参考になれば幸いです。
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銀行から融資を断られた経営者の皆様へ