不動産融資から見る地方活性化の必要性
２月１日
今日は資金調達の話から少し離れます。
ノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資を見ていて思うのは、首都圏、特に東京２３区の不動産と、地方の不動産のあまりにも大きな格差です。
ご存知のようにノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資は、原則、不動産評価があれば、属性問題で重大な問題がなく、また明白に融資をしてすぐに元利払いが破綻するようなことでもなければ実行される融資のことです。
つまり極論すれば、不動産価値がすべての融資と言っても過言ではありません。
だから、担保対象になる、あるいはならない不動産の地域を見れば、その地域は経済の状況が分かります。
不動産価値は、不動産価格と流動性から成り立っています。
つまり不動産担保融資の担保対象になる地域の不動産は価格も高いし流動性も高く、逆に担保対象にならない地域の不動産は価格も低いし流動性も低いのです。
そもそも、不動産価格と流動性は表裏一体の関係にあります。
流動性が高い。
つまり、多くの個人や会社が欲しがる不動産だからこそ早く流通し、このことを流動性が高いと言います。
また、多くのニーズがあれば、当然流通する価格は競争論理が働いて、上昇基調になります。
つまり流通する価格も高くなります。
もちろん流動性が低い場合はその逆になります。
要は首都圏、特に東京２３区の不動産は元々の価格も高いし、流通性（流動性）も高いから、時間が経過しても価格が急に下落する懸念は少ないことから、不動産担保融資を行うノンバンクやファイナンス会社も安心して融資できるのです。
万一、返済不能になっても、任意売却による売却返済が価格さえ調整すれば早期に完了する可能性が高いし、競売になっても落札価格も高いし、やはり早期に落札される可能性が高くなります。
だから、東京２３区を筆頭に、東京都下、神奈川県の横浜や川崎、埼玉県のさいたま市よりも東京寄りの地域や、千葉県の千葉市から東京寄りの地域の不動産が担保なら、数多くのノンバンクやファイナンス会社が競って融資を行うのです。
だから不動産価格が低く流動性が低い地域の不動産を担保とした融資は、逆に少なくなるのです。
不動産価値が高い都道府県とは、当然ながら経済活動が盛んな都道府県で、GDPも大きくなります。
逆に不動産価値が低い都道府県とは、経済活動が停滞しGDPも小さな都道府県です。
ここで面白いグラフをFunDOと言うサイトで見つけました。
都道府県のGDP規模ランキングも分かりますし、主要国と都道府県のGDPを比較しているグラフです。
転載しますのでご覧ください。
次回はこのような状況は、果たしてこのままで良いことなのかと言う問題について私見を話したいと思います。
