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2014-02-28 02:22:59

ブルックナー交響曲第7番

テーマ:好きな音楽



2月28日
恐縮ですが、今日は私のどうでも良い音楽の話題です。
最近、歳を取ったからかブルックナーの交響曲にはまり始めています。
ブルックナー?誰と思う方も多いと思いますが、少しクラッシックに興味のある方ならご存知だと思います。
でも、若い頃は私はどうも盛り上がりに欠けると言うか、何かボウーウーボウー言っているだけで面白みに欠ける曲と感じて好きになれませんでした。
さらにマーラー同様、曲がやたら長いんです。
マーラーは飽きませんが、ブルックナーときたら1時間以上、一本調子でボウーウーボウーって感じで、まず車で聴いたら子守唄でした。
ところが、最近はやたら肌が合うのです。
上の動画で紹介したブルックナー交響曲第7番はブルックナーの愛好家からすれば、とっつきやすい入門曲らしいのですが、ブルックナーの交響曲の中でまず好きになった曲です。
誤解を恐れずに言えば、何かブラームスの2番、ベートーベンの田園と、私には相通じるところがあります。
それは違う!全くわかっていない!とブルックナーの愛好家には言われそうですが、私にはそのように感じるから仕方ありません。
つまり、2番も田園も最近やたら聞くと気色良く癒されるのです。
きっと愛好家から言えば、7番は最もブルックナー色のない曲で、それこそ浅い!!!と言われそうですが、そんなことは知ったこっちゃなく、私にとっては好きな曲です。
最近はyoutubeができたおかげで、様々な指揮者、オーケストラの演奏を聴くことができます。
中でも上のyoutubeのジュリーニとウィーンフィルの演奏は良いですよ。
あとは下で紹介する、カラヤンのベルリンフィルの演奏ではなく、1989年のウィーンフィルのカラヤンの生涯最後の録音になったCDは好きですね。
何とこのCDは車のナビに保存して日々聞いています。
昔なら眠くなったかもしれませんが、今は大丈夫です。
もし、読者の方でブルックナーに多少とも興味がおありの方には、この7番はお勧めです。
メロディー綺麗ですよ。
ブルックナー:交響曲第7番/ユニバーサル ミュージック クラシック

¥1,800
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思うように資金調達ができない方へ
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2014-02-27 01:22:56

リゾート物件の不動産担保融資

テーマ:資金調達


思うように資金調達ができない方へ

2月27日
今日は軽井沢などのリゾート物件の不動産担保融資についてです。

一見、軽井沢ならブランドだし、それなりの賑わいもあるから、不動産担保融資の担保評価も高いと思いがちですが、実はノンバンクの評価は厳しいものがあります。

極論を言えば、軽井沢の旧軽の一部やそれこそ駅前でもなければノンバンクが行う不動産担保融資の評価を言えばほぼゼロと言っても過言ではありません。

現在、会社与信の要素をほとんど見ないで融資する純然たる不動産担保融資を行うノンバンクは、最も老舗のノンバンクが信託銀行の子会社になって以来ほぼ銀行のようなり、リスクをとらなくなったから、4社しかないと判断しています。

この4社で言うと、全国どこでも坪単価10万円以上であれば担保とみなす1社を除いて、残りの3社では軽井沢は実質的には対象地域外です。

つまり、軽井沢の物件では不動産担保融資が非常に受けにくいのです。

この事実はぜひ現実的なものとして認識いただきたいと思います。

と言うのは、軽井沢をはじめ箱根、伊豆高原、八ヶ岳、那須と言ったリゾート物件を担保に融資を受けることはできないかと言う相談はけっこう多いのですが、

正直物件に似合う額の融資ができたことがありません。

中には豪華な別荘で、何億もしたような物件も含まれていて、非常に心苦しいのですが、NGと言わざるを得ないのです。

と言うのは、このような超豪邸のようなプレミアム物件は、唯一坪単価10万円以上であれば全国どこの物件でも担保として見るノンバンクでも、プレミアムな要素の部分は評価に加えないので、例えば2億かけた物件でも、掛目50%の1億なんて言う評価は出ないのです。

だからたとえば坪単価10万円の土地300坪だとすれば土地の評価は3000万円、融資額の掛け目は低いから、良く出て1000万円とか、良く出て1500万円なんてことになるのです。

軽井沢に行けばわかりますが、超豪華な別荘でも山林のような立地も多いから2億円の物件を担保とした融資額が300万円とか500万円なんてことにもなりえるのです。

もちろん経済状況によって景気が過熱すれば、多少は変化があるとは思うものの、あのなんでもありで、実質破たんしてしまったA社が元気な頃でさえ、リゾート物件には積極的ではありませんでしたから、今後、リゾート物件の担保評価が上がることは考えにくいと思います。

今日の結論です。

リゾート物件は利用価値が高くても、金融上の価値は非常に低い。

だから、投資するときは覚悟してしないといけないと思います。

かくいう貧乏な私も、大地震対策として軽井沢に別荘なんてことではなく、避難地として家かマンションの購入を検討していましたが、軽井沢も南海トラフや首都圏直下地震が最悪な状況で起これば意味がないこともありますが、まったく担保価値が期待できないことも、札幌の方がまだベターかも知れないと思った理由です。

富裕層は私のようなケチな感覚ではないとは思うけれど、事業が長年にわたって好調な会社は本当に一握りです。

事業が好調な時は2億、3億と言っても大した負担ではないかもしれません。

でも事業が不調になった時、2億や3億のお金は超大金になります。

だから、事業が好調な時、調子に乗って、リゾート物件への過大な投資は本当に慎重にした方が良いと、余計なお世話だとは思うものの、感じます。

ただ、1年以内の短期で返済原資が明確な場合なら、少しは融資が可能な場合もあります。

難しいけれど、ニーズがおありの際はご相談ください。bhycom@gmail.com まで

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2014-02-26 00:54:53

融資の必要資料

テーマ:資金調達


思うように資金調達ができない方へ

2月26日

今日は融資を受けるにあたりまず必要になる資料は何かということをご案内したいと思います。

これは、お客様にも、案件を紹介していただくコンサルタント各位にもお願いすることですが、必要な資料以外の膨大な資料をいただくケースが多いのですが、これは私だけではなく、金融機関に対しても、決して心象が良くないので、お止めになったほうが良いです。

ご自分が受ける融資が、何をポイントに審査されるものかどうか理解していただければ、本当に最初の段階での必要資料は限られます。

もちろんお客様に審査ポイントの理解を求めることは難しいかと思いますが、業としてコンサルをやっている方なら把握する必要があると思います。

実際、案件紹介をいただくコンサルの中にも大量の資料を持ってくる方がいらっしゃいますが、素人ではないのだから困ります。

まず融資に対する知識がないと思いますし、資料をいただく時、時間をかけて整理が必要なほど大量にいただくと、忌憚なく言えば、これだけでモチベーションが下がります。

言ってはいけないことですが面倒くさくなるのです。

この仕事も長くやっていると、案件をいただいた瞬間、いけるかどうか分かります。

だから、難しいかな???+大量の資料=止めとこうと本音では感じるのです。

これは私だけではなく、金融機関も本音は同様です。

実際、成約実績が多いコンサルは資料も非常にシンプルかつ的確です。

だから資料請求を見ればコンサルタントの腕がおよそ検討することができます

何でもかんでも資料を要求するコンサルタントは実績がない方に多く、あまりにも何でもかんでも資料を請求されたら、このポイントだけで依頼をやめたほうが良いかもしれません。

参考までに、代表的な案件の、新規でご相談時に、まず必要となる資料を紹介します。

もちろん案件によって追加資料が必要になるときはあります。

でも、それはまず、以下に紹介する最低必要な資料で話が進み、次の段階で必要になるわけで、最初の段階では不要です。


①売掛金担保融資案件
・直近1期の決算書(税務申告書の1枚目、BS,PL,販管費明細、売掛金明細、未払金明細があればOK)
・試算表(決算から3ヶ月以上経過している場合のみ)
・直近の売掛明細
・債務者の会社謄本か代表者の名刺の画像の画像
・会社案内(ホームページがある場合はURL)
・希望する融資の概要(金額、資金使途)
※通帳のコピー、事業計画書、許認可関連書類などは打診段階では不要です。
  
②不動産担保ローン
・債務者の会社謄本か代表者の名刺
・不動産謄本
・住宅地図
・公図
・希望する融資の概要(金額、資金使途、融資期間、返済原資)
・収益物件の場合のみレントロール
※最低これだけあれば机上評価を出せます。なお、以上に公図+地積測量図があれば万全です。
机上評価が出て申込時には三期分の決算書が必要になります。(本審査に必要なため)
   
③銀行のプロパー融資
・3期分の決算書(税務申告書から勘定科目明細まで)
・会社謄本(全部事項)
・会社案内(URLでもOK)
・希望する融資の概要(融資額、期間、返済方法、資金使途、返済原資)
・希望する融資期間に対応した資金繰表
・簡単な事業計画書(1枚で分かるサマリーのようなものがベター)
※資金使途により追加資料が必要になりますが、まず銀行は保証会社の格付を取り、その結果で話が進みますので、最低必要資料は以上でOKです。
 
以上のように、融資を打診する第一段階では資料は限られています。
中には業界のリサーチや、商品の細かな資料までお持ちになる方もいらっしゃいますが、不要とは言いませんが、金融機関に提出しても、初期段階では真剣に読まれません。
まずは基本的に必要な資料を用意して、話が進み段階段階で必要資料を請求されますから、その時に追加資料としてその都度提出された方がベターです。
最初に何でもドバーッと資料の山を出すのは、本当に止めたほうが良いです。

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