昨日に続いて、ラブホテルの話をしよう。
ラブホテルに投資する場合、最初にやることは物件選びである。
実は、これがなかなか難しい。
その理由は、
１，物件情報が表に出ない
２，売主から提出される資料の真偽が確かめにくい
３，収支計画の算出が難しい
からである。
ラブホテルの運営は、センスさえあればそれほど難しくはない。
やるべきことは常識的なことなので、経営者や支配人にセンスがあれば、
やれると思う。
でも、ホテルは箱モノなので、どんなに優秀な人間が現場でがんばっても
物件のポテンシャルが低いとどうにもならない。
例えば、郊外の寂れたホテル街があるとする。
「寂れた」理由が問題だ。
そのホテルの寂れた理由が、企業努力や資金の不足というのなら、やりようによって復活するが、
地域自体の地盤沈下の場合は、難しい。
例えば、あるインターチェンジ周辺のホテル街は、バブル期に隆盛を極めた。
その時代は、車で小旅行的に豪華なホテルに行くのが流行ったからだ。
ホテルの建売業者はその地域を積極的に開発し、２０軒ほどに増えた。
その結果、どうなったか。
「あそこに行けば、ホテルがある！！」と認知され、さらに流行った。
それから、２０年。
若者のクルマ離れが進み、首都圏からほろ酔い気分で運転する人もいない。
それによって、需給バランスが崩れた。
そもそも人口が少ない田舎に２０軒もの大型ホテルがあれば、
競争は激化し、価格競争になる。
加えて、大型物件だから所有者は大金持ちかグループ会社であり、
改装は豪華、サービスの質も高い。
いくら優秀な人でも、そんな所で競争したら勝ち目はない。
それだけに、物件選びは大切だ。
では、ポテンシャルの高い物件はどうやって探すのか。
それには、ホテルの売り物件情報はどのように出てくるのかを考える必要がある。
ホテルのオーナーが物件を売却する場合、いきなり売却を思い立つわけではない。
どこかのタイミングで、なんらかの理由で、
「ホテルを売ろうかな」と思うところから始まる。
その気持が少しずつ大きくなると、普段つきあいのある出入業者に相談するようになる。
「最近、他のホテルの景気はどうなの？」
「物件の売買は活発なの？」
「誰か、ホテルがほしい人いるかな？」と。
ホテルの売り情報は、そんなやり取りから始まることが多い。
逆に、ホテルを買いたいオーナーは、出入り業者に
「なんか、いい物件ないの？」
などというやり取りをしている。
いいホテルは、そんなアナログなやり取りで売買されることも多い。
ただ、それだけだと購入の候補者が限定されるから、
もう少し広く購入者を探すこともあるのだが、その場合でも
内々に情報が回る。
オーナーは、ホテルの従業員に物件売却のことを知られたくないからだ。
ホテルは生き物だ。
現場では、売上を上げるために、清掃や接客はもちろん、イベントなどもやっている。
それらをやっているのは、現場のスタッフである。
物件を売却すること分かれば、現場の士気は下がり、退職者も出てくる。
そうなると現場が回らなくなる。
だから初期の段階では、ホテルの売り情報は、従業員に知られないように
業界内で情報が回るのだ。
その段階で、いい物件は売れてしまう。
一般に出回る情報は、そこで売れないで残り、オープンにせざるを得ない
状況で出てくる。
そうした事情があるから、素人がいい物件を見つけ出すのは難しいのだ。
さらに、購入者を困らせるのが売買時に売主から出される資料の真偽だ。
実は、僕も騙されて、痛い目にあった。
業界内にいれば、横のつながりで確かめられることでも、
自分だけでは確かめようがないこともある。
また、収支計画だが、計画のもとになるのはイニシャルなのだが、
ホテルの改装工事をどこまでやるか、いくらかける必要があるのか、
を算出するのは難しい。
マンションなどの住宅ならば、デザインにこる必要がないから算出しやすいが、
ホテルの場合、エリアの特性、周囲の競合ホテルとの比較などを踏まえ、
考えなくてはいけない。
でも、逆に言えば、そうした参入障壁が高いことが、魅力でもある。
キャッシュを持つ人が、信頼できるパートナーと組み、
ポテンシャルの高いホテルを取得し、適切な改装を行うならば
高い確率で成功するともいえる。
障壁があるからこそ、また営業許可が新規で取りにくいことが、
長期に渡り安定した収益が得られる。
機会があれば、続きを書きたいと思う。
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