最近、賢い人は新築アパートに興味を持つ人が多く出てきています。
中古アパートでは、お金が貯まらないことに気づいてきているようです。
なぜ中古アパートはお金が貯まらないのでしょうか？
私は中古アパート自体は否定しません。
しかし、一昔の市場と異なり、良い中古アパートが少なくなっています。
昔の成功体験の本を読んでも、現在とは環境が異なります。
それでも、中古アパートに固執する人が多いのは不思議です。
極論は、中古でも新築でも安定したアパート経営が出来れば良い事です。
安定したアパート経営とは？
入居が良いエリアは当然の事で、ＣＦが多く出る経営です。
ＣＦが多く出ていれば、
空室リスク、家賃下落リスク、修繕リスク、金利上昇リスク等の
リスクに耐えることが出来ます。
ＣＦを多く出すためには、高利回りが良いのでしょうか？
下記に考察します。
① 中古アパート 5000万円 利回り12.5% 借入4500万円 金利4.5% 期間10年
年間家賃 625万円 年間返済 560万円 年間ＣＦ65万円 月ＣＦ 5.4万円
※ 1部屋の空室が、返済リスクを招きます
② 新築アパート 5000万円 利回り10％ 借入金4500万円 金利2% 期間30年
年間家賃 500万円 年間返済 200万円 年間ＣＦ300万円 月ＣＦ25万円
③ 中古アパート 5000万円 利回り12.5% 借入4500万円 金利2.5% 期間15年
年間家賃 625万円 年間返済 360万円 年間ＣＦ265万円 月ＣＦ 22万円
※ 償却済みなので、確定申告時償却費が見込めません。
以上の結果となりました。
多くの投資家は①のパターンで中古アパートを購入していると思います。
これでは、持ったところで資金は貯まりません。
②のパターンはどうでしょう。新築なので修繕費用は10年は発生しないと考えます。
安定したアパート経営が実現できると考えます。
③のパターンでは、①よりは安定したアパート経営が望めます。
しかし、マイナス要素は この条件で借りることが難しいことです。
したがって、1番現実的かつ 1番資金が多く貯まるのは②のパターンです。
順番にすると ② → ③ → ①
最後の順番に、固執してませんか？
アパート経営の最大のコツは、ＣＦを多くとることです。
そして、2棟目、3棟目への挑戦は、資金をためなくては実現できません。
物件ばかりに注目するのではなく、
アパート経営を行う上では、借りる金利、期間も重要な要素です。
安定経営を実現するためにも、ＣＦに注目した物件探しをお勧めします。
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