何らかの理由で購入してしまった投資マンション。
不動産のプロではないサラリーマンには、購入後の収支を考えるには時間的は難しい。
日に日に収支は悪くなる。
ローンの金利が上がれば、返済もままならない。
そうした事態を改善するには、どうしてもプロに力を借りるべきだ。
売主や管理会社に相談しても、彼らの収入源を絶つようなアドバイスはしない。
いかに、サブリース契約や管理委託契約を継続させていくかが、
マンション業者にとっては重要なポイントである。
■収支改善の方策
投資マンションの購入には、賃貸借に関する説明が少ない。
例えば、家賃保証。
いわゆるサブリース契約である。
この契約は購入後から2年、あるいは4年間の賃貸契約になっている場合が多い。
この場合の収入は、もちろん家賃保証の金額しか入ってこない。
例えば、保証の賃料が７万円であれば、募集の賃料は約8万円近くになる。
このほかに、管理費や修繕積立金が入居者からもらえればいいが、それは難しい。
このため、保証賃料が入っても、それ以上の費用負担をしていくことになる。
こうした結果から、オーナーの持ちだしとなり、収入よりも支出が多く赤字になる。
今後、ローンの金利が上がれば、赤字幅は広がる。
そうなる前に、サブリースを継続するか判断する必要がある。
では、どうするか？
■事例
サブリース契約の解約を前に、地域の不動産業者などに賃料の査定を行うと、
大抵の場合は保証賃料よりも高い賃料で募集ができることがわかる。
また、賃料とは別に、共益費や管理費といった費用を賃料とは別に設定していくことも可能である。
こうして、空室のリスクはあるが、確実に収入を上げることができる。
万一、募集に時間がかかりそうな場合には、フリーレント１ヶ月などの魅力をつけて入居促進を促す。
こうした作業で収支改善ができる。
ただ、募集業者の選択は注意が必要である。
地域での実績や管理の仕方など、見極めが必要だ。
サラリーマンにはこんな交渉などを行う暇やノウハウは持っていない。
そのため、マンションの販売業者の言いなりになってしまう。
買う時にも儲けさせ、貸してる時にも儲けさせる仕組みを見破る必要がある…
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