行列のできる住まいの専門家 アネシスプランニング 寺岡 孝のブログ

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■大阪の賃貸需要は厳しい??


先日、大阪市内の投資用マンションの賃貸募集で打ち合わせに出向いた。

もともと、東京とは商習慣が異なり、東京と同じような賃貸条件には到底ならない。

最近、特にその傾向が強くなっている。


これは、賃貸の募集広告を見ればよくわかる。


まず、敷金はもらわない。

礼金だけ。

しかも、賃料の2、3か月という場合もある。


また、契約期間は1年が多い。

東京では2年契約が一般的だが、このあたりも違う。


これに加えて、退去時のクリーニング代と鍵交換費用で3万円とか・・・

また、入居者の退室時の負担はほぼなし。


つまり、マンションのオーナーが概ね退室の際に、手直しなどの費用負担しなくてはならない契約になっている。


こうした募集条件になってしまうのは、その場所に需要がないか、もしくは少ないということを意味する。

当然、需要が少なくなれば入居者の奪い合いになり、賃料を安価にしたり礼金のみという条件が当たり前になってしまっている。


特に、大阪市内のワンルーム系はこうした状況になっているようだ。

これには、もともとのワンルームにプラスして、いまだに、新築ワンルームが乱立しているからだ。


新築でも満室までには相当な日数がかかる。



例えば、6月に完成しても近隣にワンルームが多く、いまだに満室にならない。

こうした投資用の区分分譲マンションはこの先が心配である。




これが現実と思うと、オーナーにはメリットが少ない。

購入時に設定していた賃料はたった1年で5,000円も下がる。

これでは、賃貸経営が成り立たない。


契約期間の1年で退室が発生し、そのたびに費用発生。

経営は芳しくなくなる。


そのうち、持ち出し費用が多くなり、所有のメリットが生み出せない。

結局は売り元や賃貸募集の不動産業者が儲かるだけの仕組みになっている。

そのあたりは早く気づくべきだろう・・・


そのなると、早いうちに「売ってしまえー」となる。

しかしながら、こんな賃貸需要では買い手も付かなくなる。


そろそろ不動産のゲームも終焉に近い。

ババ抜きのババを最後まで持つと大変なことになりそうだ。



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<サラリーマンは不動産投資に向く?向かない?>



マイナス金利になって、不動産投資は高利回りが期待できるからという触れ込みでブームが再燃している。


しかしながら、本当のところはどうなのだろうか?




サラリーマンでも手軽にでき、しかも不労所得が簡単に得られると思い、ついついこの世界をのぞいてみると不動産業者から勧誘の嵐にあうことも多い。




そんな昨今の不動産投資にはどんな問題が潜んでいるのだろうか?



■強引すぎる電話勧誘からセミナー後の勧誘へシフト



投資用マンションの売り込みは、基本的には「名簿営業」が大半を占める。ほとんどの場合、名簿はおそらく名簿屋から購入している。



一番のターゲットは、医者。なかでも大学病院の勤務医が狙われやすいようだ。

患者や患者の家族のフリなどをして聞き出すのでしょう、それぞれの医師が持たされている病院内のPHSのダイレクト番号を知っている営業マンもいたりする。



社会に出てすぐの、まだ世間をよく知らない研修医も狙われてしまう。

実際、研修の期間中に投資マンションを買った医師からも話を聞いたことがある。



また、高額の年収が見込まれるTV局や広告代理店などの上場企業のサラリーマンやOL、病院勤務の看護師、公務員といったところも主なターゲットになっている。



また、近年はインターネットを介しての勧誘が定着している。

ホームページを見た消費者に問い合わせや資料請求をしてもらい、セミナーに足を運ばせ、営業から購買へと結びつけるパターンだ。




とにかく1回、面談にこぎ着ける。そこで一気に営業マンが勝負をかける。

もちろん、マンション投資のメリットしか話をしない。





営業トークは完璧にマニュアル化されているのでなかなか反論すらできない。



さらに、このところ不動産投資は加熱気味であるが、なかでも不動産業者が主催する不動産投資セミナーが流行っている。



この手法は不動産業者の営業マンがセールストークするよりも、不動産コンサルタント、FP(ファイナンシャルプランナー)といった不動産や金融の専門家がセミナー講師として「マイナス金利のこのご時世、不動産投資はおすすめだ」言ってもらったほうが、消費者に「投資はやっぱり不動産なんだ」、「リスクが低く心配ない」と思わせることができる。






当然、そこには「ウチの物件が売れたら(物件価格の)数パーセントを紹介料でお支払いします」と不動産業者とFPなどの専門家との間でお約束があるわけだ。



 これは投資用マンション販売に限らず、居住用の新築マンション販売でもよく使われる手で、「不動産コンサルタントの投資セミナー」や「提携FPとの住宅ローン相談」といったセミナーや相談会の類は、ほぼほぼ不動産会社のひも付きと思っておいた方がいいだろう。



 最終的に面談に至るような消費者は「できれば買いたい。

でも、自分の年収で買えるのか」と思っている


一方、多少年収が低かろうが買わせたいと狙っているのが不動産会社。

そこで、営業マンやFPが話巧みに年収を聞き出し「銀行がOKなら大丈夫です」と背中を押してしまうのだ。


 

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不動産投資に味方はいない???



不動産投資は高い利回りなどが魅力。

表面利回りが8%から10%など、よくこうした広告を見かける。


 


投資物件を売る不動産業者。

彼らには自分らが儲かるというメリットがある。 


その1つは仲介手数料。

確かに不動産の売買には手間や時間がかかる。


 

この手数料の高い安いには議論があるが、動く金額は大きい。

例えば、5,000万円の仲介をすれば150万円だ。 


当然、取り扱う担当者にも歩合としてそのインセンティブも支払われる。

こう考えると、たとえ買う人が損するとわかっていても 「何としても買ってほしい!」 という心情が売り手には湧くもの。 


こうした意味合いから、投資する人には味方はいないと考えられる。

実際、投資物件のシュミュレーションには、最低限の経費計上しかされていない場合が多い。




 

固定資産税さえ計上されていないものはざらである。

それに、家賃もずっと下がらないし、ずっと儲かるシュミュレーションになっている。


 だから、利回りは高い。 


しかも、所得税の課税標準額を計算したものはなかなかお目にかかれない。

必要経費の計算などもそうだ。 


これらの数値は、売る側の設定でいくらでも変えられることを肝に銘じておくことだ。

結果、手取りがマイナス。 


何の投資かわからないものである。 


不動産は安く買って高く売るのが鉄則である。

そのためにも、不動産投資のセカンドオピニオンは必要だろう… 


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