行列のできる住まいの専門家 アネシスプランニング 寺岡 孝のブログ

住宅建築や不動産購入等、また、住まいに係る住宅ローンや保険といった面まで、エンドユーザーのセカンドオピニオンとして奮闘中!

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”中立的な立場にこだわるわけ”の動画記事として『専門家プロファイル』にて紹介されています。





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賃貸アパート・マンション経営や土地活用の個別相談会 受付中!

【東京・西新宿で開催】

都内23区で賃貸住宅経営を既にされている方、また、これから始めようという方、賃貸住宅のお悩みを個別に解決します!

遊休地の活用法として、また安定した収入を期待できる資産運用法として賃貸住宅経営は大きなメリットがあります。

しかしながら、これからの時代、どうすれば賃貸住宅経営を成功させることが可能か?

そのためのノウハウを個別にご提案いたします。

 

【サービス内容】

・まずは面談による90分間のヒアリングを行います。賃貸住宅経営のご不満やご不安な点など、現在のお悩みをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、資産活用のための賃貸住宅経営の事業計画作成等、具体的な書面によるサービスを行います。

*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

 

【ご相談場所】

弊社提携西新宿オフィス。

〒160-0023

東京都 新宿区 西新宿 6-10-1 日土地西新宿ビル 8階

東京メトロ丸の内線西新宿駅2番出口より徒歩3分

都営大江戸線都庁前駅より徒歩5分 新宿駅西口より徒歩10分

 

【料金】

税込16,200円(90分間ご相談料)

 

【期待される効果】

それぞれ個別の現状を把握して、新たな賃貸住宅経営のノウハウをご提案いたします。

ヒアリング後には、提携の税理士による節税効果や税金に関するご相談やご提案もご案内いたします。

 

【こんな方におススメです】

土地の税負担を軽くし、将来の相続にも備えたい方、

老朽化し、空室も目立つ木賃のアパートを何とかしたいとお思いの方、

将来の年金にプラスする収入や比較的安全な資産運用として賃貸住宅経営をお考えの方、

などにはおススメです。

 

【ご準備いただくもの】

現在、賃貸住宅経営をされていらっしゃる場合にはその資料をご持参ください。

また、遊休地等の有効利用をお考えの方は土地の資料等ご用意ください。

 

詳しいお問い合わせとご相談のお申し込み

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

相談会申込みフォームはこちら

 

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頭金0円で投資マンションを買ったサラリーマンの末路

 

サラリーマンや公務員の勤めで安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。

 

これにはワケがある。

売る側は定職についている、しかも年収4、5百万円ぐらいの安定した収入がある人はローンも貸し易い。独身者であればなおさらだ。

 

過少の自己資金、もしくは頭金0円でも投資マンションが買えるので、不動産業者はそこに目をつけている。

 

電話勧誘を受けて「年金や生命保険の代わりになるから」と営業マンに勧められて、購入には頭金は数十万円でいいと言われ、ついつい契約してしまう。

 

■頭金0円で投資マンションを購入??

 

頭金が0円でも上手くいっている人はいるが、運用が思惑と乖離しはじめると、かなり早い段階での退場を余儀なくされるはず。つまり、「破産や債務整理の道を歩くしかない」ということ。

 

 毎月4万円だった持ち出しが5万円、6万円になり、それが払えないとまず「督促」が来る。

 

それでも「払えない」となると物件が競売にかけられてしまう。そこで、競売を回避するには「任意売却」という方法をとり、ローン会社に「もうお手上げです」とギブアップして、競売にかけられる前に買手を探し、債務を終わりにしてもらう方法がある。

 

ただ、任意売却や債務整理をしてしまうとしばらくクレジットカードを作ったり、ローンを借りたりすることができなくなるのは認識しておくべきだろう。要は、自己破産と同じというわけだ。

 

しかし、借金を最終的に終わらせるにはこの方法しかない。実はこうしたケース、急増している。

しかも、20代から30代の若い人に多くなってきている。

 

 不動産会社はよく「頭金がないほうがレバレッジが効いていいですよ」と言ったりするが、それはプロの投資家だからできること。

ローンの金利が低いからこそお金を借りて利益を増やす反面、その分と同様の損失が起きる可能性があるという仕組みを理解している人たちだから。

 

レバレッジは資産の価格や流動性が著しく低下すると破たんするリスクが高くなる恐れがある。特に、不動産は物件によって流動性、つまり売れないリスクもあり、また、価格も下落する場合が大半だから破たんリスクが元から高いといえる。だから、少し知識があるくらいのサラリーマンでは到底、無理な話というわけだ。

 

レバレッジを使うということは「借りたカネで資産を買う」ということ。これは高いリターンを生む要因として注目されてきたが、借りたカネで買った不動産が借りたカネを上回る資産に代わるのはごく僅かであることは知っておくべきである。

 

 資金が潤沢にある人にとっては、レバレッジを効かせた不動産投資がいい場合もある。それは何かあっても払える余裕、つまり余剰資金がある人だけができること。

 

彼らは投資先が不動産だけではなく、現金、債券や株式など、リスク分散しているからこそ借りても儲かるわけ。金利が低いからあえてローンで借りて購入し、早期に利益を確定させてローンを完済してしまう、あるいは早期売却で手仕舞いする。

 

お金があるが、金利が低いからあえてローンを利用するプロの投資家と、単に自己資金がないからフルローンで投資物件を購入するサラリーマンが同じ土俵で勝負しても勝ち目はないと言える。

 たとえば、私のところに相談に来た方では20代後半で共働き。お子さんはなく、貯金が250万円で年収500万円。残債のトータルが不動産投資分だけで6,500万円、などと聞くと思わず目眩がします。

金利が低いうちはまだいいとして、将来、修繕積立金の値上がりが発生したり、修繕金が不足した場合に捻出するのは無理でしょう。

 

不動産の投資物件を購入するために自分の将来を担保に差し出す必要があるのか、よく考えてみるべきだ。

 

■30年ローンを組んでいる間はずっと持ち出し

最近の投資マンションを買ってしまったサラリーマン。

 

例えば、1戸当たりが2,600万円はあたりまえ。

家賃はサブリースで8万円程度。

新築だが絶対に収支は合わない。

ローンを組んで購入してもローン返済中は全く儲からない。

つまり、ずっと赤字という訳だ。

家賃はサブリースで市況より安価な賃料収入でどうして儲かるのか?

マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引けば完全に赤字。

 

もっと面倒なことはサブリース契約が5年とか10年という期間で契約している場合が多い。

 

こうした場合、売却の際にはこのサブリース契約が解約できない場合があり、売りたくても売れないケースが出ている。

 

新規購入者にとってはサブリースが必要ない場合もある。

セミプロなどは賃料収入をより多く手に入れるので、サブリースは足かせになる。

それが、解約できないとなれば購入物件の対象にはならない。

 

こうした業者事情もよくわからないまま物件を買ってしまうと、ローンを完済しないかぎり赤字ということもある。

 

このように、投資マンションを買ったサラリーマンの末路は不透明なものだ。

 

【詳しいお問い合わせ先はこちら】

アネシスプランニング(株) 

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

■投資マンションの売却相談

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「投資用ワンルームマンションを売却したい!」とお悩みの方、個別にご相談いたします!

 

■東洋経済オンライン掲載中

投資マンションにカモられた人がみた地獄

これから投資マンションを売却をしようと思っているが、その内容が不安な方、

投資マンション売却のサポートをしてほしいという方、

既に複数戸のマンションを所有しているが、思ったほど儲からず問題が起きて売却したいがとお悩みになっている方、

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など、

建築・不動産業界30年以上の経験からアドバイスいたします!

【サービス内容と費用】

・まずは面談による90分間のヒアリングを行います。契約内容等のご不安な点やご不満なことなどをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、問題点の確認、解決方法などを書面にて資料作成するサービスを行います。

・費用は税別15,000円になります。

*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

 

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【ご相談場所】

弊社オフィスの他、ご自宅等の出張も行います。(都内23区内は交通費無料)

(出張の場合は別途交通費を申し受ける場合がございますので、事前にお問い合わせください。

【こんな方におススメ!】

これから投資マンションを売りたいがどんな点に注意が必要かわからない方、

投資マンションの売却査定をしたが、査定金額が正しいのか判断がつかない方、

投資マンションを売却する場合の注意点を教えて欲しい方、

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投資マンションなど、購入後のお悩みはつきないものです。

売却の際の不安材料の解消や早期売却したい方にはおススメです!

 

【詳しいお問い合わせ先はこちら】

アネシスプランニング(株) 

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

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