行列のできる住まいの専門家 アネシスプランニング 寺岡 孝のブログ

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”中立的な立場にこだわるわけ”の動画記事として『専門家プロファイル』にて紹介されています。






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日銀のマイナス金利施策の発表以降、投資マネーは高利回りのモノに流れている。

先日の日経新聞にも掲載されていたが、投資家が求める利回りが金融商品で下がると不動産価格が上昇するとある。

 

現実、ホテルなど大型案件からサラリーマンでも買える区分所有のマンション、いわゆる投資マンションの類まで、すべての不動産価格は上昇している。

 

しかしながら、その不動産を利用、あるいは借りる実需は期待通りに行くはわからない。

 

★新築でもなかなか入居者が埋まらない実態★

 

たとえば、百貨店などが爆買いを期待して免税コーナーを拡大しても、爆買いの波は既に終焉を迎え、免税コーナーを抱える店舗は方向転換せざろうえない状況だ。

これには、実需がついて来なくなってしまった結果だ。

 

不動産は利回り商品の性格を持つが、相場感とかけ離れた不動産価格や賃貸物件が供給過剰になっている現状を見ると、百貨店の免税コーナーのようになりかねない。

 

 

常は、自分の仕事で手いっぱいなサラリーマンに、実態をなかなか把握できない不動産投資はそう簡単にはいかない。

そんな実態は東洋経済オンラインに掲載中である。

詳しくはこちらから

 

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アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

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ワンルームマンションは老後生活の安定収入になるのか??

■億ション価格でも買うワンルームマンション

昨日の日経新聞朝刊に不動産市場の記事が掲載されている。

その中には昨今の不動産投資に関する記事もちらほら。

若い世代が老後の生活に不安があり、そのためにワンルームを購入している様子が描かれている。

 

ここで、現実を考えてみよう。

たとえば、30歳代でも定年を65歳とした場合、35年後の生活費にワンルームの賃料が充当できるのだろうか?

 

購入した時期は当然、新築であるから入居者も高い賃料を払ってでも入居してもらえる。

しかしながら、35年後のマンションはどうなっているのか?だれもわからない。

 

それを、あたかも現実味があるように不動産業者はマンションを販売する。

「今はローン返済が賃料を上回っていても、30年後には家賃が丸々収入になって年金替わりになりますよ」とセールスの常套句が聞こえてくる。

購入当初からローン返済額の方が賃料よりも多く、しかも固定資産税や管理費などの固定費を加算した収支は年間で数十万円の赤字という物件を買わされている。

 

そんな収支の物件を30年も所有していれば、累積赤字は相当な金額になる。

加えて、ローン金利の上昇や入居者の入れ替えに伴う修繕費用の負担などが加われば、投資案件としては非常に厳しいものになる。

 

■人口減少と空室の増加

ようやく定年を迎える35年後の頃には、日本の人口の動態も今とは変わっているはずだ。

2010年の国勢調査では60歳以上の単身高齢者が約30万人、20年後にこの30万人の方が亡くなられてしまうと空室は加速する。

また、労働人口も減少していく方向からして、高額の賃料が払える入居者は確実に減少していく。

 

こうした背景を鑑みると、せっかく若い世代の時に買ったワンルームマンションも35年後には入居者も入らない、入っても安い賃料でしか入居者がいないという環境が見えてくる。

そうなると、年金代わりの収入を得る道具はまったく役に立たない。

 

当然、マンションを維持するために補修のコストが年々かかり、下手するとマイナスの財産、いわゆる負動産になりかねないわけだ。

 

そうした兆候は徐々に出始めている。

アットホームが8月末に公表した首都圏の賃貸住宅の成約率は前年比で8.4%減、5カ月連続しての減少が続いている。

中でも新築のワンルームは18.5%減だ。

 

都内の新築マンションで半年以上も満室にならない物件も出始めている。

1K、駅徒歩10分以内、26㎡という内容でも満室にならない。

相続税対策などで賃貸住宅を建築する、あるいは購入する人が多くなり、需要を超える数の物件が供給されているというが理解できるだろう。

 

今年、6月に公表された不動産市場調査会社のタスの資料によれば、都23区内の賃貸住宅の空室率は33.68%にもなっている。

 

現状でもこうした背景から、年々賃貸の市況はオーナー側にとっては厳しい環境になっていることがうかがえる。

 

それでも、億ション価格のワンルームを買うのか、はなはだ疑問である。

不動産市況はバブル期のような気配だが、現実は厳しいということを肝に銘じるべきだろう。

 

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■大阪の賃貸需要は厳しい??


先日、大阪市内の投資用マンションの賃貸募集で打ち合わせに出向いた。

もともと、東京とは商習慣が異なり、東京と同じような賃貸条件には到底ならない。

最近、特にその傾向が強くなっている。


これは、賃貸の募集広告を見ればよくわかる。


まず、敷金はもらわない。

礼金だけ。

しかも、賃料の2、3か月という場合もある。


また、契約期間は1年が多い。

東京では2年契約が一般的だが、このあたりも違う。


これに加えて、退去時のクリーニング代と鍵交換費用で3万円とか・・・

また、入居者の退室時の負担はほぼなし。


つまり、マンションのオーナーが概ね退室の際に、手直しなどの費用負担しなくてはならない契約になっている。


こうした募集条件になってしまうのは、その場所に需要がないか、もしくは少ないということを意味する。

当然、需要が少なくなれば入居者の奪い合いになり、賃料を安価にしたり礼金のみという条件が当たり前になってしまっている。


特に、大阪市内のワンルーム系はこうした状況になっているようだ。

これには、もともとのワンルームにプラスして、いまだに、新築ワンルームが乱立しているからだ。


新築でも満室までには相当な日数がかかる。



例えば、6月に完成しても近隣にワンルームが多く、いまだに満室にならない。

こうした投資用の区分分譲マンションはこの先が心配である。




これが現実と思うと、オーナーにはメリットが少ない。

購入時に設定していた賃料はたった1年で5,000円も下がる。

これでは、賃貸経営が成り立たない。


契約期間の1年で退室が発生し、そのたびに費用発生。

経営は芳しくなくなる。


そのうち、持ち出し費用が多くなり、所有のメリットが生み出せない。

結局は売り元や賃貸募集の不動産業者が儲かるだけの仕組みになっている。

そのあたりは早く気づくべきだろう・・・


そのなると、早いうちに「売ってしまえー」となる。

しかしながら、こんな賃貸需要では買い手も付かなくなる。


そろそろ不動産のゲームも終焉に近い。

ババ抜きのババを最後まで持つと大変なことになりそうだ。



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