お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓
不動産投資には様々な手法があります。
どういう手法が最善であるかは、
その人が置かれた立場や状況、
スタンスによっても異なります。
そのため、同じ物件でも人によって
良い物件にもなり悪い物件にもなります。
例えばマイナスのキャッシュフローになる
都心の利回り4%程度の低利回り物件だと、
これからキャッシュフローを積み上げていく
新興投資家にとっては悪い物件ですが、
既に多くのキャッシュフローを持っていたり
多額の資産を持っている人の相続税対策には良いポートフォリオになり得るのです。
つまり“良い物件”の定義はそれぞれですが、
殊これから不動産投資を始めたいという
新興投資家にとっては、
良い物件の定義は共通です。
①収益性
キャッシュフローがしっかり出る物件か？
利回りが高いのは言わずもがなですが、
一般的にはイールドギャップという
表面利回りと金利差のスプレッドを
ひとつの投資指標としている人もいます。
しかし、イールドギャップには致命的な
欠陥があり、それが返済期間の概念です。
利回りが高く、調達金利が低ければ、
イールドギャップは高めに出るものの、
元本を10年で返済するのか、
25年かけて返済してよいのかによって
得られるキャッシュフローは随分変わります。
たとえば1億円、利回り8％の物件を
金利1％フルローンで借りたとして、
年間の受け取り家賃は800万円。
それに対して支払い金利は100万円なので
イールドギャップ的には8ー1＝7％で
優秀な数字にみえます。
しかしこれに元本返済の期間を10年にした
返済計画だとすると毎年の元本返済は、
1000万円となってしまいます。
これでは当然のことながら、
事業計画は成り立たないため、
頭金を積むしかありません。
これに対して返済期間がもし25年なら
毎年の元本返済は400万円になるので、
利回りと金利差に収まる計算になります。
※実際には元利均等払いと元金均等払いの
計算により残債の減り具合は異なります。
こうした期間の概念も踏まえて、
収益が出る物件選定は重要となります。
②安全性・安定性
長い賃貸経営の中では当然のことながら
いろんなリスクと対峙していく
必要があります。
火災や地震、もしくは不測の突発的な
不具合などについては、ほとんどが
建物総合保険などの損害保険で
カバーできますが、
不動産投資における最も大きなリスクが
「空室リスク」だと思います。
特に、賃貸需要が冷え込んでいたり、
もしくは新築アパートが乱立している
過剰な供給過多の状態にあるエリアでは、
空室リスクは大きいと言えます。
全国的な空室率の平均などは関係なく、
そのエリアでの需要と供給のバランスが
崩れていないかどうかに拠ります。
たとえば退居が出てもすぐに次の
入居者が付く物件が良い物件です。
つまり個別の物件選定が非常に重要で、
安全性の指標は重要になります。
公けには書けない内容は、LINEで情報発信してます。
まだ僕のLINE＠に登録していない人は
今すぐに登録しておきましょう。
↓ ↓ ↓
いつも応援クリックありがとうございます。
お蔭さまでランキング回復中です。
今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓
