入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。

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銀行の融資スタンスは、

いつの時代も緊縮と開放を繰り返してきました。



いまは融資は各行"ジャブジャブ"な状態で、

誰にでも積極的に貸し付けしてきました。


いまは物件価格も特に都市部では高騰しているので、

以前のような積算に裏付けされた融資ではなく、

収益還元か、または個人属性のいずれかを

返済原資として当て込んだ融資でした。


これが、ここへ来て急速に厳しくなりそうです。


先日も書いた通り、まず信用金庫でも

フルローンを出していたところが、

「自己資金2割は入れてください」

と言って来たり、

メガバンク各行でもこれまでのような

サラリーマンとしての年収制限や

社会的地位みたいな曖昧な指標ではなく、

明確に保有純資産〇千万円以上、

と(金融)資産背景を要件として

提示してくるなど様変わりしてきました。


また個人属性をメインに評価していた

地銀や第二地銀などでも、

年収のバーが急に引き上げられ、

年収1000万円どころか、

都心部の支店では年収2000万円以上とか、

年収3000万円以上などに上がっており、

ちょっと普通のサラリーマンでは

不動産投資に飛びつくことが

難しくなりつつあるように感じます。


30年前のバブル崩壊のときも、

当時の大蔵省銀行局(いまの金融庁そのもの)と、

日銀が量的規制で不動産融資を急に緊縮したことから

一気に不動産の投げ売りが始まり、

不動産価格の暴落に繋がりました。


最近また日銀や金融庁が、

不動産(特に収益不動産)に対する各金融機関の

融資スタンスについて「開き過ぎ」と

コメントし始めていますので、

もうそろそろ引き締めに入るかもしれません。


仲間のディベロッパーや金融機関からも、

いまからは工期の長い(1年以上)新築案件は

敬遠するか保全を固くした方が良い・・

とアドバイスもらっていますので、

もしかしたら下降局面がそろそろ

本気でやって来るかもしれませんね。



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