入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。

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不動産投資には様々な手法があります。


どういう手法が最善であるかは、

その人が置かれた立場や状況、

スタンスによっても異なります。


そのため、同じ物件でも人によって

良い物件にもなり悪い物件にもなります。



例えばマイナスのキャッシュフローになる

都心の利回り4%程度の低利回り物件だと、

これからキャッシュフローを積み上げていく

新興投資家にとっては悪い物件ですが、


既に多くのキャッシュフローを持っていたり

多額の資産を持っている人の相続税対策には良いポートフォリオになり得るのです。


つまり“良い物件”の定義はそれぞれですが、

殊これから不動産投資を始めたいという

新興投資家にとっては、

良い物件の定義は共通です。



①収益性

キャッシュフローがしっかり出る物件か?

利回りが高いのは言わずもがなですが、

一般的にはイールドギャップという

表面利回りと金利差のスプレッドを

ひとつの投資指標としている人もいます。


しかし、イールドギャップには致命的な

欠陥があり、それが返済期間の概念です。


利回りが高く、調達金利が低ければ、

イールドギャップは高めに出るものの、

元本を10年で返済するのか、

25年かけて返済してよいのかによって

得られるキャッシュフローは随分変わります。


たとえば1億円、利回り8%の物件を

金利1%フルローンで借りたとして、

年間の受け取り家賃は800万円。

それに対して支払い金利は100万円なので

イールドギャップ的には8ー1=7%で

優秀な数字にみえます。


しかしこれに元本返済の期間を10年にした

返済計画だとすると毎年の元本返済は、

1000万円となってしまいます。


これでは当然のことながら、

事業計画は成り立たないため、

頭金を積むしかありません。


これに対して返済期間がもし25年なら

毎年の元本返済は400万円になるので、

利回りと金利差に収まる計算になります。

※実際には元利均等払いと元金均等払いの

計算により残債の減り具合は異なります。


こうした期間の概念も踏まえて、

収益が出る物件選定は重要となります。



②安全性・安定性

長い賃貸経営の中では当然のことながら

いろんなリスクと対峙していく

必要があります。


火災や地震、もしくは不測の突発的な

不具合などについては、ほとんどが

建物総合保険などの損害保険で

カバーできますが、


不動産投資における最も大きなリスクが

「空室リスク」だと思います。


特に、賃貸需要が冷え込んでいたり、

もしくは新築アパートが乱立している

過剰な供給過多の状態にあるエリアでは、

空室リスクは大きいと言えます。


全国的な空室率の平均などは関係なく、

そのエリアでの需要と供給のバランスが

崩れていないかどうかに拠ります。


たとえば退居が出てもすぐに次の

入居者が付く物件が良い物件です。


つまり個別の物件選定が非常に重要で、

安全性の指標は重要になります。




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