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不動産投資の醍醐味は「レバレッジ」にあります。
不動産投資におけるレバレッジとは主に「融資」を指し、
これは不動産投資を行なううえでは欠かせない条件となります。
本来の意味での不動産投資とは、
資産背景が潤沢な人
（たとえば「ビジネスや投資でひと山当てて稼いだ」とか
「親から巨額の財産を受け継いだ」など）
が資産を守り、あるいは次世代へ承継するための手段である
と僕は認識しています。
僕の場合、
大和ハウス工業（いわゆるダイワハウス）で
地方の地主さんなど資産家に対して相続税対策の一環として、
不動産投資を提案する立場にあった・・
という背景から、余計にそう感じるのかもしれません。
いずれにせよ、
僕がこれまで８年近くやってきた「不動産投資」は
本当の意味での不動産投資ではなく、
どちらかというと「不動産投資事業」
（または「不動産賃貸業」）という事業＝ビジネスの要素が
強いやり方であったと振り返り思います。
※「投資」と「ビジネス（事業）」の違いについては、
重要な事ながら今日のタイトルの趣旨から逸れますので、
また別の機会にがっつりと紙面を割いて説明します。
さて、その不動産投資や不動産投資事業において、
冒頭に言った「融資」は共通の課題となります。
が、融資と一口に言っても、これが金融機関によって
考え方や捉え方は本当にマチマチで、
融資審査において何を重視するかは
その考え方によって実は異なってきます。
融資の種類はおおまかに言うと、
①属人的要素（その人の年収や資産背景といった属性）に着目した融資＝アパートローン
②その事業収支性（要するにどれくらい儲かるか？）に着目した融資＝プロパーローン
③物件の担保価値のみに着目した融資＝ノンリコースローン
という３つに分類されます。そしてこの分類に従い、
金融機関が重要視するポイントは変わってきます。
しかし実際の融資にあっては、
これらの３つの要素をそれぞれ取り入れた
総合的な判断がなされることになりますので、
すべての項目を高める努力をするか、
もしくは３要素のうちのどこかに審査重点を置いた
金融機関はどこなのかを調べて、
自分に合った（自分にとって都合のいい審査をしてくれる）
金融機関に持ち込むことで融資の成功率はアップするのです。
例えば、その金融機関では
「物件の担保価値をどのように見るのか？
収益還元法で評価するのか？
原価法（積算評価）で見るのか？
それともＤＣＦ法（ディスカウントキャッシュフロー）なのか？」とか、
「属性評価はどういった項目を重視するのか？
年収なのか？
保有資産額なのか？
それとも純資産ベースなのか？
はたまた流動性の高い金融資産の額なのか？」とか、
「事業収支はどういう指標で評価するのか？
単純キャッシュフローなのか？
ＥＢＩＴＤＡ（税引き前＆減価償却前）なのか？
その他の指標を用いるのか？
それとも銀行独自の計算式があるのか？」とか、
さらには
「それらにどういった形でストレスをかけて破綻耐性を測るのか？」
などを深掘りして調べていくことになります。
そして、
そうした項目の調べ方は、金融機関に電話して、
自分の状況（不動産投資をしたい、もしくはやっている）を
伝えたうえでその金融機関の評価指標と融資可否の水準を
ヒアリングすることが最も効率良いやり方になります。
実際には、
担当者とかなり仲良くならないと当然自行の審査基準など
カンタンには明かしてくれないのが当然ですが、
実はこれには少しコツがあって、
それを知って金融機関に電話すると格段に
審査基準を引き出せる成功率がアップするのです。
はい、
いつものパターンで申し訳ありませんが、
そのちょっとした「コツ」については色々と弊害があって
ブログでは公開できませんので、
僕のLINE＠に登録してくれている方に対して、
明日２０１６年８月２６日の朝６時にLINEで個別にお送りします。
そういうわけで、
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