年頭に、今年の目標設定をしました。
そのうちの一つ、
“年内に１００室まで殖やす”
という目標に対して、
なかなか芳しい報告ができませんでしたが、
ようやく先日、追加で１棟購入できました。
最近は、ほぼターゲットを北関東、
なかでも栃木県に絞っており、
今年前半でも何度か買付を入れましたが、
なかなか購入にまで至っていませんでした。
今回は、やはり栃木県内の
少々築古の小規模ＲＣマンションで、
利回りもそんなに高くない一般的な
価格で購入しました。
それはなぜかと言うと、
外観も内装も、バリッとリノベーションが
施されており、向こう数年にわたって
テコ入れする箇所がない・・と判断したためです。
僕は、「石原式で買って、尾嶋式で埋める」
という投資スタイルの実践者であるため、
こと購入に関しては、
「地方」か「築古」を「高利回り」で買う
というイメージが定着していると思います。
そこへ行くと、今回のような
低利回り物件をどうして買うのですか？
と、周りの方々から頂くことになります。
いい機会なので、ここで回答しておきます。
それは、「高利回り」というのは
あくまで買っていい物件の概念を
スペシフィックに表現したものであって、
高利回りだったら何でも買って良い
というわけではないのと同様に、
低利回りだったら何も買ってはいけない
というものでもない、ということなのです。
つまり、僕が買ってきた高利回り物件は
その後にリフォームなどの改善・改良を
行なうことが前提での高利回りであり、
一方で購入後に殆ど手がかからないなら
ある程度の低利回りで買うことも
吝かでないのです。
そういうわけで、今回はほぼ
想定利回りが実現利回りに等しくなる物件を
相場より少しだけ安くお譲り頂いた
という感じです。
もっと言うと、よく勘違いされるのが
「目標は１００室化」というと、
このキリの良い数字や桁にこだわっている
と思われてしまう点ですね。
これも、僕の不動産投資事業の
ＫＰＩはあくまでＮＯＰＡＴ※であって
部屋数などの規模は正直どうでもよい
指標なのです。
※NOPAT＝Net Operating Profit After Tax (税引後利益)
売上高や粗利すら、言ってしまえば
どうでも良い指標です。
まあ強いて挙げれば、
次の融資を引くために、Ｐ／ＬやＢ／Ｓを
キレイにしておきたい・・という思惑はあるため
ある程度は増収増益は狙いますし、
ある程度の規模になって経費生活したい
というような願望もあるにはありますが、
実際に最後の最後は、
で、いくら手元に残るのか？
ということが最大の関心事ではないでしょうか。
対外的な目標設定として、
分かりやすく評価しやすいのが
部屋数だったり売上高だったりするので、
便宜的に使っている・・というわけです。
この話は、いつかしておきたい
と思っていたのですが、
未達時のエクスキューズか？
と捉えられるのも癪なので、
敢えて今回、追加取得した時点で
書いた次第です。
あと残り７ヶ月弱で目標まで４０室、、、
なんとか実現に向けて邁進します。
(宇宙戦艦ヤマトっぽい)
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