空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

2016年度（平成28年度）税制改正大綱で、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。
「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。

従来の「譲渡所得の3,000万円の特別控除」は、所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋の売却が前提でした。

2016年4月からは、相続した空き家を売却する場合でも、3,000万円の特別控除の特例が適用されることになります。

ただし、この特例を受けるには、下記条件を全て満たす必要があります。

■要件

・相続開始の直前まで被相続人の自宅であり、被相続人は一人暮らしであったこと（相続発生により空き家になった）。

・その自宅（家屋）は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準の状態だった）。

・その自宅（家屋）は区分所有建築物でないこと（マンションなどは対象外）。

・その自宅を相続した相続人が、家屋を除却して土地を売却する、又は必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地の土地を売却すること。

・平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。

・相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること（平成25年1月2日以降に発生の相続）

・売却額が1億円を超えないこと。

・相続時から売却までの間に、事業・貸付・居住の用に供されていないこと（売却までずっと空き家状態）。

・役所等から要件を満たす証明書などの書類を入手し、確定申告書に添付して申告すること。

■税額への影響
相続した実家を売却するとき、親が所有していた期間は5年を超えている場合がほとんどですから、その場合は「長期譲渡所得」に区分されます。
長期譲渡所得の税率は20.315％になるので最大で
3,000万円*20.315%=609万4,500円の税金を減らすことが可能になります。

例　
譲渡額5,000万円　昭和55年建築　被相続人が20年間所有　
取得価額不明　譲渡費用300万円　

特例有　譲渡所得(5,000万円-5,000万円*5%-300万円-3,000万円)=1,450万円
　　　　税額　　1,450万円*20.315%=294万5,675円

特例無　譲渡所得(5,000万円-5,000万円*5%-300万円)
=4,450万円
　　　　税額　　4,450万円*20.315%=904万175円

　　　　差額　904万175円-294万5,675円＝609万4,500円
このように特例を受けるのと受けないのとでは税額に大きな影響があります。

■制度の比較

特別控除は節税に有効だが、他の税制を活用したほうが節税効果がより大きい場合がある。

相続税の「取得費加算の特例」です。
空き家の土地に限らず、相続した不動産や株式などの財産を売る場合、かかった相続税を取得費に加算できる仕組みで、
譲渡所得を減らす効果がある。相続発生から３年10カ月以内の売却が対象となる。

同特例は３千万円の特別控除と併用できません。多額の相続税を納付した人は、取得費加算を選ぶほうが税金が少ないかもしれません。

とりわけ14年末までに発生した相続では土地の取得費を特別に多く上乗できる。
複数の土地を相続した場合、それら全体で納めた相続税を集約して、売却する一つの土地の取得費に加算できるからです。
一般にこれが３千万円より多ければ、特別控除を使うよりも有利になります。

■まとめ

親が暮らしていた家を売るのは忍びないものがありますが、住まなくても維持管理費用はかかります。
放置していたら「特定空き家」に指定され、固定資産税が跳ね上がり、撤去命令が来る場合もあります。
しかし売却するなら、リフォームして売るのが良いのか、更地にして売るのが良いのかなど判断が難しい場合が多いと思います。
税額影響が大きいので相続をしたけどその物件は使用せずに空き家状態になっているなど心あたりのある方は専門家に相談してみることをお勧めします。