居住用不動産の売却の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、税金を大幅に安くしてくれる特例が幾つかあります。
今回はその代表的な特例である、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例について説明したいと思います。

■マイホーム(居住用財産)の定義

税務上の「マイホーム」とは何でしょうか。国税庁の通達では、「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定めています。
生活の拠点か否かの判断は、住民票上の住所で判断されるのではありませんから、住民票を残しておいても無意味です。大事なのはあくまでも実態です。

■適用要件

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を

　売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住ま

  なくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

2.売った年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないこと

･居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）

･特定居住用財産の買換え

・交換の特例

･居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の

　特例

･特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の

　特例

3.災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日

  から3年目の年の12月31日までに売ること。

4.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこ

   と。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、

   家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある

   人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

■税額影響

譲渡収入5,000万円　譲渡費用300万円　居住期間6年　

取得費　2,000万円　名義　夫

3,000万円の特例使用

5,000万円-(取得費2,000万円+譲渡費用300万円)=2,700万円
譲渡益=2,700万円-3,000万円=0円

3,000万円の特例無

5,000万円-(取得費2,000万円+譲渡費用300万円)=2,700万円
譲渡益=2,700万円

税額　2,700万円×20.315%(所得税15.315%,住民税5%)=5,485,050円

■適用を受けるための手続

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]の

　提出

・マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた、

　除票住民票の写し又は住民票の写し

■まとめ
税額影響を見てもこの特例の適用により大きな差ができます。
例のように自宅建物が夫の単独名義であれば３,０００万円控除は夫しか使えませんが、夫婦２人の名義になっていれば夫婦それぞれが３,０００万円控除の適用を受けられます。
つまり、２人あわせて６,０００万円控除です。将来自宅売却を考えているのであれば、こちらの特例を検討することをおすすめいたします。
さらに、婚姻期間２０年以上の夫婦の場合なら、贈与税の配偶者控除を使えば２,０００万円まで無税で贈与可能ですから、今のうちに夫から妻へ建物持分をいくらか贈与しておくという対策ができます。
贈与税の配偶者控除については機会があれば更新したいと思います。