不動産取引の流れ 買主編（基本中の基本です）

これからこのブログで不動産の取引について様々なことを書こうと思っていますが、その前に不動産の購入、物件の引き渡しまでの流れについてお話します。

これが不動産取引を理解する上で基本中の基本になります。

今日は買主編です。

【現金で購入する場合】

　不動産業者に問い合わせて物件を案内してもらう。（案内とは実際に物件を見ることです）

→物件が気に入った

→不動産業者に購入依頼書を記名、捺印

→不動産業者を通じて売主と物件価格、引き渡し時期など条件のすり合わせ

→不動産売買契約（手付金の売主への交付はこの時）

→買主口座のある銀行等で売買残代金を売主口座へ振り込む。同時に売主から鍵の引き渡し。

同日に所有権移転登記（司法書士が代行するのが一般的です）

これを売買残代金決済と言います。単に決済とも言います。

【住宅ローンを使う場合】

不動産業者に問い合わせて物件を案内してもらう。

→物件が気に入った

→不動産業者に購入依頼書を記名、捺印

→金融機関に住宅ローンの事前照会（ローンがとおるかどうかあらかじめ審査してもらう）

→不動産業者を通じて売主と物件価格、引き渡し時期など条件のすり合わせ（このあたりの手続きはローンの

　事前照会と並行して行う場合が多いです。）

→ローンの事前照会が金融機関はらOKの返事がくる。（OKの返事が出ないとここから先に進めません）

→不動産売買契約（手付金の売主への交付はこの時）

→住宅ローンの正式申込

→住宅ローンの正式承諾

→金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約。略して金消と言います）

→買主口座のある銀行等で売買残代金を売主口座へ振り込む。同時に売主から鍵の引き渡し。

同日に所有権移転登記

若干例外もありますがこれが大体の流れです。

注意点は３点

①不動産売買契約後は「買うの止めます」と言うことは基本的にはできません。もし買うことを止めるとなると手付金放棄（手付金を売主にとられることです）違約金の支払いなどのペナルティーが発生します。逆に言うとそれまでなら買うことをやめることはペナルティーなしでできます。

②住宅ローンの正式申し込みは契約後です。なぜなら住宅ローンの正式申し込みに売主買主双方記名押印済みの契約書が必要だからです。そのために契約前にローンが通るかどうかの「事前照会」でローンの審査が必要な訳です。

③物件を改装する場合は引き渡し後、つまり決済で鍵を売主からもらった後になります。

特にこの順番が大事です。不動産を購入される方はしっかりとご記憶下さい。