不動産購入の基準どうしてる？積算価格７割が私の「お守り」
「収益物件って、何を基準に買えばいいの？😱」…って、最初の頃の私も、ずーっとそう思ってました。笑川崎・横浜エリアで不動産投資をしている私ですが、正直に言います。最初の物件、めちゃくちゃ感覚で買いました。「なんかしっかりしてよさそう」「利回りが高い！」「家から近い」…結果、その物件、最初にがっつり直したので修繕費がドカンと出て、最初の1年はほぼ赤字。わかってはいたものの、心の声が「これ投資じゃなくて寄付やん…」って思っていました。😇📌「積算価格７割」というルールそれから、猛勉強した結果、今の私が大事にしている基準のひとつが、「積算価格の７割以上で買う」というものです。＼別の選定基準は過去紹介しています／『忙しいママ大家向け｜“遠回りしない”物件選びの基準』地方？都内？初心者向き物件はこう選ぶ！ワーママ大家の“リアル基準”を公開します今日は、よくいただく質問「初心者はどんな物件を選べばいいの？」について、私の“…ameblo.jp積算価格とは、簡単に言うと「その建物と土地を今から作り直したらいくらかかるか」という価格のこと。銀行さんも担保評価に使う、わりと客観的な数字です。私はこの積算価格に対して、購入価格が７割以下、できれば８割以内に収まるよう、必ず交渉を入れています。なぜか？それは「いざとなれば売れる」という安心感があるから。含み資産があると、金融機関との関係も良好になりやすいんですよね。📌 積算価格はすぐに自分で計算！「難しそう…」って思ったあなた、大丈夫です。概算なら意外とシンプル！積算価格は大きく 「土地」＋「建物」 の2つで構成されています。🏠 建物価格の出し方（木造・築30年超の場合）建物の価格は「再調達価格 × 残存価値」で計算します。再調達価格とは、同じ建物を今建てたときの費用。木造の場合、1㎡あたり約15万円が目安です（地域差あり）。そして木造の法定耐用年数は22年。つまり私が探しているような築30年以上の木造は、法定耐用年数をすでに超えています。計算上の建物価格は… 残存耐用年数 ＝ 22年 ー 30年 ＝ マイナス銀行の積算評価では、耐用年数を超えた建物の価値はほぼゼロ（もしくは1円）として扱われることが多いです。つまり、築30年超の木造アパートの積算価格 ＝ ほぼ土地値！ ということになります。「え、じゃあ建物タダ？」…まあ大雑把に言うとそういうことです🌍 土地価格の出し方土地は 「路線価 × 土地面積」 で計算します。路線価は国税庁のホームページで無料で調べられます。👉 「全国地下マップ」 で検索！全国地価マップ | トップ#www.chikamap.jp→「相続税路線価等」をクリックして住所をいれるだけ！！たとえば、路線価が10万円/㎡、土地100㎡なら： 10万円 × 100㎡ ＝ 土地積算価格は1,000万円築30年超木造なら建物≒ゼロなので、積算価格はほぼこの土地価格だけになります。📌 なぜこのルールが大事？拡大期の初期って、とにかく「利回り高い！買いたい！」ってなりがちです（私もそうでした）。でも、決算書を毀損する物件＝キャッシュが回らず帳簿上も赤字になるような物件を序盤に買ってしまうと、次の融資が通りにくくなる。これ、投資家あるあるの落とし穴です。序盤こそ、財務の土台を壊さない物件選びが命取りになります。📌 あなたへのバトン🏃まずは気になる物件の路線価を調べて、土地値だけでも計算してみてください。「この物件、土地値に近い価格で買えそう！」って気づいた瞬間、物件の見え方がガラッと変わりますよ😊あなたはどんな基準で物件を見ていますか？ぜひコメントで教えてくださいね！川崎・横浜エリアの不動産投資家として、試行錯誤しながら発信中です。次回もお楽しみに！＼人気記事／『一棟アパート投資初心者の私が1棟目物件と出会ったリアルな話』不動産投資をしていると、「1棟目って、どうやって決めたんですか？」と聞かれることが多いです。今日は、法人第1号物件（アパート一棟目）と出会った話を、ちょっ…ameblo.jp
