昨今不動産は非常に動いています。
今買わないと、明日には無くなります。資産価値はとても高い。
金利が低いですから。
言い方は様々だが、不動産業者のしつこさに負け契約してしまうケースが
非常に増えている。
とにかく多いのは「売れにくい物件」だ。
売る不動産業者側からしてみれば、何としてでも売りたい。
そこに契約書の重要性が出てくる。
解約の種類
不動産の売買には大きく４つの解約の種類がある。
購入者の保護の為に主に規定されている。
・融資利用の特約による解除
・瑕疵担保責任による解除
・手付解除
・違約による解除
※名称は分かりやすく表現しています。
ここで重要なのは万が一「やはり購入は見送りたい・・・」と思った時に
どのうような解除が出来るかだ。
融資利用の特約による解除は「ローンがつかないなど、お金が借りれない場合」の為
「やはり買うのを辞めようという」一方的な理由では適合されない。
お金が借りれない場合は通常購入することは困難な為、このような「白紙解約」できる
解除条件がある。
瑕疵担保責任は割愛するが、引き渡すべき物件の瑕疵がある場合に修復できるかどうか
の問題で、あまりトラブルでは出てこない。
問題なのは自分が契約したから悪いとは思うが解除したいときだ。
要するに、融資の問題でもなく・瑕疵の問題でもない
場合に手付解除になるのか違約解除になるのか？だ。
手付解除と違約解除の大きな差
手付解除が合意で認められれば
購入者は手付金を放棄すれば、解約できる。
これでも十分に損失だが、最近はそれをも出来ないようにする契約が多い。
手付解除が出来なければ基本的に違約解除になってしまうことが殆どだが
その際は契約書上に定めた金額となり、
割合になり、多くが売買代金の10％～20％としている。
■購入不動産：3,000万
■手付金：50万
■違約金：売買代金の20％
仮に上記のような場合は、手付解除ができれば
50万をあきらめれば解除できるが、それが認められなければ
違約解除になる可能性が高く600万になってしまう。
手付解除条件
問題は何を持って「手付解除」できるかどうかだ？
２つあり
・期日が記載されているケース
・履行に着手するまでであれば
期日の記載があるのは分かりやすいが、最近の契約書面・重要事項説明書をみると
期日の記載がない。要するに「履行に着手するまでは手付解除できる」としている。
となると、何をもって履行の着手と呼ぶのかが問題になるが
ここで争いになることが多い。
不動産業者からすれば、引き渡しの準備をしていれば履行しているという所もあれば
鍵を引き渡したから履行した、登記の移転準備に入ったなど履行には色々な事が
あげられるが、判例だけをみると、実はいずれもそれは否認されている。
最終的には話し合いを行うしかないが、話し合いをしている間に
残代金の支払い期限が来てしまえば、購入者側とすれば義務履行がされてないと
反対に攻撃をもらってしまうことも考えられる。
簡単に「では手付金はお返し出来ませんが解除しますね」とは行かない事が
非常に多いので、まずは確定日付を残せる内容証明郵便で手付解除の要望は
だしておかないと大変な事になりかねない。
弁護士の前に宅建協会などに相談
殆どのケースでは弁護士を入れれば
手付解除に出来る可能性もあるかもしれないが、費用がとてもかかる。
それにそもそも争いごとは誰も好まない。
不安に感じたらまずは宅建協会などに相談してみると良いだろう思います。
わからないことがあれば、ご相談ください。
㈱ＹＳホーム
㈱ﾜｲｴｽ住宅ﾛｰﾝｻｰﾋﾞｽ（住宅ローン専門相談事務所）
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