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今回も月間プロパティマネジメントの2015年
８月号に掲載された、地方不動産投資に関する
記事をご紹介します。
今回も、スパークス・アセット・トラスト＆
マネジメントの諌山哲史氏のお話です。
金融危機の時代を含めさまざまな案件に関わって
くるなかで、この「余裕」ということが投資を
するうえでもっとも重要なのでは感じています。
例えばいま都心や一部の地方都市では、高い
不動産の取得価格を説明する手段として、利用
単価の高いサービスアパートメントやユニット
を増やすことで収益アップが狙えるカプセル
ホテルなどを開発する事例がみられます。
無論、こうした業態自体を否定する気はありませ
ん。インバウンド需要が増加するなかにあっては
まさに時流に合った投資対象といえるでしょう。
しかし指摘したいことは、キャッシュフローを
絞りだすために、あるいは高い投資簿価を説明
するために無理矢理そうしたアイデアをひねり出
しているのであれば、それは黄色信号ということ
です。そうしたアセットは、相場が一旦下落に
転じると運用力に乏しいオペレーターほどキャッ
シュフローが急速に低下します。
賃料固定型のマスターリース契約でも、オペレー
ター破綻してしまえば同じことです。同様に、
鑑定会社がマーケットの現状を鑑みて高い価格を
出してくれたとしても、それに依存しすぎるのは
良くないでしょう。
今後の不動産マーケットを占ううえで、いまもっ
とも注目している点はＪ－ＲＥＩＴの動向です。
東証ＲＥＩＴ指数は2000ポイントを直近の高値と
してジリジリと下落しています。ＲＥＩＴは最後
の買い手ともいえます。
いざというときの備えのために、プレーヤーは
単にＲＥＩＴへの出口を後ろ盾とするだけでは
なく、開発であれば竣工後の市況次第で自社保有
に切り替えるなど、柔軟な投資シナリオを用意
しておくことが望ましいといえます。
投資はチキンレースではありません。そのことを
私たちは十分肝に銘じておくべきでしょう。
（次回に続く）
不動産投資において新しいアイデアを出すのは
悪いことではありませんが、オペレーションの
巧拙が影響するものになると、不動産投資という
より通常のビジネスに投資するような感覚になり
ます。
ホテルであれ、有料老人ホームであれ、オペレー
ターの頑張り次第ということですと、その
オペレーターを見極める力が問われます。
地方の物件においてもこうしたアセットが
増えているので、高い利回りを求める不動産
投資家には以前よりさらに幅広い知識が要求
されております。
次回に続けます。
お楽しみに。
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