机上査定と訪問査定の違いとは？
机上査定と訪問査定の違いは、
実際に物件そのものを調査して査定するのか調査や実際に物件を見ないで査定するかの違いです。
ただ単純に訪問するかしないかの違いで査定額は大きく変わってくることがあります。
机上査定だけで鵜呑みにしてはならない
市場での売却での参考価格程度を知りたいのであれば机上査定でも構いませんが、
実際での売却可能額とは異なるといいう事と不動産は個別的要因によっても価格は大きく異なるという事を認識しておくべきです。
机上査定を鵜呑みにして、いざ売却依頼したら実勢価格と大幅に連れていると不動産会社から指摘されることだってあります
全かのブログ「一括査定サイトは、まだ利用するな」でもお伝えしましたが
無料で査定書を作成してもらえるのには裏があるという事です。
机上査定程度であれば今の時代は簡単に出す方法はいくらでもあります。
マンションの場合は、下記のような全国のマンションの売買履歴のデータベースを確認することが出来ます。
土地や戸建ての場合は？
個別的要因が非常に高く、実際の取引においても価格差が当然のように出てくるのが土地や戸建ての価格だと思います。
不動産査定価格を算出する際の３つの計算方法については、
『不動産のしくみと新常識』ｐ５６で解説しております。
計算式の公式も書籍に掲載しておりますので参考になさってください。
土地・戸建の概算額の算出方法
土地や戸建ては、マンションのような建物使用状況や環境等により左右はもちろんするのですが
それ以上に道路との接道状況や埋設状況等またその土地の用途地域等による個別的要因により大きく査定額は変わってきます。
土地戸建の場合は、マンションの査定額以上に個別的要因で価格が左右されますので
机上査定を決して鵜呑みにしてはいけません
ただ参考程度に机上での相場価格はどのくらいかを簡単に調べるには路線価を調べることです。
対象物件の路線価を調べてみてください。
道路ごとに㎡当たりの単価が出ていると思いますので
対象物件の土地大きさを出してみてください。
価格の８０％を割り戻した価格が基準地価と言われている価格です。
もちろん基準地価格と実勢での売買価格は違いますが
参考になる価格帯が出ると思います。
（都心部のような需要が多い地域では基準地価格よりも実勢での売買価格は割高になってきます）
建物価格査定の実際
建物査定価格に関して、不動産業界での慣習上で築年数が古くなると建物価値ゼロと評価することが多いです。
極端な例ですが、こだわって建築した建物やハウウメーカーで建築した建物であったとしても築年数が経過してしまうと建売住宅と同じような扱いになってしまう事もあるという事です。
理由はいくつかありますが
木造住宅の減価償却上での耐用年数が２２年と言われており
築２２年以上経過した木造住宅では建物評価ゼロとなります。
（実際に一括査定サイトを利用している大手仲介業者の査定システム上では建物ゼロとなります。
個別的に担当者がいじって建物価格を出すことおありますが、、、）
また住宅ローンの担保を付ける金融機関側からしたら、
建物評価がつきにくいため、買主側としても住宅ローンで購入しにくいという事もあります。
築年数が３０年や４０年経過した木造住宅だと
市場で流通している販売図面には、『古家付土地』という表記がされていることが多いです。
まだまだ建物が利用できる状態であったとしても
古家付土地としてあくまでも建物は売買価格に含まれていませんよという形で販売しております。
その理由は、売主や売主側仲介業者のリスクを避けるための販売方法なんです。
仮に建物評価して販売した後に建物自体の不具合等が発生した際の責任所在の問題になるからです。
ちょうど木造住宅で築３０年以上経過すると不具合は出てくる箇所が多いです。
築３０年の経過すると床のレベルも水平でなかったり柱も問題ある場合もあるからです。
（そうなってしまうと修繕費用の方が高くつくよね。となってしまうから）
建物の査定価格を上げる方法
木造住宅であると築２２年経過してしまうと建物価格がゼロとして評価されてしまう傾向があることを述べました。
しかしながら
築２２年経過したら木造住宅の価値が無いという事ではないです。
『不動産のしくみと新常識』ｐ２２２
「２２年が木造住宅の寿命とは限らない」で記載もしたように
私自身の考え方は築２２年だから建物価値ゼロではないです。
建物自体の修繕履歴は、残しておくべきです。
また新築時の設計図書等も残っているのであれば、そういった書類は残してある等を説明して確認してもらうようにしましょう。
またインスペクション（建物状況調査）を実施するという事も大切だと思います。
インスペクションを実施して瑕疵保険を付保することにより築年数が経過している建物であっても住宅ローンを利用できるようになる可能性があるからです。
しかしながら
インスペクション（建物状況調査）は、売主にとっては調査後に何も問題が無ければプラスとして評価されるのですが
修繕を必要とする箇所が見つかってしまうと、その時点で大きくマイナス評価となってしまうからです。
まさに売主にとってインスペクションは両刃の剣です。
それがインスペクション(建物状況調査）が普及していない要因なのですが・・・・・
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