一括査定サイトは、まだ利用するな！！
マイホームを売却しようと思ったときにまずは一括査定サイトを利用しようといませんでしたか？
その考え方は間違いです！！
一括査定サイトを利用すること自体が間違いではありませんが
いきなり利用すると失敗します！！
不動産仲介業者が行う査定方法は、
基本的に実際に取引があった事例を比較した取引事例比較法をベースとして
後は建物の築年数から査定時点での建物再調達原価を求める原価法を織り交ぜる方法が大半です。
ではなぜ不動産業者によって査定価格が異なるのでしょうか？
今回は、不動産業者側のぶっちゃけた話と査定サイトを運営している側での思惑等を解説いたします。
一括査定サイトは無料で利用できるが無料ではない
「一括査定サイトは無料で利用できるが無料ではない」とは、
一般消費者にとって売却査定依頼するのに一括査定サイトを利用するのはもちろん無料です。
しかしながら
不動産業者が一括査定サイトを通じて査定するのに利用料がかかります。
不動産業者は、お金を支払って一件の査定をしております。
一括査定サイトの広告の真実
不動産売却をしようとするときにまずは査定価格を知りたいと思います。
その際にグーグルで不動産売却等のキーワードで検索していろんなサイトを見ていくと思いますが
様々な一括査定サイトや仲介業者のサイトが検索結果に表れる中で
不動産業者のサイトではないサイトで一括査定サイトに誘導するサイトを見たことありませんか？
アフィリエイトと言って、そのサイト経由で一括査定を利用した人がいれば
そのサイト運営者側に広告料が支払われる仕組みです。
上記の図のように紹介サイト経由で一括査定を依頼があれば
売却の依頼を不動産仲介会社に実際に依頼の有無にかかわらず査定依頼があった時点で
紹介サイトを運営している人に紹介料が入ってくる仕組みです。
実際にはASPと言ってネット広告を斡旋しているプロバイダー経由で広告料が支払われるのですが
１件当たりの紹介料の相場が８０００円～１５０００円位です。
査定サイトを紹介しているサイト運営者は、査定依頼があっただけで紹介料が８０００円～１５０００円得られる仕組みです。
アフィリエイト広告での収入を得るためのサイト設計の仕組みは、
サイトを見た人がアフィリエイト広告をクリックして申し込んでもらえるような内容の記事を書くことが基本となっております。
けっしてアフィリエイト広告の仕組み自体が悪いわけではありませんが
一括査定サイトを紹介しているサイト自体が最終的に一括査定サイトの利用を促すような内容の記事が多いのが大半です。
また、一括査定サイトのランキングをつけているようなサイトもありますが、何ら根拠のないようなランキングであったりもしますよね。
最近だと大手仲介業者が直接広告主となってアフィリエイターに１件の査定依頼に対して２万円以上の広告料を出すこともあります。
（ASP経由でどういった企業がアフィリエイト広告を依頼しているかがすぐに分かります）
一括査定サイトの不動産業者の裏側
けっして一括査定サイト自体の利用が悪いわけではありません。
一括査定サイトはうまく活用すべきですが、査定価格自体を鵜呑みにしてはならないです。
各社出してきた査定価格というのは、あくまでも査定価格です。
その金額で売れるという事ではありません。
利用者側としては一回の依頼で数社の不動産業者から査定価格を得られるので便利ですが
一方で不動産業者の立場から、１件の査定依頼に対いて８０００円から１５０００円位の利用料を査定サイト運営会社へ支払っております。
ようするに各不動産業者はメールで査定依頼を受けた時点で売却依頼（媒介契約）の有無にかかわらず利用料を支払っております。
一般消費者にとっては、無料で査定依頼を数社から得られますが
不動産業者はお金を支払って査定書を作成しております。
なんだか矛盾しているように感じますよね？
利用している消費者は無料で査定書作成してもらえるのに
労力をかけて査定書を作成している不動産会社はお金を支払って査定書作っているなんて。
一括査定サイトより査定依頼を受けた不動産業者は売却依頼（媒介契約締結）するために数社のライバルと競合しながら
１件の問い合わせに対し８０００円から１５０００円を支払って査定書を作成しているという事です。
一括査定サイトの他社不動産業者との競合に打ち勝ち媒介契約を取得するために査定価格を出しております。
各社出してきた査定価格というのは、あくまでも査定価格です。
その金額で売れるという事ではありません。
査定書に良いことばかり書いているということは無いですか？
他よりずば抜けて査定額が高いということは無いですか？
購入希望者がいる等のこと書いてないですか？
『不動産のしくみと新常識』第２章では、不動産会社の選び方でも記載しましたが
どの会社に依頼するかではなく誰に依頼するかによって結果が大きく変わってきます
そもそも査定依頼の目的は何でしょうか？
単純に今売ったらいくらくらいになりそうか知りたいというだけならいいのですが、
売却を考えているなら、なぜ売却を考えていたのでしょうか？
売却しなくてもあなたの問題を解決する方法は、いくらでもあるはずなのですが、、、、。
不動産仲介の仕組み自体は、売却依頼受けて売却できなければ不動産会社の手数料が発生しない。
なので
一人の査定依頼者に対して、不動産仲介業者は８０００円から１５０００円の手数料を支払ってまで
査定依頼者に対して売却まで誘導できる営業が出来るので査定をするのです。
最近だと大手仲介業者が直接広告主となってアフィリエイターに１件の査定依頼に対して２万円以上の広告料を出すこともあります。
（ASP経由でどういった企業がアフィリエイト広告を依頼しているかがすぐに分かります）
１件の査定依頼だけで２万円の紹介料をアフィリエーターに出すことも理由が分かると思います。
査定依頼しての注意事項としては、
その会社（担当者）がどうやって売却してもらおうかという視点で話をしていないか見極めることです。
大切なのは、どうしたら最善かを考えているかを見極めることですね。
売却することだけがベストだという事ではないので。
あなたの悩みを解決するのに他の選択肢だって当然あるはずです。
査定価格はあくまで参考でしかない
不動産仲介業者から査定価格を出してもらったとしても
その価格はあくまでも参考価格にすぎません。
不動産査定価格自体は、実際に取引が合った事例を比較して算出するのがベースとなりますが
なぜ不動産業者によって査定価格が違うか分かりますか？
取引があった事例を比較しているなら、、そもそも同じ査定価格にならなければならないのですが、
答えは、
比較している事例が違うのと個別評点を変えているからです。
なので高い価格の成約事例だけを比較すれば査定価格も高くなります。
逆に低い価格の事例だけを比較すれば査定額は低くなります。
不動産流通されるまでの４つの価格
査定価格はあくまでも参考価格でしかない理由は、
市場で流通する不動産に対して下記の４つの価格が存在するからです。
（俗に言われる１物４価のことではありませんので注意）
＊１物４価に関しては、
『不動産のしくみと新常識』ｐ６３
書籍では１物５価として５種類の価格を説明してます。
【市場で流通する不動産に対しの４つの価格】
１：査定価格
２：売却希望価格
３：売出価格
４：成約価格
１：まず不動産を売却しようとしたら、査定価格を不動産会社に出してもらう事になります。
売り出す際の参考価格として査定価格を知る
２：あなたが売りりたい価格が売却希望価格になります。
査定価格でもって市場で売り出す価格という事ではありません。ローン残債であったり買替 であったり様々な事情から最低限の売却希望価格があると思います。その希望価格が売却希望価 格となります。
３：実際に市場で売り出し始める価格のことです。
あまりにも相場よりもかけ離れてしまっていては難しいですが、最低限の希望価格に対して売り出す価格が決まってきます。
４：実際に取引された価格のことです。実際に売り出した金額で取引されるというわけではありません。買手需要や取引においての条件交渉等によって取引されていきます。
誰でも簡単に査定価格を出す方法
査定価格はあくまでも参考価格にすぎないということは理解できたと思います。
一括査定サイトは利用しない方がいいという事ではないですが
不動産会社が無料で査定書を作成してくれるというのには裏があるという事を理解してください。
どうやって売却してもらうおうか（媒介契約を締結しようか）という視点で作成した査定価格や
担当者の主観によって変わる査定価格を鵜呑みにしていてはいけない。
であれば、
自ら参考価格を知る方法はないのか？
それがマンションであれば既に取引されたデータがネット上に蓄積されているわけです。
マンションデータベースを見るとマンションの概要から過去の取引履歴や賃貸履歴がすぐに分かります。
また、部屋の大きさからバルコニー向き等を入力するだけでAIが参考の査定価格を算出してくれます。
設備状況や実際のマンション状況等によって当然実際の価格は変わってきっますが、ネット上での蓄積された取引データからすぐに参考価格は分かります。
土地や戸建ての場合はどうか？
個別的要因が非常に高く、実際の取引においても価格差が当然のように出てくるのが土地や戸建ての価格だと思います。
不動産査定価格を算出する際の３つの計算方法については、
『不動産のしくみと新常識』ｐ５６で解説しております。
計算式の公式も載せてありますので参考になさってください。
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