皆様こんにちは！！
今回は、借地についての「地代」のことをお話したいと思います
地代とは
地代とは、借地人に土地を使用収益させることに対する対価を意味します。
借地契約における地代の算定方法には種々な方法がありますが、一般的な適正地代は固定資産税の２～３倍が目安となります。
地代の増減請求権
地代は、借地借家法において増減額を請求することができると規定されています。
この増減請求権は、地主借地人当事者の主観的事情によるのではなく、現行の地代が不相当になった客観的事情を斟酌するべきとしています。
客観的事情として①土地に対する租税その他の負担の増減②土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動③近傍類似の土地の地代等の比較が例示として挙がっています。
地代を増額しない旨の特約がある場合、地代が不相当になっても増額請求権は認められません。これは、借地借家法に規定されています。しかし、これでは地主さんに酷だということで、下級審判例の中には、不増額の特約が長期間にわたり、その間に経済的事情の激変が生じた場合には、事情変更の法理により増額請求が認められるとされたものがあります。
一方、地代を減額しない特約があっても、借地人保護の借地借家法の法理により減額請求権の行使を妨げることができません。
地代の増減額については、基本的には当事者の協議（話し合い）ですが、その協議がまとまらないときは、簡易裁判所に調停を申し立てて、調停不調の場合は、賃料増額（減額）請求訴訟を提起することになります。地代の増減額については、調停前置主義となっています。
負担付使用貸借契約
先ほども述べましたが、地代とは借地人に土地を使用収益させることに対する「対価」を意味します。この「対価」は、土地の使用収益に対応する経済的価値を有している必要があるのです。
借地人側の負担がこの経済的価値を有しない場合、「対価」としてではなく「負担」にすぎないものとして扱われることになるので注意が必要です。
たとえば、地代が固定資産税相当額であったり、当初地代を設定してから地代の改定をせずに現在の固定資産税相当額にも満たない場合等です。
このような場合、最高裁の判例により、このような契約は、無償性が強く土地の賃貸借契約ではなく、負担付使用貸借契約に過ぎないと判示しています。
そもそも借地権とは、建物の所有目的とする地上権又は土地の賃貸借のことをいうので、使用貸借であれば、借地権とはいえなくなります。
従って、法定更新の概念もなく、期間満了時の明渡しの際の立退料等正当事由も不要ということになります。また、借地権の対抗力もないので土地の譲受人に対抗できなくなります。
このように賃貸借契約から使用貸借契約への転化の有無が争われ、使用貸借契約とみなされた場合、借地人さんに不利益なことになります。
一方、地主さんは地代の増額請求の際、借地人さんに理解を求めるときの材料にしてみてはいかがでしょうか
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