調整区域 （市街化調整区域）とは・・・
土地というものにはいくつか種類（地目という）があります。
たとえば、農地、宅地、学校用地、公園、山林、雑種地、ため池、畑、牧場など。
そのいった土地は、大きく分けて２種類に分けられます。
開発する地域 （開発できる地域）
開発をなるべくしない地域 （開発を抑制する地域、完全にできないわけではない）
このような区分は都市計画法という法律に基づいてなされるそうです。
積極的に開発できる地域は、人がたくさん住んでいたり、学校や店や道路や施設などがあるような所で、人が生活を営むために開発が必要な土地です。
それとは逆に「開発をなるべくしない地域」という地域も存在します。
例えば、勝手に開発をされては困るような所。
畑の周りとか、山林のまわりとか。
畑がたくさんある地域では、なるべく農業を不自由なく行えるようにしたい、とか
山林の多い地域では、その周辺の自然環境を守りたい、などの理由があって、
それらの周辺に農業行為を阻害するような建物や環境を破壊するような開発（工場など）を建てられないように、都市開発計画を通して都道府県が区域を指定しています。
また、社会秩序を守るためにも調整区域での開発を抑制しています。
たとえば、反社会勢力的な団体が、川辺付近とか山間の安い土地をかって、そこでマリファナを密かに栽培したり、危険な新興宗教団体のアジトみたいなものを建設されたら困るわけです。
そのような開発を自由に行えない土地を市街化調整区域といいます。
また、たくさんの人や建物がある都市部の中にも市街化調整区域は存在します。
たとえば、町の中には、宅地として利用するのが難しそうな種類の土地がけっこうあります。
都市部の分譲地でとても高い値段で売り買いされている地域があって、その中に小さな小川が流れている場合があります。
その川のそばの三角州の場所は家を建てられる十分な広さはあるのですが、「宅地」ではなく、
「市街化調整区域」として区分されていたりします。
「町の中の小川のそばの土地」＝「市街化調整区域」というわけでは必ずしもありません。
小川のそばでなくても、市街化調整区域の土地は、良くさがしてみると、たくさん都市部の中に点在しています。
開発したくてもうまく開発できない土地がその区域に数か所あって、それらが市街化調整区域として取り残されてしまうこともあったりします。
市街化調整区域は、宅地（宅地は普通に家を建てられる土地）と比べて、価格がかなり低くなっています。
周辺の土地の値段の４分の１の値段で買えたりします。
また固定資産税も宅地よりはるかに安いです。
そして市街化調整区域に家を建てることも可能な場合があります。
ただし、都市計画法は都道府県によって各自定められているそうなので、
本当に市街化調整区域に家が建てられるかどうかは、各都道府県の開発課とか担当の団体にお問い合わせください。
栃木県の場合
１．無資産証明書を提出
（もし家を建てる前に資産を何も持ってない場合、無資産証明書を提出したら市街化調整区域に家を建てられます。（友達であり、不動産投資仲間のラクヲは、そうやって自分の物件を建てました。）
２．その地域に役立つ商いをする拠点となる
市街化調整区域といっても、昔から住んでいる人たちも普通に生活をしているので、
そういう人たちに貢献できるような商売を行っていれば、家を建てられる。
（たとえば、その地域の人たち用の雑貨屋さんとか、食べ物屋さんとか、などなど）
[不動産投資#10]ご無沙汰しておりますエダマメ住宅さん で、僕は「市街化調整区域の土地を買って３０万くらいで小屋を建ててノートパソコンで起業しよう」みたいな企画を友達と話してた時があって、実際に開発許可をもらいに県の担当の団体まで相談しに行きました。
３．市街化調整区域の土地に元から住んでいて（１５年以上）家が古くなったので建て替えたいとき。
などなど、
栃木県では、実は他にもけっこう結構たくさんの理由を建築のやむおえない理由としています。
＊ただし、栃木県の都市計画マスタープラン（各都道府県、市町村には長期の都市計画プランが存在する。ネットでもダウンロード可能）では、
セクターシティを目指していますので、（つまり人口が減ってきて、税収も減るので人が住まない地域のインフラを整備するより、みんなで決められて地域に密集して暮らして、そこにインフラ整備のために税収を使った方が効率いいよね、という考え方をもとにできたと思われるセクターシティ構想）
将来は、町はずれの市街化調整区域の開発が難しくなってくるかもしれません。
不動産投資の観点から考えれば、
上物つき調整区域物件を安値で手に入れたり、上物が付いてなくても、開発をして、そういった物件を回すなり転がしたりすれば、結構おもしろいんじゃないでしょうか。
ちなみに僕の初物件（通称山田ハウス）も上物付き調整区域物件でした。