【メモ】土地の値段は？

一物四価（いちぶつよんか）などという言葉を聞いたことありませんか？ひとつのものに４種類の価格がついていることをいうんですけれど、普通はあまりないですね。これは、土地の価格についていわれることです。先日、相続関連で評価のことに少しふれたので、今回は土地の値段について少しお話をします。

土地の値段には、実は５種類あります。以下の５つです。

１．時価
２．公示価格
３．都道府県基準地価
４．税務署路線価
５．固定資産税評価

　　※「一物四価」は、時価を除いたもの

それぞれの内容を詳しく書いていると超長文になるので、簡単に書くと

１．時価は、実際の取引額で、周囲の似たような物件の売買事例などを参考にして決められるが、売主・買主双方の事情で金額は変る。５つのなかで一番高い。

２．土地取引や資産評価をするに当たって、適正な価格を判断するために国が示した客観的な目安、指標。毎年１月１日が基準日となる。標準的だとして選ばれた土地のみ評価する（全国で３０万地点を少し超える程度）。

３．都道府県基準地価は、公示価格の評価する地点数があまり多くないので、それを同一趣旨で都道府県が補完するもの。こちらの基準日は毎年７月１日。こちらも標準的とされる土地のみを評価する。

４．相続税と贈与税を計算するためにある基準。公示価格の８割を目途とするよう指針がある。管内のすべての土地が評価の対象となる。したがって、個々の土地をひとつずつ詳しく評価するというような気の遠くなる作業はせず、道路に対して価格付けをする。公示価格に選ばれる土地は、標準的な土地なので、公示価格が２０万円（／平米）だとするとその前面道路の価格を１６万円とする。その道路の一定範囲内に接している土地は、基本的に１平方メートル辺りの評価額は１６万円になる。しかし、間口の長さ、奥行の長さ、土地の形などによって現実に価格は変るので、評価額もそれらによって変ってくる。通常は安くなる。ただし、管内全部の土地を評価するわけだから、事前に「安くする項目」や「どの程度だったらいくら安くするのか」はあらかじめ決まっている。評価は毎年１月１日。
なお、同じ道路でも駅に近いところと遠いところなどで価格は異なるので、数百メートルごとに原則として交差点で価格が変ってくる。

５．固定資産税を算出するためだけでなく、不動産取得税、登録免許税の算定根拠となる。市町村が出す価格。公示価格の７割を目途としている。４．と同じく市町村内の全部の土地が評価の対象となるだけでなく、実際に評価（～課税計算～通知書発送などを）するため路線価で計算される。考え方は、４．と同じだが、「安くする項目」などはかなり細かく、その意味では住民のニーズが細かく反映されているところだろう。評価は１月１日だが、３年に１度しか評価せず、あとは評価が下がれば、エリアごとに一定の率をかけて下げていく。１．から４．の価格は、なにかあれば見る、という程度だが、固定資産税は毎年納税通知書を送るなどの行政の義務を果たすために全部の土地について評価して所有者ごとに合算するなど、必ず年に数回アクションを起こさなければならないので、合理的手段だと思う。５つの価格のうち一番安い。

大雑把な言い方をすると、

１．時価　　　　　　　　　　　→　１，２００万円
２．公示価格　　　　　　　　→　１，０００万円
３．都道府県基準地価　　→　１，０００万円
４．税務署路線価　　　　　→　　　８００万円
５．固定資産税評価額　　→　　　７００万円　　　　　　　　こんな感じ。