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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
私はたまに
私が働いていた会社の工場跡地に建つイオンモールに行くのですが
まだ、１３～１４年しか経ってないのに
椅子や壁紙の劣化が見られたりします。
「ついこの間、建ったばかり」
のような気がしますが
人間の様に細胞が新しく作られ
古い細胞と入れ替わっていくのではないので
「物って朽ちやすいものだな」
と、思ったりします。
なので
物件も物なので
定期的な修繕が必ず必要です。
中でも大規模修繕となると
多額の費用が発生するので
それなりに見積もって資金をプールしておく必要があります。
では、その金額をどう見積もればいいのでしょうか？
基本的には
建築価格の１０％が１０年に１度出て行く
くらい見込んでおけば充分だと言われています。
しかし
新築なら建築価格が分かっても
中古物件になると
建築価格は分かりません。
そんな時
建築価格を知る方法があります。
それは
火災保険の証券を見てみることです。
その中の
火災保険の契約金額を見てみてください。
火災保険の契約金額の上限は
再取得価格といって
今新たに、同じ規模、同じ構造の建物を建てたならいくらかかるかです。
また
再取得価格で契約している投資家さんが多いです。
ちなみに
私も全物件、再取得価格で契約しています。
なので
保険証券を見れば
殆どの場合、建築価格が分かってしまいます。
その金額の１０％が１０年に１度出ると見込んでおけば
充分です。
但し
再調達価格で契約を結んでいない投資家さんもいます。
その場合は
保険会社に軽く聞いてみたら
簡単に算出してくれますから。
◆編集後記◆
元ヤンキースの松井秀喜氏が
ヤンキースＯＢ戦で２階席に飛び込む大ホームラン
「まだ、やれたんちゃうん？」
と、思っているのは私だけでしょうか？
松井氏と言えば
ドラフト会議で、
・子供の時からファンだった阪神
・中部地域（一応地元）の中日
・球界一の金持ち球団 巨人
の３球団を逆指名し
クジで、まず中日がハズレを引き
次に阪神の中村監督（当時）が、２本のうち１本当たりなのに
わざわざ、ハズレを引き
最後に、長嶋さんが、引き当てた訳です。
マスコミでは長嶋さんの強運が取りざたされましたが
我々阪神ファンは、中村監督の「持ってなさ」
に愕然としたものです。
「２者択一で、先に引いてわざわざハズレってどういうこと？」
まあ、当時の阪神は
人材を潰すので有名でしたので
本人にとっては、その方がよかったかも知れません。
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