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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
物件を買う前に
買えば、
どれだけキャッシュフローが出るか
どれだけ利益が出るか、を見込むと思いますが
その際に、絶対に見込むべきもので
意外と忘れやすい物があります。
それは
家賃の下落です。
シュミレーションする時
空室率
経費率
などは見込みますが
家賃下落率を見込んでシュミレーションしている人って
意外と少ないです。
なので
もし、家賃下落率を見込まず
シュミレーションしたなら
築年数が経つほど
思ったように収益が上がらなくなってきて
「あれ～」
ってことになります。
家賃下落率は保守的（大きく下がる側）に見込んでおれば
実態はシュミレーション以上になるので
儲からない物件に手を出してしまう可能性が低くなります。
よくシュミレーションソフトなどで
金利上昇リスクを入力しないと
動かないようになっているのがあります。
しかし
今の低金利は、今後も続く可能性が高いですし
仮に市中金利が上がったとしても
その間に、不動産投資家としての実績も積みあがっていくので
そのは交渉出来ることが多いです。
その場合
つまり
実績が積みあがった状態なら
他行で借り換えてもいいです。
なので
金利上昇のブレ幅は家賃下落のブレ幅より
小さいのが普通です。
シュミレーションする時は
必ず、家賃下落率を加味して計算するようにしてください。
◆編集後記◆
今日は、ＧＷということで
実家の墓参りと
入院している母親のお見舞いで
ちょっと記事が遅くなってしまいました。
この用事の時は
いつも実家近くのイオンモールのフードコートで
記事を書きますが
Wi-Fiが飛んでいて便利です。
イオンWi-Fiに接続すると
イオンのホームページが現れて
宣伝するようになっています。
この宣伝を見て
意外と商品を買うことがあるので
「上手に商売するよなぁ」
と、いつも感心しています。
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