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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
不動産投資を始めるための１つのハードルとして
「多額の借金に、マインドが耐えることが出来ない」
と、いうことがあります。
ですが
そういう人でも
住宅ローンなら何千万円単位で借りますよね。
それも３５年という長期で・・
言っていることと
やっていることが矛盾しています。
借金して収益物件を取得することは
大抵の場合
私はいい借金だと考えます。
というのは
お金を１つの経営資源と考えれば
お金を仕入れて（融資を引いて）
仕入れた以上のキャッシュを得る。
これって
普通の商売ですよね。
不動産投資は
お金を仕入れて、それに付加価値をつけて
それ以上のリターンを得るというビジネスモデルです。
まあ
仕入れた金額より低い金額しか得られない場合も
絶対にないわけではありませんが・・
例えば
金利２％で融資を引き
利回り４％の家賃が取れる場合なら
一応、
２％のイールドギャップ（利回りと借入金利の差）が取れるわけですが
利回りは表面（満室時の）利回りだし
修繕費や管理費が考慮されていません。
例えば
空室率２割、経費率２割だとすると
実質利回りは
４％×０．８×０．８＝２．５６％
これだと
減価償却費と元本返済額のバランス次第では
破たんの可能性があります。
しかし
こんな４％という低利回りって滅多にありません。
ですので
普通に勉強して不動産投資するなら
ほぼ借金を返せなくて破たんするリスクはありません。
このことが
収益不動産を買うための借金は、大抵の場合
いい借金である可能性が高い理由です。
一方
住宅ローンって如何でしょうか？
自宅はキャッシャを生みません。
ですので
別の所からキャッシュを持ってきて
返済に充てる訳です。
普通は会社から支給される給料から返済に充てますよね。
つまり
３５年もの長期に渡って
借金を返済するために働くわけです。
これって人生がお金に支配されていると思いませんか？
なので
住宅ローンは、私は悪い借金だと位置づけています。
まあ、遊興費や浪費のためにする借金よりは
いくらかマシですが・・
◆編集後記◆
押切もえとロッテの涌井投手が交際！
押切もえと言えば
以前は元巨人の野間口と付き合っていましたよね。
どんだけ野球選手好きやねん？
しかも両方共、ピッチャーって
押切もえと涌井の年齢は
３６と２９ですので
プロ野球界で、よくある、姉さん女房ですよ。
いや、まだ結婚してないけど・・
落合、江川、原、松坂、中込、
そうそう野村克也氏とサッチーも
野球選手はお山の大将で育ってきた
その中でもピッチャーは、特に
なので
姉さん女房の方が、上手くいくんですかね？
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