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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
今日は、
木造建築のメリット・デメリットを書いてみたいと思います。
メリットとしては
まず建築価格が安いことです。
そのため
同じ家賃が取れるなら
利回りが出やすいということになります。
他には
建築日数も少なくて済みます。
なので
土地から仕入れて建てる場合は
早期にキャッシュインが得れます。
また
修繕が簡単に出来るのもメリットです。
例えば
躯体部がシロアリに喰われ
傾いた建物でも
ジャッキアップして躯体を入れ替えることで
修繕が可能です。
これがＲＣなら躯体が損傷を受けた場合は
修復は不可能です。
なので
築古木造を土地値以下で買い叩いて
ドカンとお金をかけて大修繕し
２０％くらいの利回りに仕立てあげることも出来ます。
但し
それでも修繕できないのもあるので
この作戦の場合、修繕できるかできないか？
出来るならいくらかかるか？
そういう目利きが出来ないといけません。
あと
木造は３階建てまでが限界です。
そのため
コストがかさむエレベーターがないということ
それと
物件規模が小さくなるので
金額が安いため出口において
買える人が多いというメリットもあります。
それ以外には
法定耐用年数が２２年と短いので
減価償却費を多く計上することができます。
しかし
法定耐用年数が短いということが
デメリットにもなります。
法定耐用年数が短いので
長期の融資が引きにくいです。
それに
減価償却が早いので
金融機関での積算評価が出にくいとデメリットもあります。
なので
融資面では木造はデメリットだらけです。
それで
木造への投資はありかなしかですが
個人的な意見を書くと
融資次第ではないでしょうか？
返済比率が５０％切れるくらいで回るような
融資を引くことが出来たり
高利回りで融資期間が短いのをカバー出来れば
充分ありだと思います。
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