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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
昨日は、以前、パーキング用の土地の問い合わせをした業者から
電話があり、３物件紹介されました。
その中で
まだマシかなあと思ったのがこれです。
・４７８０万円
・築２４年
・表面利回り８．７％
・ＲＣ造
・土地面積１７坪
・５階建て
・１Ｋ×９戸
これなら
頑張って指値を通せば
利回り１０％も夢ではありません。
しかし
問題点がかなりあります。
・土地が狭過ぎて、積算が出ない →融資困難
・５Ｆ建てならエレベーター付きか？ →コストが大幅に上がる。
・１戸当たりの面積が１４㎡ →かなり狭いので入居付けシンドイか
中でも
融資が困難であれば
いくらその他の条件がよくても
取得することは出来なければ意味がありません。
実際に、
シュミレーションをやってみても
私の属性だと
自己資金が２千万円以上不足という結果でした。
まあ、この物件の場合
築年数と構造以外は
問題だらけなので
融資が引けたところで
全然、無理なんですが・・・
しかし
今は銀行が貸したくて貸したくて仕方がないですので
こんな物件でも
比較的高利回り（他は、７％とか６％なので）に着目し
そのままの値段で
融資も引けて実際に取得する人がいるかも知れません。
アベノミクス前なら
銀行が融資を付けてくれたら
ある程度、買えば儲かる物件のことが多かったですが
今は
儲からない物件でも融資がつく時代です。
なので
“買ってはいけない物件を買えてしまうリスク”
には充分に注意し
厳しい選択眼を持つことが必要です。
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