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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
私は、最初の一棟は
１６８０万円キャッシュ購入でした。
まずは一棟買いたかったという気持ちが大きく
その資金もあったし
職場環境が
融資を引くために銀行回りが出来にくいこともあり
キャッシュ購入しました。
買ってみると
それなりに収益が入ってくるので
もっと物件が欲しくなりました。
しかし
その時点では、キャッシュが枯渇している状態です。
月に給与から２５万円
最初の物件から２０万円
戸建てから５万円
合わせて毎月５０万円を貯金し
やっと２棟目が買える状態にしました。
しかし
２棟目を買うたための
融資交渉は難航しました。
基本的に
銀行が融資したい人というのは決まっています。
それは
年収とか
勤務先が堅いところかというものあるのですが
キャッシュを多く持っていることが評価されます。
例えば
借入金が５０００万円あって
キャッシュが１０００万円ある人
借入金が４０００万円あって
キャッシュが０の人
どちらも
これだけ見ると
ＮＥＴで、－４０００万円です。
ですが
前者の方が評価されることになります。
私の場合だと
１棟目で仮に１５００万円借りた場合は
借入金が１５００万円
キャッシュが２０００万円
実際は
キャッシュで物件を買ったので
借入金が０で
キャッシュ５００万円
銀行としては
どちらに融資したいかは明らかですね。
当然、
キャッシュが２０００万円ある方が評価されます。
ですので
資産拡大段階では
出来るだけキャッシュは温存すべきです。
また、この考え方は
繰り上げ返済しない、ということにもつながります。
例えば
借入金が５０００万円
キャッシュが１０００万円の人が
繰り上げ返済して
借入金が４０００万円
キャッシュが０になった場合
これでは、どの銀行も融資してくれないです。
なので
拡大段階では
キャッシュはなるべく温存する。
そのために
融資を引けるなら多い目に引く。
また、繰り上げ返済はしない。
これらのことを心掛けることです。
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