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こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
昨日は、コインパーキング用地の見学に行ってきました。
長方形で道路づけもよく
７台くらい停めれそうです。
近隣は
東側に２件、コインパーキングがあって
稼働率もそこそこでした。
ただ、その場所から西に２００メーターほど行けば
ドラッグストアとスーパーが並んでいて
どちらも無料駐車場完備ですので
短時間の駐車なら、そこに食われるかも知れないのが
若干の懸念事項です。
家に帰って
エクセルでシュミレーションしてみたのですが
ネックは融資です。
パーキングは減価償却が取れない。
融資元本の返済は経費にならない。
この２つの理由から
所得に対し税金が多くかかるというデメリットがあります。
自己資金を２０％程度にとどめて融資を引くと考え
１０年返済でシュミレーションすると
キャッシュフローが税金で全部もっていかれてしまいました。
１５年なら
やや少ないですがギリギリ許容範囲で
２０年あれば
これは中々・・・というレベルです。
コインパーキングへの融資は
取り扱っている銀行が限られ
日本政策金融公庫がオススメと言われていますが
公庫だと期間はどうしても短くなってしまいます。
そうなると
一番の候補は信金か？
私が上場企業の会社員の時に
融資を引いた信金があって
そこは不動産投資に積極的なことで有名ですが
退職した今、好意的に受け入れられるのか不明です。
もしかしたら
「お勤め辞めちゃったんですね。じゃあ他を当たってください。」
と、無下に断られるという心配もあり
ドキドキしながら
電話しようか
それとも
止めようか
この状態を１０回くらいグルグル回ったあと
思い切って電話してみました。
すると
その信金では、駐車場に融資しないこともない。
期間は１５年はいけるが２０年は厳しいかも。
そして
「資料をお持ちしてもよろしいですか？」
と、聞くと
「お願いします。」
と、二つ返事でした。
その後
仲介会社から電話が入り
「すいません、そこは建築条件付きでした。」
ガクッ
しかし
今日の成果は
あの信金は
私のように会社員の属性がなくても
融資を引っ張れる可能性が十分ある。
と、いうことが分かったということです。
これで物件検索にも力が入るというものです。
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