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こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
今日は宝塚市の物件に行ってきました。
ＲＣ造で築１４年
出口も見えやすい物件です。
ただ、値段が
売り出しの値段が７７００万円
積算の評価が５３００万円
収益の評価が６２００万円（長期契約で満室と想定）
最近は
これらの評価の２倍近い売り値から
スタートのものもあるので
まあ、これくらいの開きがあって当然です。
今までに申し込みがあったのでは
６０００万円で入り、６５００万円まで歩み寄ったのですが
売主はクビを縦に振らなかったそうです。
結構、強気ですね。
ただ、私の場合
自己資金も潤沢ではなく
担保がついてない所有物件はなく
サラリーマンで１部上場にいた時のように
融資額に上積みも期待しにくい。
ですので
やはり、低めに指していくしかないわけです。
一応、値段を、さっきまで考えて
出したのですが
場合によれば
「ホンマに人の話を聞いとったん？」
と、言われても仕方のない金額。
私の方からは
「歩み寄りの余地あり」
と、付け加えておいたのですが
仲介の人は
だいぶガックリくるやろうなぁ。
あと融資の返済期間ですが
以前、融資を引いた信金なら
２５年以上はいけると思います。
しかし
今回は相手にしてくれるかが疑問です。
もしダメなら
信組にお願いしないといけないので
そうなると
どれくらいの返済年数になるかが読みにくいです。
これが、２０年しかないなら
利回りも低い
自己資金も少ないので
キャッシュフローが出なくなってしまいます。
それだと意味がありません。
この物件は
値段と融資の返済期間が勝負になりそうです。
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