板橋区・練馬区の不動産コンサルティング -2ページ目

分譲マンション建替え事案

上板橋店チーフ　中島　正義

渋谷には全く行くことのない私ですが、この度、長くに渡り建替え協議されていた渋谷駅東口にある日本初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」が建替えられることになりました。

宮益坂ビルディングは、2012年にオープンした複合商業施設「渋谷ヒカリエ」の隣に位置する一等地に位置しており、区分所有法が制定（昭和37年）される前の昭和28年に東京都が分譲した11階建ての超高級マンションです。

※宮益坂ビルディング

エレベーターは2基ありますが、今では考えられない白手袋したエレベーターガールが勤務しており、当時は超ハイソサエティーなマンションで注目度も高かったことが伺えます。

高級住宅ということもあり、多くの家族がここを住まいとして居住していましたが、時代が変わり、渋谷の街の変化もありマンションは賃貸化が進み、区分所有者がほぼ住んでいない状況に。

宮益坂ビルディングは建てられてから、築64年が経過し、外壁や給排水管などの老朽化が深刻化していることから、約25年も前に建替えの検討が開始しましたが、複合用途建物であり、ほとんどが賃貸利用であること、借地権や共用部の名義が残っている問題など、複雑な権利関係の整理が必要となりました。

マンションの建替えでは、区分所有者と議決権の4/5以上の賛成で成立しますが、当時2003年には建替え議決は可決されていました。しかし、複雑な問題から話は中々進まず、それから約10年の差月が流れ、2012年に建替えが再可決された。

※宮益坂ビルディングの再建築後の建物概要

長い年月の末、2011年に旭化成不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ株式会社が事業協力者に選定され、

今後、解体が進み2019年には1階は店舗、2～4階に事務所店舗等を併設した地上15階地下2階建ての複合用途型マンションに生まれ変わることになります。

更に渋谷駅周辺では土地区画整理事業が進み、この先10年で、渋谷は大きな変貌を遂げることでしょう。

　※2019年竣工予定の新しい複合用途型マンション

　　　　　　　　　　　　　　イメージパース

10年後、渋谷がどのように変わったかは見に行ってみたいとは思う。

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Ｍ．Ｎ

「不動産市場全体」
2016年の不動産市場は全体としては好調だった。そのため、マンションの価格が高騰し売れなくなった。投資利回りが低くなったため、JREITや投資ファンドも東京都心部の割高な物件の購入を控えるようになった。16年度の為替レートを120円代と見込んでいたが、実績見込みは107円前後となり、設備投資が伸び悩み、個人消費低迷に影響を与えた。

マンション市場
東京圏内では、08年から新築マンションの供給が減少したため、好立地の既存マンションの希少性が高まった。都心3区の既存マンション価格が高騰したため、まわりのエリアにユーザーが流出する動きが見られる。また、地区イメージが向上した城東のエリアの成約件数が増加している。成約件数が減少しているなかで、千葉県の総武地区などは交通の利便性の良さが見直された模様である。

3年連続でマンション発売戸数は減少している。建築コストの高騰が収まったものの、価格が高騰し、エンドユーザーの動きが鈍くなった。
17年は価格の動きがポイントになっていくだろう。

賃貸市場
首都圏の居住用賃貸成約件数はおおむね減少した。その中で減少率が大きかったのが、カップル、ファミリー物件。この背景には住宅ローン金利の低下。賃貸検討者が購入に切り替えたケースが多かったようだ。カップル、ファミリー向けは売買物件と競合した結果、成約が減少したと言える。単身者向けの新築のアパートについては16年12月を除いて、前年より成約件数が増えている。また成約物件では徒歩5分圏内が多く、駅近思考と言える。

部屋探しで重視されるもの『設備』
新築物件においては、浴室乾燥機、温水洗浄便座、モニター付インターホンが7.8割近く設置されている。宅配ボックス、オートロックの設置についても新築のほうが中古よりも上回っている。部屋探しをする中で重視するポイントとして『設備』があげられているため、人口減少のなか、既存の物件については設備の見直し(リフォーム)をしていくのも一つの戦略だろう。

マンション価格の動向が、不動産全体の動きに影響を与えていくだろう。

タワーマンションの固定資産税の見直し

今回の制度改正の背景には、タワーマンションの階層による取引価格の差違があります。タワーマンションは、一般的に、階層が上に行くほど眺望や日当たり等などの理由から需要が高まり、低階層階の部屋に比べて取引価格が高くなる傾向があります。しかし、従来の税制度では、固定資産税の計算において階層ごとの取引価格の差違が考慮されず、結果として、高層階の所有者ほど固定資産税の税額が相対的に低くなるという課題があり、今回の改正で補正率が導入されることになりました。

具体的には、中間の階から1階上がるごとに約0.25％税額が増え、1階下がるごとに約0.25％税額が下がります。40階建ての場合、最上階の40階の部屋は約5％の増税となり、1階の部屋は約5％の減税となります。高さが60メートルを超える、およそ20階建て以上のマンションが対象となり、平成29年1月2日以降に完成した新築のマンションに適用し、平成30年度の固定資産税から実施されます。これに合わせて都市計画税、不動産取得税に関しても同様の補正率が適用されます。

しかし、この程度の補正率ではあまり効果がないのではという意見もあります。実際の分譲価格の差には及んでおらず、高所得層の節税対策を抑える効果が弱いためです。そもそも、タワーマンション節税とは富裕層の相続対策として行われていたものです。マンションの相続評価は土地と建物に分けて行います。土地部分は路線価ですが、建物部分は固定資産税をもとに評価されるので、高層階は市場価格に対して相続評価が低く抑えられるのです。今回の税制改正では、タワーマンションの相続評価については触れられていません。相続評価に関しては別途議論を重ね、平成30年度の税制改正で新たに増税策が講じられる予定です。

そのため、2018年度から新たに課税されることとなるタワーマンションについて適用されることになっています。したがって、それまでの間に所有したタワーマンションについては、現行の税制が適用されます。

つまり、あと1年ほどは、タワーマンションの高層階の部屋の固定資産税が相対的に低いというメリットが享受できるということであり、今後、高層階の部屋への駆け込み需要が高まる可能性があるといえます。

タワーマンションに投資を、と考えている場合には、早めに動き出しておいた方がいいかもしれません。

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K・H

不動産テックが物件探しを変える

　　森　

「不動産テック」という言葉をご存じでしょうか。

昨今のテクノロジーのめまぐるしい進化に伴い、不動産業界における物件広告を、従来の募集図面やインターネット掲載だけではなく、最新のテクノロジーを駆使した新たなサービスを試みるといった不動産+テクノロジーの造語です。

AI(人工知能)を用いた物件価格査定や物件紹介、スマートロックを使った無人内覧、ドローンを使った物件の空撮動画やVR(ヴァーチャルリアリティ※仮想現実)技術によるヴァーチャル内覧など、これら最新機器を使用したものが、これからの不動産業界の新たなスタイルとなっていくでしょう。

ＡＩ技術を使った物件価格査定とは、実際に自宅を売却する際に、どのくらいの値がつくのかを、いくつかの質問事項(築年数や広さなど)に答えるだけで、コンピューターが大量の不動産取引データを基に自動査定するというものです。実際に取引する金額は売主側の任意ですが、これにより物件相場を常に把握することができます。又、手軽であることも魅力です。

逆に、購入希望者であれば、希望の条件を設定すれば、中古物件+リフォームのトータル予算を簡易に検索できるそうです。

私が特に気になったのはヴァーチャル内覧ですね。

今ではスマホに装着することで簡単にVRを体感できるキットがあります(安価なものもあります)ので、インターネットに掲載しているパノラマ写真(VR対応のもの)をVRキットを使って閲覧すれば、部屋の中を360°自由に見ることができます。

これが普及すれば、忙しい方でも、まずはヴァーチャル内覧をすることで、ある程度物件の的を絞ることができるので、実際に内覧する際の時短に繋がります。

又、自宅でヴァーチャル内覧できるので、気になる物件をじっくり確認することができますよね。

更に、内装設備やインテリアのシミュレーション画像を作成することで、VRでリフォーム後の室内を確認することもできるようです。

メリットたっぷりの不動産テック。全国普及に乞うご期待。

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Ｓ.Ｍ

中古住宅流通の活性化とホームインスペクション

横尾健輔

アメリカが77.6%、イギリスが88.8%、日本が13.5%　

皆さんこれは一体何の数字でしょうか。主題からしてお察しの方もいるかと思いますが、これは住宅市場における中古住宅の流通割合を示したものです。これは、国土交通省がまとめた「既存住宅の流通シェアの国際比較」による2008年度の割合だそうです。この数字をみて率直に思うのは、日本の中古住宅流通の割合の低さもさることながら、アメリカ、イギリスの中古住宅流通の割合の高さではないでしょうか。

我々不動産業界に於ける日本国内の住宅流通は様々な取引が実在し、この情報を一元化して、実態を把握するのは相当難しいことだと私は思います。しかし、こうも差が開くとなると、歴史的にみて日本の住宅政策に疑問を感じざるを得ないわけで、問題は多岐にわたるようです。日本と欧米では地震や四季による気候の違いも大きな要因ではあるでしょうが、戦後日本のマイホーム需要に押されて、供給ありきで住宅の「質」について、あまり問われていなかったような時代背景があるのかもしれません。

21世紀に入り様相は徐々に変化します。昨今は、少子高齢化、人口の減少に伴う空き家の増加。このような理由により漸く国も新築重視の住宅政策からストック重視の住宅政策へと移行してきました。いろいろな施策を中古市場向けにスタートし、中古住宅市場の活性化に本腰を入れてきたようです。そこで自ずと必要性が増してきたのが、中古住宅を安心して売買できるためにスタートしたホームインスペクション（住宅診断）です。まだまだ普及段階ではあるものの、皆さんも耳にしたことがあるのではないでしょうか。

先日、木造中古住宅売却のご依頼をいただきました売主様と相談してこのインスペクション検査とこれの適合により既存住宅瑕疵担保責任保険を付帯して販売を開始した物件があります。そこで今回はそのインスペクション検査とその効果について実例を交えてご紹介したいと思います。

【対象物件】

構　造　木造２階建て2×4工法

築年数　築30年

面　積　約103㎡

まず今回は、日頃新築住宅の瑕疵担保責任保険でお世話になっているＪＩＯ（株式会社日本住宅保証検査機構）さんへ相談してみました。流れはと言うとインスペクション検査をする会社は、ＪＩＯとは別に登録事業者としてあり、この検査会社が被保険者となります、そしてＪＩＯが保険者というかたちで保険の対象がこの住宅です。※これ以降は長くなるのでこの仕組みについては割愛します。

さて早速検査ですが、当日は私も立会い、検査員が約二時間かけてしっかりと検査しました。建物の基礎、外壁、土台、柱、梁、給水、排水など、後程報告書を拝見すると計73項目程にもなりここまでやるのであればと安堵しました。床下、天井裏についても目視による検査が必要で、今回天井の点検口が無いことから「要再調査」の指摘を受けました。後日、天井点検口を設置して再検査に望んだわけですが、晴れて無事検査合格となり適合住宅となりました。検査内容を纏めた報告書が上がってきましたので一部抜粋をご案内します。

【今回の保証内容】

保証ヵ所　屋根、柱、梁、基礎、給排水管

金額　1000万円

期間　引渡し後5年

木造の中古住宅は、新築と比べてその物件資料（設計図書、修繕履歴など）が少なく、これまで買主側もある程度金額的メリットが高いことや、立地が良いからといった感じで建物的な不安は拭えないまま決断を迫られたのでした。これがせめて見えない部分の瑕疵については、保証と言うかたちで安心して中古住宅が購入できるようになったわけです。そして特典はこれでだけではなく、更に以下の税制特例が使えるようになります。

住宅ローン減税
不動産取得税の軽減
登録免許税の軽減
贈与税の非課税措置
長期譲渡所得課税

買主様によっては使用しない項目も勿論ありますが、これだけ新築に近い税金面での恩恵が得られるので、当然に「付帯している」方がいいに決まっています。それだけ国も力を入れて中古住宅の流通を活性化しようとしている表れではないでしょうか。

　今回の住宅でいけば、状態は比較的良い方だと思いましたが、築30年経過している事実は変わりません。しかしこの検査適合により保証と言うお墨付きとプラスαが付いた感じです。

最後に、販売をスタートし程なくして買主様も決まりお引き渡しを待つ段階まで来たのは、このインスペクション検査による適合住宅とう安心が少なからずあったのではないかと思っています。そして、購入後リフォーム等によって、更に住みよいオリジナルの住宅に仕上げるお客様も増えてきていますね。特に中古木造住宅の購入は寿命等を考慮するとマンションに比べて不安も多いですが、何れこの瑕疵担保責任保険が中古住宅には必須となる日もそう遠くはないでしょう。そして不動産業に携わる者として、お客様へ安心を提供しより良い住まい選びを提案していくことが我々の責務であると感じた次第です。また新たな制度や実例などがありましたら、この豆知識でご紹介させていただきたいと思います。

賃貸物件を借りるにあたって

若山　健二郎

さて、いよいよ年の瀬も迫り、年明けからは引っ越しシーズンに差し掛かります。

4月からの新生活に向けて、お部屋探しをされてる方も多いかと思いますが、賃貸物件を借りる時の流れを改めて、おさらいしてみましょう。

一般的な流れとして

「お部屋の見学」

　　　↓

「入居申し込み」

　　　↓

「入居審査」

　　　↓

「契約」

　　　↓

「鍵の引き渡し」

簡単に言うとこの５つ

【お部屋の見学】

ご存知かと思いますが、資料・ネット上で見た物件を実際に見学しに行くことです。

お引越しシーズンは物件の動きも早く、いい物件はどんどん埋まっていってしまいます。

ネット上に掲載されている物件も入居予約が入っていることがあります。

【入居申し込み】

大家さんにこの物件に住みたい！と意思表示するもので、入居審査にも必要となるものです。入居申し込み中は、お部屋を抑えることができ、他の人が入居申し込みをすることができなくなります。

その際、身分証明書や収入証明書などの提出をいただきます。

【入居審査】

平たく言うと、家賃を支払っていけるかどうかということです。

月収２０万円の人が月々１５万円のお部屋には住めません。家賃の支払いだけで精一杯になっちゃいます。一般的には、月収の３分の１が目安と言われています。

そのほかにも、勤続年数や引っ越し理由、入居人数の構成等も審査の対象となります。

また、重要なのが連帯保証人。親族（基本的には３親等以内）の方で同等の収入がある方が対象となります。

ただ、最近では連帯保証人不要の「保証会社」の利用ができる物件が多くなっています。

連帯保証人不要なので、連帯保証人を頼む手間や、連帯保証人の書類（印鑑証明書・収入証明書）を集める手間が必要なくなり、連帯保証人がいない方も入居審査の対象となります。

色々書きましたが、まずは自分の月収の範囲内で無理のない家賃帯の物件を探すのが一番です。不動産屋から根掘り葉掘り聞かれるのもあまりいい気持ちがしないでしょうが、物件のクセによって審査項目もまちまちなので、できるだけ協力していただけると審査も通り易いです。

【契約】

契約内容の説明を受け、契約書に署名・捺印をします。

これと、契約の際に必要な書類と契約金の支払いをして、契約締結となります。

これが終わらないと、鍵引き渡しができず、当然ご入居できません。

【鍵の引き渡し】

通常は契約開始日の当日に鍵の引き渡しを行います。

お引渡し以降はご自身のタイミングでお引越しできます。

上記はあくまでも一例にすぎませんので、必ずしも審査が通る・通らないというわけでもありません。物件のクセといったものがありますので、お客様の状況に合わせてより良いお部屋を紹介させていただきます。

自分で入居審査大丈夫かな？と思っていてもあっさり通ることもありますし、逆もまた然りです。

ややこしそうですが、ともあれまずは我々にご相談ください！

ハザードマップ

東日本大震災以降、家選びの際に特に地盤の重要性が意識されるようになりましたね。

建築は人間を守るシェルターの役割も果たしている為、その骨組みである構造がしっかりしているのはもちろんのこと、構造を支持している地盤がどのような状態であるかについて把握しておくこともに大切なんだとか。

万が一敷地の地盤に問題があった場合、建物の重みで地盤が沈下し、建物の変形の原因となる可能性があり、このような変形が起こってしまった場合、家が傾く、壁にひびが入る、柱が折れる、窓が開かなくなるといった日常生活の安全・安心を揺るがすことになりかねません。

こういったリスクを軽減するためには、あらかじめ土地の情報を収集しておくことや、不良地盤であった場合、地盤改良や構造的な補強など何らかの対策が必要になってきます。

軟弱地盤の可能性の高い土地としては、河川や海の近くなどの低い土地、砂質地盤や埋立地、過去に水害の多い地域、傾斜地における盛土部分、かつて川や沼があった場所などがあげられますが、こういった地盤の状態を知るには、自分でそれらの情報を収集してみるというのもひとつの手です。

ハザードマップとは？

ハザードマップとは自然災害が予測される区域や避難場所、避難経路など住民が自主的に避難するために必要な防災情報を分かりやすく地図上に示したもの。

対象となる災害ごとに、市町村がハザードマップを作成しています。

「国土交通省ハザードマップポータルサイト」には、自然災害から身を守るためのハザードマップが掲載されており、対象となる土地がどのような危険性を持っているのか、事前にある程度の情報を収集することが可能です。

自治体が公開しているハザードマップの例

（出典：「国土交通省ハザードマップポータルサイト『わがまちハザードマップ』のパンフレット」より）

また、国土交通省ハザードマップポータルサイトでは２タイプのハザードマップが利用できます。

①「わがまちハザードマップ」

全国の市町村が作成したハザードマップの有無、ネット上で公開している場合はそのURLなどを集約しています。

各市町村のサイトでは、防災学習コーナーなどの防災に役立つ情報も公開されているほか、被災想定範囲や避難方法を確認することができます。

②「重ねるハザードマップ」

市町村のハザードマップでは水害想定が河川ごとに作成されている一方、こちらは地図上で広域に災害リスクを確認することができるようになっています。

さらに、異なる災害のハザードマップや防災に役立つ情報を同一地図上で重ねることができるので、大雨が降ったときにどこが浸水する恐れがあるのか？どこで土砂災害の危険があるのか？どこの道路が通行止めになりやすいのか？といったことも予測できるようになっています。

http://disaportal.gsi.go.jp/

このほかにも「明治期の低湿地」や「大規模盛土造成地」など、今の地図を見るだけではわからない地盤の成り立ちを知ることもできるなど役立つ地図情報が紹介されています。

スマートフォンにも対応しており、GPS機能を使って緊急時に出先で災害リスクを確認するといった使い方もできるので、ぜひ活用してみてください♪

ライフラインの困ったにお答えします

電気、ガス、水道などのライフラインのトラブルは、生活に直結するものだけに非常に困りものです。
もちろんトラブル発生時はまずは大家さん(または管理会社)に連絡して対応してもらう訳ですが、第一報時に半パニック状態だったり、よくよく聞くと大きなトラブルでもなかったり・・・。ご自身で簡単に対処できることも多々ありますので、よくあるトラブル事例と、それぞれの対処法について解説していきます。

[電気]
・家全体の電気が突然落ちた
一番可能性として考えられるのは契約アンペア以上に電気を使用した状態ですので、ブレーカーを上げる前にある程度の電化製品の電源を落とした上でブレーカーを上げてみてください。そのまま上げるとすぐにブレーカーが落ちてしまうので、必ず電気を大きく使用するような電化製品の電源を落としてからにしましょう。それでも復旧しない場合は漏電の可能性がありますので、下手にいじらず大家さんに相談してください。また、頻繁にブレーカーが落ちるようですと契約アンペアと実際の使用電力とが合っていないので、アンペアの契約変更を検討したほうがいいかもしれません。
ちなみに、最近スマートメーターなるものに順次交換がすすめられていますが、これは1分後に自動復旧する機能があります。何れにしても分電盤の場所と、スマートメーターかどうかは事前に把握しておくと慌てずに済みそうです。

・ある1区画(1部屋)だけ電気が落ちた
部屋全体のブレーカーではなく、そこからある一定の範囲内(例えば和室や水回りなど)に分配されたブレーカーが落ちたケースですが、基本的な対処法は前記と同様です。ブレーカーは、一番左の大きなものではなく、その右側にいくつか並んだうちの1つです。

ただし、一定の範囲内の電気を供給するブレーカーが一杯一杯ですから、家電の配置を変えたり他の部屋から電源を引いてくる必要があるかもしれません。

[ガス]
・家全体ガス器具が使用できない(お湯も出ないしキッチンのコンロも火が点かない)

ガスの供給自体が止まっている状態と言えます。料金未払いは論外として、ガスメーターのマイコンが働いている可能性があります。

※マイコンとは、分かりやす言うとコンピュータみたいなもので、安全装置

の役割を果たします。通常はガスメーターに組み込んでいますので、メー

ターそのものと言っても過言ではないでしょう。

このマイコンが働く状態としては、主にガスの長時間使用(ガス漏れの可能性)や地震時などです。実際に震度3以上の地震が発生するとお問い合わせが多くなります。対処法はそれほど難しくはなく、マイコンを解除するだけです。

①まずはメーターを確認します。赤いランプが点滅していたら安全装置が作動した状態ですので次の手順へ。点滅していない場合は、他の原因が考えられますので、大家さん、管理会社、ガス会社に問い合わせましょう。

②メーターのすぐ目につく場所に解除ボタンがありますので、それを数秒間長押し。これでランプの点滅が消えれば復旧します。

③これでも復旧しない場合は、然るべきところに問い合わせましょう。

・キッチンでは火が点くがお湯が出ない

ほぼ給湯器関連の問題ですので、大家さんまたは管理会社に問い合わせましょう。

日本は地震大国ですから、その都度安全装置が作動する可能性があります。いざ、という時のためにもガスメーターの位置や形状を事前に確認しておくことが大切です。また、ガスは大爆発などの大事故に繋がる可能性や中毒になる危険性から、ガス漏れをすぐに察知できるようにわざと臭いが添加されています。ガスの臭いは私達の安全を守るためにあえて「臭く」されているので、ガスの独特の臭いがしたらガス器具の使用は即座にやめましょう。

※空気中の主な成分は酸素、窒素、二酸化炭素ですが、都市ガスはこれらよりも比重が軽いため、漏れた時は天井付近に集まります。ですのでガス漏れの警報機は通常天井付近に設置します。逆にプロパンガスは比重が重いため、主に床付近にガス漏れの警報機を設置します。

[水道]

一番お問い合わせの多いトラブルと言えるでしょう。

各水栓からの「ポタポタ」程度の水漏れは、ゴムパッキンの可能性が一番高いので、まずはご自分で交換してみてください。パッキン自体は安く、簡単に交換できます。また、賃貸借契約上は軽微な修繕は借主負担になってますので、問い合わせる前にチャレンジしてみてください。サイズが色々ありますので、外したパッキンをホームセンターや金物屋さんに持っていくことをオススメします。

ただ、最近流行りのシングルレバー混合水栓の場合は、パッキンではなく水栓内部のカートリッジがダメな場合があるので、その時は大家さんや管理会社に対応してもらいましょう。

では、「ポタポタ」ではなく噴水のように噴き出したときは？ですが、とにかく一旦元から止めましょう。水道メーターの脇にバルブがありますので、時計周りに回せば、止まります。こうなってしまうとなかなか個人で直すことは難しいので、大家さんや管理会社にすぐに連絡しましょう。

トイレの流水が止まらない場合は、ほとんどがタンク内の部品の劣化が考えられます。個人で直すのは難しいので、大家さんか管理会社に連絡しましょう。直るまではじゃんじゃん水が流れていきますので、前述の元から止めるか、タンク横の止水栓を閉めましょう。止水栓はマイナスドライバーか、無ければ10円玉でも代用できます。

その他にも洗濯機から水漏れだとか、天井から水漏れだとかもありますが、パッキン以外は速やかに大家さん管理会社に連絡しましょう。

以上がよくあるライフラインのトラブルですが、お住いの部屋(または家)のライフラインの「元」がどこにあるかを一度確認しておけば、いざという時に緊急対応できます。

特に女性の方は慣れない方も多いでしょうが、それほど難しいことではないのでチャレンジしてみてください。

Ｓ．Ａ

☆新制度☆　中古住宅購入支援制度

＜このまま賃貸？それともマイホーム購入？＞

この議題は、特に子育てを始めた２０代から３０代の夫婦の永遠のテーマかと思います。

結婚して一緒に生活をスタートするとき、お部屋探しで不動産屋さんを訪れ、２人入居なので、１ＬＫＤ～２ＬＤＫで探す方が多いかと思います。

初めは２人入居なので、そこまで手狭間もなく生活をしていましたが、子供ができて家族が増えると、今までのままではいきません。
こうなると、夜夫婦で話すことは・・・「もう少し広い家に引っ越さない？」と、妻は夫に尋ねます。
夫はこう言います「そうだね、このまま家賃を支払っていっても一生自分のものにならないしね・・・」っと。よく聞くフレーズですが、賃貸か購入かで迷っている方には是非、下記のような制度を利用して頂きたいと思います。

＜若年層の中古住宅購入支援制度＞

この度、平成２８年８月２４日、国土交通省が発表した若年層に向けた中古住宅購入支援制度を創設する方針を決めました。これは、中古住宅取引の活性化につなげるのが狙いのようです。

【対象年齢】

■４０歳未満

【この制度の補助金の内容】

■断熱性能の高い二重サッシや省エネ改修などのリフォーム工事をした

際、最大で５０万円が支給されます。

■耐震改修工事も実施すれば上乗せして最大で６５万円の補助を受ける
ことが可能です。

♪しかし、中高年層にも恩恵あり♪

４０歳以上でも大丈夫です。年齢制限のない支援制度も設けられており、中古住宅を購入して上記のようにリフォームをした場合、最大で３０万円、同時に耐震改修工事も行えば最大で４５万円の補助を受けることが可能です。

また、耐震化していない古い住宅を解体して建替える際には、最大で５０万円を支援する仕組みも設けるとの事です。
尚、中古住宅を購入してこの制度を利用する際には、自身が住むことや建物のインスペクションを実施することが必要となります。

この新制度は、早ければ秋の臨時国会に提出をし、成立すれば今年中に開始されることになりますので、これから中古住宅購入を考えている方は、ご検討下さい。

マイホームの購入は大きな買い物ですので、十分な検討は必要です。しかし、これが一つの切っ掛けとなり、家族で住めるマイホームを手にして頂きたいと思います。

そして、創業４０周年のライフアップヨコーがマイホーム購入のお手伝いをさせて頂ければと思いますので、お気軽にご相談下さい。

Ｍ．Ｎ

数字のマジック？！

＜地目と面積の単位＞

100㎡＝100.75㎡

↑上の式は、算数の問題だとしたら、×(不正解)となりますが、実は同じ土地を示している場合があります。

どういうことか？？

＜不動産登記規則第100条　地積＞

地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一(宅地及び鉱泉地以外の土地で十平方メートルを超えるものについては、一平方メートル)未満の端数は、切り捨てる。

となっています。

宅地だった場合と畑だった場合とで、切り捨てになる位が違う。つまり宅地が100.75㎡と表されても、畑だった場合は100㎡と表されてしまうということです。

＜壁芯と内法＞

また、専有面積については、どこが測りはじめなのかも、数字を読み解くうえで大事なところです。

「壁芯へきしん」…壁の中心線で囲まれた部分の面積

　※分譲マンションのチラシやパンフレットに使われていることが多い

「内法うちのり」…壁の内側の面積(実際に使用できる面積)

　※登記簿謄本に記載されている面積

つまり、同じ面積でも壁芯で表示されているか内法で表示されているかで平米が変わってくるのです。税金の軽減措置など公的補助を受ける場合は、どの面積で算出されているか確認することが大事です。

＜坪と平米と畳＞

１坪はおよそ畳２枚分とよく言われており、だいたいどれくらいかざっくり知りたいときこめはわかりやすい。では、坪と平米はどのように表現されているか？

「歩又は坪は、平方メートルの一二一分の四〇〇の面積をいう」

(計量法施行法(平成5年11月1日廃止))

つまり、１㎡→0.3025坪　0.3025＝121/400

少し数字が違っただけで、土地などを売買しようとした場合、価格などが数十万・数百万円と変わってきてしまう場合があるので、正確に数字を読みこなすことが大切です♪