通常の不動産取引において、不動産の売買契約がなされると、買主様が住宅ローン利用ならばローン契約の本
申込をして、融資の承認がおりると決済日（残代金の受け渡し日）を決めます。その決済日において司法書士が
売買代金が売主に授受されたのを実際に立会いをし、確認して管轄法務局へ登記申請します。司法書士業務としては売主様の不動産に抵当権が設定されていれば、①抵当権抹消②買主様への所有権移転登記③買主様名義になった不動産への抵当権設定登記という流れで申請書を作成します。不動産取引は高額な金銭が動くためまず、
１．売買契約を締結し、特約条項に残代金の授受を条件として目的不動産の所有権が買主様に移転する旨を
記載します。この時に買主様が手付け金を支払いますが、通常は仲介業者様が手付け金を預かって決済日に
清算する形式が多いようです。
２．買主様が借り入れ予定の金融機関にローンの本申し込みをします。通常は契約前に仮打診をしているケースが多いため通常の申し込みを本申し込みというようです。これはローンの審査が通らないことが明白であるのに契約締結をしてしまうと、手付金は、売主様の受領金として振替られるのが原則ですが、ローン未成立特約が契約条項に記載されているため、ローン却下の場合は手付金が買主に返却されるので、売主様にとっても損害発生してしまいます。そこで契約前に買主様にローン契約の仮申し込み（仮打診と呼ばれることが多いようです。）をして頂き、金融機関から、審査ほぼＯＫとの返事を取得してから契約するようです。
住宅ローンの本申込審査の条件として売買契約書原本の提示が求められ、最終的に審査ＯＫとなると決済日
を決定して仲介業者様から決済立会い業務の依頼が司法書士にくることになるのです。
昔は金融機関が司法書士を指定するケースが殆どだったそうですが、最近は仲介業者様が司法書士を指定することが多くなったような気がします。背景として金融機関の各支店が住宅ローンを取り扱うのでなく、代わりに
住宅ローンセンターを立ち上げてローン業務のみに特化しているため、仲介業者様ごとに司法書士を指定する形式の方が事務処理上効率がよいのと、登記は売主様と買主様から書類とご署名・ご押印をいただく為、
売主・買主様双方をつなぐ仲介業者の担当者様が司法書士を指定したほうが取引の安全が図れるためかもしれません。私自身はかつての上司・先輩からご依頼頂く、上記の決済立会い業務が主力であるため、絶対に失敗が許されない業務のため慎重に準備して臨んでいます。
