年明け早々に、投資物件の管理委託会社から修理要請のお知らせが来ました。お湯が出なくなってしまったので、新しい温水器に交換しなければなりません。タンク式の物でも$1000位はするそうで、1ヶ月分の家賃が消えてしまいました。
中古物件なので、心と資金の準備は既に出来てたけど… せめて夏ぐらいまで耐えて欲しかった。実は購入前のホーム・インスペクションで、屋根と温水器が既に耐久年数に達しているとの報告は受けていました。その際に、売り手に交渉してキチンと購入価格を値下げして貰っています。管理委託会社からは、テナントが入居する前に修理する様に勧められましたが、実際にはその差額は屋根にも温水器にも使いませんでした。修理費を翌年まで延ばしたかったので、壊れるまで修理しないで修理費用を保持するという決断をした訳ですが、これにはメリットとデメリットがあります。
デメリット：
• いつ故障するかは？なので、いつでも迅速に対処しなければならない。
• 居住者がいる物件の修理は、空き家の修理よりも面倒。
• 諸々の事後処理は管理委託会社さんの負担となり、余り良い顔されない。
• 購入時から時間が経つので、修理費が最初の見積もりよりも高めになる。
メリット：
• 幾つかの修理を先延ばしにする事で、向こう2-3年の税金対策が分散出来る。
• 故障してから直す場合は修理・修繕費となり、故障する前のHome Improvement リモデル費用よりも税金対策となり易い。
• 修理費用を他の投資に回して運用出来る。
• 修理を遅らせた分だけ耐久年数が先に延びるので、売却価格も若干上乗せ出来る。
不動産サイトで、Cost vs. Value Ratioという修理費の回収率チャートをよく見かけます。これは修理やリモデルに掛ける費用が、不動産の価値を幾ら上げるのかを表にしたものです。築年数の古い中古物件は、修理箇所もやたらと多いので全部直していたらキリがありません。取り敢えず必要最小限の修理を終わらせたら、あとは修理費の回収率などを参考にして、どこを修理するかを考えます。回収率の高い修理だけを済ませて、残りの修理はせずに売却するのが、コスパとしては1番良さそうな気もしますが、どうでしょうね。
