今回は、不動産投資の醍醐味とも言える、キャピタルゲインのお話です。物件を賃貸に出す場合、テナントから月々支払われる賃貸料のインカムゲインに加え、所有する不動産自体の価値が上昇によるキャピタルゲインを得る事が出来ます。インカムゲインは賃貸契約の時に確定しますが、キャピタルゲインは実際に物件を売却するか、近所にある似たような物件の売却金額を参考に想定する事になります。中古物件の価値は、立地条件、総面積、築年数などから算出しますが、アメリカの場合はその土地の行政や産業によって人口が増減する事もあり、物件価格にも影響します。製造業の衰退で人口が郊外に流れたデトロイトやセントルイスでは、不動産の価格は概ね横ばいか下降気味になっています。
人口が減ったり行政が悪化している訳ではないけれど、NY市内の不動産物件価格もほぼ横ばい状態です。特にマンハッタンは、いつも何処かしらの高層ビルが建設工事中だったりしますが、商業用スペースが中心で居住用ビルの新築はあまり無いので、マンハッタンの物件に不動産投資する場合は、短期で転売する人が少ないのかもしれません。
これは、NY市内でAirbnbが禁止される前に購入を検討していたワンルームのアパートの一例です。交通の便が良く治安も良い地域の割に、値段はマンハッタンの平均よりも値段が安いので、観光客相手の短期レンタルに向いていると考えました。稼働率がコンスタントに70％越えれば、十分に投資価値のある物件です。ただし、現在の物件価格は10年前とほぼ同じ。
こちらは、フロリダ州の投資物件。リーマンショックやハリケーンなどの天災で価格は下がりましたが、少しづつ回復して来ています。この調子で上がり続ければ、住宅ローンの完済前に売却して利益を確定するのもアリかもしれません。
