「アパート・マンション経営」本当に儲かるのは、どっち! ?

 

 

https://booklog.jp/item/1/453405310X

 

今年、久保川氏の講演会を聞いて早速購入した本。

すごい人がいるものです。


氏は、屈指の不動産投資家であり、建設会社のオーナーでもあります。経験と管理上のノウハウが詰まっていました。



 

読書メモ↓

 

・裸一貫から土地を購入してアパマン経営を始め、アパマン532戸99.6％という高い入居率を誇る、アパマン経営の成功者

 

・勝てる賃貸経営の極意10カ条

①建設本体費用は坪あたり40万円以上かけない

②地震に強いコンクリート造で外壁はタイル張りにする

③家賃はほかと比べて必ず5％安くする

④駐車場はアパート戸数の1.5～2倍つくること

⑤良いものを安く仕入れるのが商売の原則

⑥土地を300坪使うなら当初200万円以上の手取りにする

⑦アパート建設と入居者管理に実績のある地元の会社を選ぶ

⑧他のアパートと競争して負けない

⑨借入期間30年で借金しても20年で借金が返せること

⑩空室が出ても大丈夫30年の家賃保証をさせる

 

・駐車場にしても維持するのに税金がかかる。駐車場よりアパマン

 

・日本では住宅関連しか税制上の優遇措置がない

 

・アパマン経営をすれば固定資産税は1/6で済み、相続税もかなり軽減される

 

・アドバイスは成功している人から

 

・アパマンは8割の人が失敗している

 

・建物の寿命は国が決めている

軽量鉄骨プレハブ19年　3㎜以下

木造22年

中量鉄骨27年　3-4㎜

重量鉄骨34年　4㎜超

鉄骨鉄筋（SRC)鉄筋コンクリート（RC)47年

 

・賃貸住宅の空室は全国で5戸に1戸

 

・コンクリート造の工期　6-8ヶ月　40万円/坪　

・軽量鉄骨　2-3ヶ月　55万円/坪

 

・鉄は錆びる。コンクリート造りは地震に強く、耐久性があり、防音断熱にすぐれていて、建設費も安く済む。坪36-42万円ｋくらい。100年もつ。木造も100年住宅もある

 

・鉄骨プレハブでは長くもたない

 

・いま建てるならコンクリート造か木造戸建て賃貸

 

・賃貸経営の成功の基本はできるだけ多くの人が住みたいと思う物件をつくること

 

・バリエーション豊富な部屋をつくってみる

 

・少子化もあって３LDKよりも大型の２LDKや1LDKが人気

 

・駅から遠いなら一戸につき駐車場2台分を確保すると空室は出にくい

 

・入居者もオーナーも喜ぶ永住型賃貸は可能

 

・アパマン経営は50年100年先を見据えた経営が大切　1戸あたり65㎡以上で建てる

 

・入居者第一で考えること・ご近所づきあいを大切にする

 

・家賃相場よりも5-10％安くすること

 

・アパマン経営に必要なのは絶対に空室をつくらない

 

・築年別賃貸経営をすること　5.10.15.20.25.30.35.50年後の経営状況をシミュレーション。アパマンの劣化・空室状況・減価償却年数・借金の返済状況・手取りと所得税を計算してみる

 

・築10年を過ぎたら家賃は下げて当たり前

 

・築15年過ぎればリフォームをして家賃を下げるか、リノベーションをして家賃を上げるかの対処が必要

 

・20年先は時代のニーズにあわせた間取りにして物件の価値を上げる

 

・築30年を過ぎれば借金は完済しているはずなので、家賃を半値にしても手取り収入は3倍になる

 

・政府は金融安定と税収確保のために地価を下げられない。地主は高い固定資産税や相続税を払う羽目になる

 

・欧米では個人ではなく土地と建物の価値にローンがつくが、日本では土地の担保価格と個人所得にローンがつく

 

・住宅金融支援機構の融資は最長35年の低金利の長期固定金利で個人保証や別担保は不要

 

・長期間固定金利は魅力

 

・アパマンは借金がなくなってからはじめて家賃収入が大きな利益として手元に入ってくる

 

・満室経営ができれば20-25年で完済するのは簡単

 

・年間手取りは2％を目指す

 

・久保川氏は総資産に対する相続税額は30億円、借金が40億円あるので相続税は0。永遠の税金対策が必要

 

・土地の固定資産税は1/6に軽減される。建物の固定資産税は最初の5年は1/2

 

・固定資産税は評価額の1.4％の課税率。都市計画税0.3％あわせて1.7％の税金　1.7×60年で102％60年かけて税金で自分の土地を自分で買い戻しているようなもの

 

・相続税対策を優先すること

 

・家賃収入で利益を得るようになると、所得税の支払いが待っている。手元の現金を新築物件の建設費用にまわす

 

・久保川氏の家賃収入は年間4億円以上。所得税の支払いはほぼゼロに近い

 

・所得税率

 

・コンクリート造・木造メゾネット・戸建て賃貸を組み合わせると減価償却の調整ができ、所得税の節税に有効

 

・1棟１棟別々に収支計算してそれぞれの税金状況を把握しておくこと

 

・A棟で得た利益はB棟のリノベーション費用にあてる、C棟の建設費用の原価償却として経費計上するなどを考える

 

・50年収支計画表を

 

・相続税も所得税もゼロにできる。利益を建設費用や修繕費にあてて減価償却費を調整する。資産が増え続けると税負担が大きな負担となるのでそれを避けるために会社を設立する

 

・どんどん借入金を返済して、どんどん借入金を増やして賃貸業を成長させる

 

・資産を会社に移せば個人の相続税に悩むことはない

 

・会社で土地や資産を次世代へ渡していくのがベスト

 

・会社の税金は経費で調整しつつしっかり払うこと

 

・日本でのアパマン経営の利益が増えたら海外不動産投資は大いにやるべき

 

・海外不動産を購入した際に生じる減価償却費は日本の確定申告で計上できる

 

・入居者第一主義に

 

・アパマン経営は副業でよい

 

・アパマン経営は地域への貢献。社会的責任

 

・久保川氏は新米を入居者に贈っている。感謝の思いを伝えること

 

・入居者は大切なお客様

 

・空室は絶対にダメ

 

・第一に便利な立地、第二に建物のグレート、第三に適正な家賃

 

・空室をつくらないためには、家賃を下げること、築年数が経ったら設備を新しく変え、リフォームやリノベーションをして物件の価値をあげて家賃をあげる

 

・家賃を相場より5パーセント安くする

 

・税金を払う分をリノベーションにまわす  


・税金を払う分で資産を増やしていくと100年後には資産300億円も夢ではない


・22年間は個人の節税、8年は会社の節税、31年目からは無借金で税引後年収2300万円。一棟で4億円の現金が残る


・駅近でないとワンルーム経営は成り立たない