・不動産融資は、経営者の方が継続して借りやすい。サラリーマンの方が入りやすい
・1融資は一人一人違う 2不動産投資は1人では行わない
・一棟もサラリーマンでもできる
・2015年に5棟32戸購入→管理と空室対策 現在6棟46戸
・CFを利用して物販など
・半分空室の物件も買った
・すべて違う金融機関で購入
・銀行は返済さえしていれば文句言わない
・金融機関ならではの融資戦略で1年半で家賃収入2700万円
・融資は年収・自己資金・勤務先などで使用できる金融機関が違ってくる
・1自分の目的目標を決める2自分の戦闘能力スペックを知ろう3どの金融機関にするか
金融機関のポイント
・自己資金500万〜 100万から可能 購入より運営費用用意が必須
・勤務先、医者・公務員・士業・上場企業社員の評価が高い
・勤続年数2年以上
・年収500〜700万円以上が理想、経営者は会社の決算や確定申告による
・確定申告書は、財務と税務両方見る
・レバレッジの活用
・不動産投資で重要なのはCF
・銀行員は返済比率を一番重視〜物件と人を見る
・返済額÷満室家賃収入＝返済比率は高くとも50パーセントにする
・返済50%・管理費税金20%とすれば手残りは30%
・銀行融資は厳しくなっている
・融資を制する者が不動産投資を制する
・銀行の評価 土地建物の積算効果よりも還元利回りの収益評価
・土地は路線価を銀行は見る
・建物は国税庁再調達価格
・還元利回り 賃貸経営 ホームズ で検索
・直接還元法
・信用毀損 には要注意
積算価格-物件価格がマイナスになると信用毀損に
・年収の10倍までの融資がひとつの目安
・1億円の物件で200万円くらい手残り1.8〜2%
・融資を考えると過度な節税をしてはいけない
・目標月CFと計画を
・金利機関、月額家賃、返済金額、経費税金 月年CF
・ギガ大家になるには最初から法人に
・不動産は9割以上が上手くいっていない→目標達成してない、達成するレールに乗っていない
・不動産破産率は4%が目安
うまくいってない人
1ロードマップを作成していない
2始めたかった、勉強のためという動機
3不動産業者のススメで
4ちゃんと学んでいない
・本は属性に近い方の体験本を読むのが良い
・融資を制する者が不動産を制する
・金融機関を攻める 他の借り入れが影響する金融機関とそうでない金融機関がある。なので順番を考える
・継続的な融資情報と学びが大事
・返済比率 50パーセント以下はやらない 次にCF 家賃3万円以下はやらない
・始めるのは今。その時の良い物件を買うべき
・空室対策は 満室への対策と入居者の満足度アップ
仲介業者管理会社と仲良くなる、ヒアリングする
・皆さんは不動産よりも不動産によるCFが欲しい
・管理会社には優先順位を上げてもらうにはどうしたらいいか考える
・大規模修繕は15年周期。出口もそれで考える
・木造は大規模修繕がかかりにくい