「誰も教えてくれなかった　50歳からの「ご自宅戦略」ＡＢＣ」沖有人。

 

http://booklog.jp/item/1/4860086643

 

現在と近未来の日本の政治経済状況から「ご自宅戦略」を考えるヒントとなる本。

 

資産が目減りしにくい立地・内容の自宅を資産としてとらえ、ライフスタイルの変化や相続などの将来を見越した「ご自宅戦略」が必要だと著者は説いています。

 

 

 

読書メモ↓

 

・日本人の資産の過半を占めるのが不動産、それもマイホーム

 

・多くの人はマイホームと金融資産は別々に考えてしまっている

 

・自宅も資産のひとつとしてとらえ、金融資産などと一体化して上手に運用して、快適で安心なシニアライフを

 

・50歳は人生の折り返し地点

 

・出生数は100.1万人（2014）これが2060年には48万人に

 

・65歳以上の高齢者は3400万人・26％（2014）2035年は33.4％2060年は39.9％

 

・総人口は2048年1億人割れの9913万人、2060年は8674万人に

 

・日本は国土面積は全世界の0.28％だがＭ6以上の地震は世界の20％、活火山7％、災害被害額は12％を占める

 

・高齢者の増加によって介護や社会保障費は増える一方。消費税増税は限界があり、給付水準の引き下げは必至

 

・公的債務の多さは返済が難しい。現実的にはこれ以上増えるのを抑えつつインフレによって実質的に目減りさせていくしかない

 

・将来の家計を考えるには、収支フローシミュレーションだけではなく、資産ストックの内容や配分について掘り下げた検討をすべき

 

・人間は変化を嫌う動物

 

・50代くらいまでの現役ビジネスパーソンや子育て家族の自宅と夫婦だけのシニアライフのふさわしい自宅は違う

 

・ご自宅の選択肢は

①そおまま住み続ける（+リフォーム）

②建物だけ新築

③人に貸して賃料収入を得る

④売却して新しい家を買う

⑤売却して賃貸住宅に引っ越す

 

・地価が上がるのは人が集まるところだけ

 

・日本には約6000万戸の住宅があり、世帯総数は5200万なので800万戸は空き家となる。今後団塊世代の高齢者の自宅が売りに出てくる

 

・今後人気が高まるのは都心のマンション（都市部の駅に近い新築・築浅マンション）

 

・マンションは実需と他人に貸す投資目的の需要もあり底堅い

 

・マンションは新築か築浅がよい（築30年を超えると修繕に費用が掛かり、建替えも難しい）

 

・都心マンションは少し高くなりすぎ（2015）

 

・インターネットの不動産情報サイトは実際は売り出し価格から5-10％下がるとみておく

 

・1981年～新耐震基準。一戸建ては阪神大震災でも経験をもとに2000年い大きな改正。おっ戸建は2000年以降の設計が安心

 

・2020年までは不動産価格は上昇トレンド

 

・外国人にとっては、東京の高級新築マンションは割安

 

・国内マネーはマイホーム実需だけでなく、富裕層の相続税対策や企業の資金運用といった需要が盛り上がっている

 

・日本人の金融資産は1700兆、うち6割が60代以上が保有

 

・50代の「ご自宅戦略」

①いまある「ご自宅」の現状を把握（ローン見直し）

②2020年東京オリンピックまでを目途になるべく高く「ご自宅」を売却する

③いったん夫婦で賃貸マンションに移る

④2025年頃をめどに、安心で快適なシニアライフのための新たな「ご自宅」を購入する

⑤状況に合わせてさらに様々な選択肢を検討する

（新たな買い換え、地方移住、海外移住、有料老人ホーム、リバースもゲージ）

 

・郊外の一戸建てから都心マンションへ買い替えがご自宅戦略の基本

 

・土地や建物の価格は市況に大きく変動するが、賃料相場はそんなに急には変わらない

 

・専任媒介契約よりも一般媒介契約を

 

・媒介契約の基幹を1か月にし一般媒介で任せる

 

・人は不動産を見て2秒以内で買うか借りるかを決める。第一印象が重要

 

・ご自宅の売却を機に断捨離を

 

・シニアライフの生活拠点は賃貸よりも持ち家のほうがいい

 

・自宅を買うのと借り続けるのでは生涯5000万円以上の差がつく

 

・インフレになればさらに持ち家が有利

 

・日本は資産インフレが進んでおり、10-20年先を考えると経済全体がインフレ基調になる可能性が高い

 

・インフレ経済になれば、お金を借りて実物資産を持っておくほうが有利

 

・分譲マンションの方が賃貸マンションよりも耐震性が優れている

 

・「ご自宅」は不動産投資としても極めて有利

 

・「ご自宅」は政府の持ち家推進政策によって、ローンと税金が優遇されているので資産形成に有利

 

・都心の高級マンションの価格が上昇しているのは立地・物件数が限られているところに、相続税対策の富裕層、海外の資産家、資金運用目的の事業会社などの買い手が殺到しているから

 

・郊外は一戸建て・マンションは新築でもおすすめできない。都市部の新築築浅マンションがよい

 

・東京の都心とは、荒川と環七に囲まれたエリア

 

・親への感謝を具体的な言葉で伝える

 

・相続税の節税は①資産を減らす②資産のカタチを変える（評価額を減少させる）

 

・相続税評価額：現金1億円はマンションだと4000万円。人に貸せば2000万円に。さらにローンで差し引かれる

 

・タワーマンション節税を提唱

 

・「リバースもゲージ」持ち家を担保に資金を定期的に借り入れ、自分が亡くなったときに遺族などが手続きをして売却。それまでに借りたお金を一括して返済すること（土地評価額1000万円以上）

 

・資産価値の高い「ご自宅」を人に貸して地方移住という選択肢も

 

・アメリカの不動産は、中古物件中心で眺望が重要

 

・海外での不動産賃貸収入は日本国内での不動産所得の確定申告が必要

 

・アメリカの木造は日本の税法では耐用年数22年。22年超は一律4年。短期間で大きな減価償却費を計上できる（額面年収3000万円以上がひとつの目安）

 

・マンションを預けるだけの資産管理法人では賃料収入の2割相当しか法人に対する報酬として移転することができない

 

・役員報酬は年480万円以下が有利（給与所得控除で課税所得金額は330万円。税負担は10％ですむ）

 

・資産管理法人は資産3億円以上がメリットが大きい

 

・税金は法人税と所得税の税率を意識する。法人は役員報酬として利益を分配し税率の低い個人の所得税を納めていったほうがよいケースが多い

 

・人生最後の10年は要介護や寝たきりになる可能性がある