- 改訂版 不動産投資の破壊的成功法/ダイヤモンド社
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選挙も終わったことですし、少し政治ネタから離れることにしましょう。（本当にそうなるかなあ）
http://booklog.jp/item/1/4478001839
読書メモ↓
・上場企業OLの年収を500万円から3000万円にして差し上げた それは、2億4000万円の収益不動産を１棟フルローンで買って年間家賃が2500万円ということ。借入2億5700万円のお金で年収3000万円という地位を買ったことになる。銀行の融資という他人のお金を使って購入した
・年収3000万円程度では所得税・住民税などの累進税率による税との闘いが本格化していない。現物不動産投資では、年収3000万円までの低所得の場合は、それほど難易度は高くないが、それを超えて収入が上がっていけば、その50％以上が所得税・住民税と所得に連動した社会保険料などによって持っていかれるため難易度も上がる
・「年収を増加させるために額に汗して働く、年収は、長年かけて少しずつ増加させるもの」は資本家が労働者をまじめに働かせるために都合がいいから作った嘘のルール
・年収などその気になれば、際限なく増加することができる
・年収はお金で買う
・世の中のビジネスは大雑把にいえば、①労働集約型産業 ②知識集約型産業 ③資本集約型産業
に分かれる ①②は手間がかかったり、技術が必要
・③の代表格は収益を生み出す現物不動産 不動産投資事業は、購入にあたって購入する不動産自体を担保に入れることができる資本集約型産業
・不動産は所有と経営が分離しているアセット
・通販大家さんを始めた理由は、サラリーマンに10年で3億円の純資産を持ってもらうというもの
・10年で日本政策金融公庫のみの融資でビル22棟60億の資産家になった人も。その生活は質素で、投資戦略は特定のエリアにおける商業ビルを借入購入し、レバレッジを効かせ、浮いてきたキャッシュフローをひたすら次のとビル投資に回す手法。キャピタルゲインを一切狙わずに、インカムゲインを狙う
・できる者は行い、できない者はできない者に教える
・世の中の融資制度のひずみの存在に気づいたものだけに富の扉は開かれる
・消費のためのお金と、お金を増やすための使われる投資のお金はパラダイムもルールも異なる
・立派な学歴も、立派な職歴も会社から放り出されてしまえば何の役にも立たない
・「借金は危険」というお金に対する危険回避行動は大人になっても変わらないことが多く、恐怖心を持ってしまう
・不動産投資は相場の上下による横並び根性とは真逆を行かばならない
・不動産投資は入居者からの賃料収入によって借入金を返済していく
・コントロールされた10億円の不動産投資よりも、労働に依存する5000万円の住宅ローンのほうが危険
・4年落ちの中古車の償却は2年。新車よりも節税効果が高い
・「世の中金だけじゃない」「金で買えないものがある」その本質は妬み、嫉妬。不動産投資で経済的な安定と社会正義とか弱者の救済、ボランティア活動をすればいい。金森氏は年間6000万円以上を倒産経営者救済の慈善活動に使っている
・不動産投資を始めると、多くの税金を払うことになるので不動産投資をすればするほど社会貢献に
・金儲けは最大のボランティア
・投資に必要なのは、学歴や資格ではなく、リスクに負うことに対する決断と闘争心
・富裕層は築古物件によって短期償却のメリットを受ける
・100.0の区分所有よりも一棟所有がリスクが低い
・不動産投資が成功したら節税などできない。投資と節税は両立しない
・ハウスメーカーの節税は税の節税ではなく、相続税の節税をいっている
・大阪は金融激戦区
・収益還元法をすれば買える不動産がわかる
・路線価は国税庁のHP財産評価基準書で見ることができる
・収益還元法は
家賃の80％を記入 家賃の20％が諸経費としての簡易計算
融資可能年数は償却期間として RC47年、重量鉄骨35年、軽量鉄骨・木造は22年が最大。築後の経過年数を控除した期間が融資可能年数
金利は4％で計算
で返済可能かどうかがわかる
・築後20年を超える物件は融資が受けにくい
・一億円以下の物件は年収と物件の融資金額は相関関係がない
・日本人は今まで、投資教育、投資哲学のないまま、不動産会社あゆ銀行の言いなりになってマイホームを買いローンを払ってきた
・新築物件は購入した瞬間に中古となり、価値が2.3割下がる
・住民票が日本にない場合は銀行は融資しない
・3000万円を超えると法人化も
・木造よりもRCの方が高くても自己資金は低い
・自己資金が豊富な人が個人から建物割合の多い築古木造を購入すれば4年で償却することができる
・市場に出ている物件はjキャッシュフローが赤字になる
・大阪は人口減に
・不動産投資は狭いエリアに集中して物件探しをしていくことが重要
・定期清掃はシルバー人材センターなどに依頼
・空き室だらけの物件の中には面白い物件も
・アットホームの不動産賃料は参考になる
・レインズ（不動産流通機構）に載る前の物件がよい
・よい業者 ○仲介だけでなく業者自らが投資を行っている ○収益物件の仲介を行う専門業者であること○銀行融資に詳しく支援してくれること ○開発系など自社の新築在庫を処分する業者であること
・物件のキャッシュがまわり、借入金の返済が余裕をもってできること
・年間の投資残高と家賃年額を確認しておく
・資産価値を高める方法 太陽光発電・自販機・携帯基地局・バイク駐車場・トランクルーム・LED照明・コインランドリー・コンバージョン
・スルガ銀行は金利は高いが、不動産投資のスピーディな融資をする銀行