大阪・関西で収益不動産を活用した資産運用コンサルティング会社を経営する30代社長のブログ

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関西圏を中心に収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を展開する大和財託の社長ブログ。不動産投資・土地活用・賃貸経営などの最新情報を配信!


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


ご覧になられた方も多いかもしれませんが、
先週火曜日にテレビ東京系列で放送された
ガイアの夜明けの内容が
かなりインパクトがありました。


ガイアの夜明け マネーの魔力3
紹介ページはこちら

見逃した方はビジネスオンデマンドで視聴できます。

視聴ページはこちら


内容は大きく3つあり、

デート商法による被害の話


不動産投資関連

(スルガ銀行を利用した悪徳不動産業者の話)


土地活用関連

(大手アパートビルダーの建物不具合の話)

となります。


デート商法以外の
不動産関連の話については、
私含めて業界の人たちからすると

周知の事実という感じで
正直目新しさはないのですが、
この業界の周知の事実

(反対に言えば一般社会では知られてないこと)を
民間放送局が地上波で流したことに
とても意義があると思いますし、
テレビ東京関係者に対して敬意を感じます。


私の立場から、

個別の他社についてどうこう述べるのは
どうかと思うので全体的な感想として
私の意見を書きます。


まずは不動産投資関連についてです。

番組で取り上げられていた内容は、
ちょうど私が起業した2013年ごろから急速に
業界で流行りだしたやり方です。
新中間省略登記と特定金融機関を組み合わせた
スルガスキームという呼び名で
業界内では知れ渡っていたやり方です。

このスルガスキーム(新中間省略)自体は
否定されるものではなく法律でも
その取引の合法性は認められています。


問題なのは、

①自己資金エビデンス加工がなされ
 本来融資が出ない人でも融資ができてしまっていたこと

②購入する物件について嘘の情報が買主に提示されていたこと
 (入居状況など)

③物件そもそもが高すぎ、仮に満室であっても
 キャッシュフローがトントンであったこと


にあります。


購入者の方は、
将来の経済不安を払しょくするために
何か資産運用を考えていて、
広告なのかなんらかの形で
その不動産業者と接点を持ち
結果、どうしようもない物件を
購入させられてしまっています。


業者側が一番悪いのは間違いないのですが、
私個人的には、なぜこの購入者は
騙されていることに気付かなかったのか

という疑問を頂いてしまいます。

というのも、

a.物件をほぼ見ずに購入している

b.詳細なキャッシュフローシミュレーションを
 自ら行っていない

 (満室でもキャッシュフローはかつかつという
 事実を確認していない)

c.5万円の自己資金で不動産投資ができると思ってしまっている


などなど、気になることが多々あるからです。


長年の取引があり信頼できるならまだしも、
初めての取引であり、かつ、その方にとっても
初めての不動産投資であったはずです。

もう少し、一歩立ち止まって、
本を読むなり、最低でもぐぐったりすれば
この投資が危険であるということは
判断できたのではと思えてなりません。

※これは完全に私見なのですが、
一般的な社会人であれば、
日々の仕事で様々なことを経験し
世の中のことを理解していくと思っていて、
その経験があればこういったウマい話には
裏があるということに判断がつかないのは
何とも不思議でなりません。


これから不動産投資を行おうとされている方に、
一つだけアドバイスをするとすれば、

「向こうからやってきて、売り込んでくる

儲け話には絶対乗らないこと」

です。



※そのほか、不動産投資本を30冊も読めば
大体のことはわかります。
もちろん、私の本もお勧めです!



投資は自己責任として片づけられてしまいますので、
ぜひ不動産投資をされたい方は
良く知識武装して、物件善しあしの判断、
業者の良し悪しの判断が
つくようにしてください。


次回に続きます。


追伸:今日はぶっこみます。
業者を見分ける方法として、
担当者がイケイケな感じ
(時計や髪形、靴、スーツなどが派手)
は避けたほうが無難です。
同業なので私には一秒でその人が
どういう思考をもって仕事をしているか
すぐにわかります。


大和財託株式会社 
藤原 正明
 

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日プレスリリースしましたが、
今般中国語サイトを開設しました。

中国語サイトはこちら

狙いは在日中国人の方の投資ニーズに応えること
となります。


当社にはすでに

在日中国人の方(あるいは帰化された方)に
物件を購入いただき現在も賃貸管理で
お取引を頂いている方が数名いらっしゃいます。

そのお客様からのお客様紹介を頂く機会が多く、
中にはあまり日本語が得意でない方もいらっしゃいます。

一方、いろいろ聞いていると、
在日中国人の方の日本国内不動産への投資意欲は
非常に高く、それでいてそのニーズにこたえる業者が
あまりいないというのが皆さんの感想でした。
特に、土地付きの1棟収益物件を投資対象として
推奨する業者で、その後の賃貸管理まで信頼を置いて
任せられる業者がいないという話でした。

そういったニーズを取り込むべく、
今回社内体制を整理し、かつ中国語サイトを開設し、
コンサルティングから物件提供、融資サポート、
運用までトータルでサポートするようにいたしました。

今では一部で中国語対応が可能ですが、
事業を拡大していきゆくゆくは海外展開の中で
特にアジア圏の富裕層の方々に当社が提供する
物件を購入いただくようにしていきます。



さて、本題です。


本日は

 「空室対策には、

 物件をバズらせる(流行らせる)ことが重要」

についてです。


当社では物件開発及び新規管理受託により
毎月管理戸数が増加しており、
その増加に合わせて空室の絶対数も増えています。
(新築物件は竣工した時点での入居率目標は

70%にしています。また、中古の再生前は

空室がかなり多い物件が多いですし、
管理変更で当社管理に移ってくる物件も
入居付けに困っている物件が多いので
おのずと空室絶対数は多くなります。)


そのような中でも、当社では入居付けが好調であり、
先月の1月閑散期でさえ多くの申込を頂くことができました。

これから2月から4月くらいまで賃貸繁忙期となり、
空室を1室でも少なくする絶好の機会と位置付けています。
※合わせて自然退去も発生するので
この時期は賃貸住宅に住まれる方が
シャッフルされる時期というのが
実態をより表していると思います。



当社がこうして高い入居率を維持できるのは、
まず大前提としては、当社が入居付けできると判断した
物件しか販売したり管理を受けないこと
があります。

さすがに、田舎の賃貸需要がない地域の物件を
当社で満室にすることはかなり厳しいです。
入り口段階で一定の精査をさせていただいています。

(賃貸管理のご相談を頂く方には、

地域と間取りによっては
管理をお受けできない旨、

あるいは賃料がこれくらいにであれば
当社で管理可能と正直にお伝えしています。)


そういった入り口段階の設定はありますが、
それでもここ最近は入居付けで有利に
空室を埋めることができています。


その要因として

より「アナログ」に注力したこと

だと思います。

誤解のないように付け加えると、
当社はICT投資を積極的に行っており、
日常業務においてはシステマチックに
申込業務から物件周知などができるように
なっています。


業務効率が上がったからこそ、
よりアナログな、人間にしかできない方法で
空室を埋める営業活動に注力できている
ということです。
デジタルとアナログをうまく活用しています。


具体的には、
当社のリーシング担当者が
各地域の賃貸仲介業者担当者様と非常に懇意
(平たく言えば、信頼関係のある友達みたいな感じ)に
させていただけていること
が大きいと思います。


各仲介店舗で、当社の管理物件を決めることを
「店舗の流行り」として位置付ける
ことができれば、
引っ越し希望者のニーズに少しでも該当すれば、
当社管理物件に必ず案内が入るような
そんな状況にすることができていると
最近は思います。


実際当社で開発したある新築物件は、
近隣の駅前賃貸仲介店舗2箇所だけで
全て満室になりましたが、
同じ賃貸仲介担当者ではなく、
まんべんなく各店舗の各担当者が1戸以上
決めていただけています



流行らせる方法はいろいろあるのですが、
結局のところ、人間関係、信頼関係
というのが一番
というのが結論です。


テクノロジーがどんどん進んでいき、
賃貸仲介領域にも

一部でテクノロジーが入ってきています。

・スマートロックを利用して
物件検討の際の内見を賃貸仲介業者を介さず行う

・スマートロックを利用しつつさらに
家主が直接入居者募集する方法

(これは結局、そのプラットフォームを

提供する業者が宅建業者で
賃貸仲介しているのと何も変わりませんが、

一応テック扱いらしい)


などなど、いろいろ出てきています。

この流れで、賃貸仲介業者不要論も出てきていますし、
業界としての危機感はあるかと思います。


しかし、日本の賃貸不動産業界には
宅建業法での書面交付などで縛りあがるため、
すぐに淘汰されるとはないと想定しています。


当社としては、時代の流れを常に見極め
テクノロジーを積極導入しながらも、
入居付けをはじめ全ての業務で
現状ベストなやり方
を模索していっています。

入居者募集業務においては
いまだに人間関係構築という古典的手法が
ベストであり、さらに最近は「流行らせる」という
視点
で業務を行っています。


※具体の人間関係構築、流行らせる手法は
企業秘密・ノウハウになるかと思います。
が、結局誠実に相手方の期待値以上の
仕事をしてあげること、というビジネスの原則

そのまま当てはまります。


本日は以上です。



大和財託株式会社 
藤原 正明

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


早いもので今年も1か月が過ぎました。

今年はあと11か月しかないと思うと、
本当に焦ります。

 

やりたいことがいろいろありすぎており、
かといって中途半端にあれもこれもと着手しては
成果を出すことができなくなるからです。

私の能力、身の丈に+アルファーくらいを
なんとか必死に手がけて具現化していく予定です。
 

(会社は創業者・経営者の器以上に大きくはならないので、
器の小さい私でもなんとか少しでも器を大きくできるように
日々試行錯誤しています。)


ということで、本日は最近リリースした
当社が提供する物件そのものを
商品化・ブランド化した件について
書かせていただきます。


先日プレスリリースさせていただき、
いくつかの媒体で転載されていました。


多様な資産運用ニーズを叶える1棟収益不動産ブランド
『Z-MAISON』『Z-GRANDE』『Z-RENOVE』誕生


PR TIMES掲載記事はこちら


これまで当社が提供する収益物件には
明確な名前を付けていませんでしたが、
今般ブランド化してコンセプトを整理しました。


新築1棟木造アパート

『Z-MAISON』(ジー・メゾン)

紹介ページはこちら

新築1棟RC造マンション

『Z-GRANDE』(ジー・グランデ)

紹介ページは準備中


中古1棟リノベーション物件

『Z-RENOVE』(ジー・リノベ)
紹介ページはこちら


これにより、お客様にとって、
当社が提供する物件が、どんな特徴・ウリがあるのか、
ということがより理解いただけるように
なるのではと期待しています。


そもそも、当社の事業というのは、
物件そのものを提供することではありません。

物件そのものを提供するだけでは、
既存の不動産業者、建築業者になります。


当社はあくまでも、
収益不動産を資産運用のツールとみなし、
収益物件から生み出される収益、
あるいは節税目的の減価償却損金などにより、
お客様が望む結果を提供すること

当社事業の本質です。


よって、私としては、
正直物件そのものにはあまり固執はないです。

区分でもレジ物件でもオフィスビルでも、
資産運用・投資として成り立つかどうか
その一点のみが当社が提供する物件の
判断基準です。


その観点で研究していくと、
一般投資家の方にとってベストなのは
新築1棟物件と中古リノベーション物件である

いうことになったということです。

※創業当初は資金力の問題もあり

仲介メインでしたが、
その後中古1棟のリノベーション再生事業、
新築物件を安く提供するために自社設計・施工の体制を整え
新築物件開発事業といった具合に、
事業領域を拡大させてきました。

 

最近の傾向として、
当社の顧客層(実際に物件を購入いただいた方)は
変化してきており、
年収2000万円以上のお客様が
30%を占めるまでになっています。
(サラリーマンの方々が約50%で、平均年収は800万円です)

また、お客様のニーズで多いのは、
超高利回り物件でリスクをとる運用方法というよりは、
リスクを極力軽減しつつ資産運用ができる
物件
ということです。

さらにこの5年強の期間、事業を展開するなかで、
仲介物件も創業期には多く取り扱っていましたが、
確かに利回りは高い状態で購入いただけるのですが、
突発的な修繕が発生したり、
退去した後の部屋を競争力のあるようにするための
リフォーム費用が高額になる傾向がありました。


よって最近では、当社のほぼ全ての取引が
当社が開発した物件(新築1棟、中古1棟リノベーション)となっています。


正直、仲介案件で稀にみられるような
超高利回りの掘り出し物件とはなりませんが、
当社自身の企業努力を継続することで
一般的な仲介物件および

他社の業者売主物件に比べ利回りは高く、
そのうえで新築であればよい設備を入れたり、
中古物件であれば修繕実施&保証を
付保することで付加価値を付けられて
いる
と思います。


用地および中古物件の仕入れも厳選しているため、
どうしても供給量は一般消費財のように
需要に合わせてあげることはなかなかできないのが
目下の悩みどころではありますが、
企業の歴史を見てみると長期的に反映する会社は
社会に必要とされる会社、人の役に立っている会社ですので、
当社は今後もそういう会社でありたいと願っています



以上、今回の商品ブランド化に対する思いを
皆様に伝えたく長々と書いてしまいました。


現状でも多くのお客様に
物件を待っていただいている状況ですので、
物件利回り基準は変えることなく、
良質な当社の「ジーシリーズ」
一人でも多くの方に提供できるよう
企業努力してまいります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社 
藤原 正明

 

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