大阪・関西で収益不動産を活用した資産運用コンサルティング会社を経営する30代社長のブログ

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関西圏を中心に収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を展開する大和財託の社長ブログ。不動産投資・土地活用・賃貸経営などの最新情報を配信!


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週、懇意にしている
首都圏を地盤とする不動産・建築会社の経営者の方と
様々な情報交換を行いました。


融資の件については、首都圏での融資の引き締めが
ますます顕著になってきたとのことでした。
(先週は不動産向け融資に積極的だった信用金庫に
監督省庁の立ち入り検査が入ることになったと報道)


特に、サラリーマン向け融資は
ノンバンクかアパートローンで有名な1社のみとなり、
物件価格に対し一定の自己資金を投下できなければ
収益物件を購入することは難しくなりました。

※区分マンションは信販系が
融資を出しますので購入できますが、
利回りの低さを考慮すると
購入するべきではありません。


一方、会社経営者や医師、
一定の金融資産を持つ方に対しては
融資は変わらず出ている状況です。


関西圏においては首都圏ほどではないですが、
サラリーマン向け融資はどんどん厳しくなってきつつあり、
一方高属性の方への融資は全く問題なく出ています。

※ただし、当社の場合はサラリーマンの方にも
アパートローン以外の金融機関でも
融資を提供することが可能となっております。



このような状況を鑑み、
当社では首都圏への進出を
来年以降にも開始することにしました。



とはいえ、首都圏の物件を提供するのではなく、
当社地盤の関西圏の物件を融資とセットで
首都圏の方々に提供する拠点を作る
ということです。

首都圏など関西以外にお住いの方に対しても、
全く問題なく融資付けを行うことが可能
です。


実際、当社の集客手法はインターネットのみですので、
今でも首都圏在住の方が

当社顧客になっていただいているのですが、
やはり拠点がないことでのコンサルティングのし難さは
あると感じていますし、顧客側も密なコミュニケーション、
コンサルティングを求めていますので
拠点が必要という判断になりました。


その絡みもあり、今後当社では業務提携している
首都圏の会社が開発した物件を

仲介という形にはなりますが
紹介できる体制も合わせて作りました。


創業6年目に入りましたが、
当社が創業時から大切にしてきた
地に足の着いた事業展開、
顧客ファーストの経営方針
により、
昨今の融資事情の変化に影響を受けない経営基盤を
構築することができた
と自負しております。


融資が出ない今だからこそ、
資産運用・資産形成を希望する一人でも多くの方に
当社サービスを提供することが

社会貢献に寄与できるものと
考えております。

詳細決まりましたら、
またプレスリリースいたします。

さて本題です。                                                                           
本日は、

「正確に手取り収入を把握する」

です。


先週までは一般的な利回りである
表面利回りについて複数回にわたり解説してきました。


今回は、真の利回りを求めるに際しての途中ステップである
正確な手取り収入について解説いたします。


■真の利回り:総収益率FCR


物件の真の投資パフォーマンスを表す指標は
総収益率FCRによって表されます。

この数値の意味するところは
物件を全額現金で購入したならば、
所得税・住民税などが引かれる前の手取りは
投資総金額×FCRで求められる金額になる

という事です。


表面利回りではこういう計算は成り立ちませんので
投資する大前提としてFCRを求めずして
投資判断することはあり得ないことなのです。


FCRを求めるには段階を踏む必要があるため、
順を追ってみていきます。


・ステップ1 真の収益を知る

年間家賃収入がそのまま手残りになるわけではありません

ここで言う年間家賃収入は

一年中満室であることを想定していますので、
年間満室家賃収入と言葉を置き換えます。


賃貸経営を行っていくと、
空室が発生したり、家賃滞納が発生したりと
収入が変動します。

空室損失・滞納損失を考慮した収入を
実効総収入と呼びます。


実効総収入=年間満室家賃収入 - 空室・滞納損失


さらに、不動産を所有すると様々なコストがかかってきます。

 固定資産税・都市計画税

 建物維持管理費(清掃、各種設備法定点検)

 水道光熱費

 管理会社への手数料
 
 原状回復費用
 
 賃貸仲介業者への広告料、事務手数料


 などなど


株式投資などではこういったコストはないわけで、
不動産投資の知識が全くない人は
入ってきた収入がそのまま残ると思いがち
です。

正確にはこのコスト(運営費)を支払ったのが
手残り
になります。


これを営業純利益:NOIといいます。


営業純利益NOI = 実効総収入 - 運営費


不動産投資が不動産賃貸事業と言われる所以でもあります。


これで手残りの金額が出ました。

=============================

※もし、物件を現金で購入したならば、
NOI=手取りになるのですが、
多くの方は融資を利用すると思いますので、
実際にはここから金融機関への返済をする必要があります。


最終的には、所得税・住民税がかかりますが、
税金が引かれる前の税引前キャッシュフロー(CF)は
次の通りとなります。


税引前CF =  NOI  -  金融機関への返済金額

=============================

利回り計算をする上では、

この手残りでする必要があるのは
当然とご理解いただけると思いますが、
巷には業者・一般投資家問わず、
意味のない、タラレバの年間満室想定家賃ベースで
利回り計算しそしてそれを信じ
投資しているのが現状です。


ちょっと長くなりましたので、次回に続きます。

次回は総収益率FCRと
融資利用時に求める必要があるローン定数k
の解説を行います。


大和財託株式会社 
藤原 正明

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日38歳の誕生日でした。

会社メンバーからは誕生日プレゼントを頂きました。



今治タオル生地のバスローブでしたので、
これからの風呂上りに利用したいと思います。
(ワイン片手ではありません)


そのほか、取引先、お客様からも
お祝いのお言葉・頂き物を頂戴し
とてもうれしく感じております。



以前に比べると、誕生日の位置づけも
特別なものとは感じなくなってきました。

以前は誕生日は祝ってもらえるもの
というものでしたが、
この年齢になるとて祝ってもらっても
あまりうれしいとも感じません。
むしろ、私に生を授けてくれた
親に感謝する日という感覚になっています。


人生折り返しを迎え、
残りの限られた人生を悔いのないように、
一人でも多くの方のお役に立てるように
事業に人生をかけるという思いを
改めて考えた日となりました。


業界全体的には潮目が変わりつつありますが、
当社はこれまでの信頼の積み上げにより
顧客への融資付けも大きな影響はないため、
ある意味チャンスと考えていますので、
既存事業と新規事業でシナジーを出して
業界no.1を目指してまいります。

 

さて本題です。

                                                                             
本日は

「表面利回りの深堀 3」

です。


以前の記事はこちら

前回は表面利回りを計算するうえでの
分子部分である収入面の注意点を解説しました。


今回は分母部分である物件価格についての
注意点について書きます。



【表面利回り】

計算式:

 表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】




■物件価格の範囲

本ブログで何度か発信していますが、
悪意ある業者は物件価格においても数字をコントロールし、
見かけ上の利回りを良く見せようとしますので
注意が必要です。

ここでいうコントロールとは、
物件価格の範囲を限定することで
物件価格金額総額を下げ(分母を下げ)、
結果利回りが高いように見せる
というインチキです。


当たり前のことですが、
数式における前提条件を合わせないと
計算結果の比較というのは何の意味も持たず
誤った判断に至ってしまいます。


多くの方がイメージする物件価格は
土地+建物のセット価格の事です。


中古物件の場合だと表面利回り計算においては
数字のコントロールはしにくいと思います。


つまり、物件価格は
ポータルサイトや物件資料で表示されている
価格をそのまま計算に持ってくることが出来ます


※しかし何度も言いますが、表面利回り自体が
投資判断には役に立たたないことを申し添えます。



一方、新築物件はちょっと異なることがあります。


ここで、新築1棟の場合、取引形態には二通りあります。

・不動産売買 取引

・建築請負 取引



不動産売買取引は中古1棟の場合と同じで、
土地・建物を一体の不動産投資て売買する取引となり、
そこで表示される表面利回りはあまりトリックは
入りにくい
です。

あるとすると、建物消費税を抜いて
表面利回りを計算するパターン
があります。

物件価格に消費税が含まれているのかどうか、
良くチェックしてください。


※B to Bのオフィスビル投資などでは
消費税抜きで利回り計算します



一方、建築請負による取引とは、
投資家が土地を先に購入し、業者とは建物建築工事の
請負契約を締結するパータン
の取引です。


この場合は、不動産取引というより、
建築請負取引となるので
利回り計算する時には注意が必要
です。



建物を一から建築する場合、
様々な工程・手続きを経て完成しますが
その過程で発生する費用を上記の物件価格に
含めるのかどうかで、新築物件の「物件価格」は
変化する
ことになります。


そして、業者側は表面利回り計算時にこれをうまく利用し、
あたかも中古1棟物件の「物件価格」と同等に見せて
投資検討者への物件資料に記載しているケース

かなり散見されます。


例えば以下のような項目が
利回り計算に入っているか、よく見てください。


・外構費用(カーポートとか自転車置き場、外回り全般)
・地盤改良費用
・造成費工事
・上下水道工事費(主に引込)
・安全対策費
・建物追加工事予備費


 等々

本来建物が存在するためには
上記部分も含む必要があります。


例えるならば、

中古1棟の不動産売買取引において、
外構費用とか上下水道引込工事費相当を
物件価格から控除して表面利回りを計算する


ということが一部の新築物件を供給する業者では
行われています。
これっておかしすぎます。


上記項目のトータル金額も
10戸前後の木造アパートの場合であっても
1000万円以上になりますので
この部分を利回り計算に含めるか含め無いかは、
計算結果に大きく影響を及ぼすことになります。




新築投資においてはこういうことが
当たり前のように行われていますし、
無知を逆手にとって数字の欺瞞をする
業者が多いことをよく理解してください。



とにかく、利回り計算をする場合は、
計算前提条件を統一しておかないと
エラーの利回りが出てきてしまい、
それを鵜呑みにして投資判断すると
危険である
という事です。



次回は真の利回りについて解説します。



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藤原 正明

 

 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週日曜日に宅地建物取引士の試験がありました。


当社では今年の春くらいから、
全社的に宅建試験に向けて取り組んでおりました。


具体的には宅建合格プロジェクトと銘打ち、
宅建資格ホルダーの社員がプロジェクトリーダーを務め、
計画的に複数回の模擬試験を行い、一定の点数が取れない人は
本試験受験資格もないという厳しいルールです。


今年は10名が本試験に参加し、
自己採点ベースですが4名の合格者を出すことができました。
(合格ラインによっては5名になりそうですが、

いずれにせよ近年まれにみる平均点の高さのようでした)


日本国内で宅建業を営もうとすれば必須の資格のため、
当社では営業系部署の社員は必須の資格としています。


ただし、資格というのは私自身は
ほとんど意味のないものと考えています。


宅建資格があるから仕事ができるとか、
収益不動産投資・賃貸経営のスペシャリスト
というわけではないのですので。

※法律で決められているので
事業を営むにあたっての要件を満たすだけのものです。

とはいえ、本業が忙しい中で資格勉強をして
成果を出すということは仕事に通じる部分があるので
そのプロセスはとても大事だと思っています。

これからも、当社社員のレベルアップを図りつつ、
外部からも優秀な人財をどんどん獲得していき、
まずは仕事の質の部分において業界NO.1を実現していきます。

 

さて本題です。 
本日も前回の続きとなりますが、

「表面利回りの深堀 2」

です。


以前の記事はこちら

前回も書いたのですが、
現在不動産投資業界界隈では
シェアハウス問題や不正融資問題など
様々なことが社会問題化しています。

被害者である個人投資家の方々は
業者から提案された資料を特別精査せずに、
うまい営業トークに乗っかり投資という判断をしたわけで、
ちょっと厳しいことを申し上げると
自己責任だと私は考えています。

もし被害者の方々が一歩立ち止まり、
正しい投資指標を調べてその業者からの
提案資料をきちんと精査していれば、
こういう事態にはならなかったわけです。

※もっといえば、個人的意見では
自己資金数十万円で不動産投資をする、
できると思う事自体どうかとも思います。
当社の場合は当社売主でフルローンを出せますが、
やはり物件価格の3~4%のキャッシュは最低限必要です。
(購入諸費用相当)


よって、今後そういった被害者が出ないよう、
微力ながら本ブログでも定期的に正しい知識を
発信しようという趣旨で、今書いています。


では前回の続きで表面利回りについて、
もう少し深堀していきます。


【表面利回り】


前回、表面利回りの求め方をお伝えしました。


計算式:

 表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】




今回は注意点を書いていきます。
(数字にあまり意味のないことは前回お伝え済み)


■賃料の妥当性

業者からの提案資料における賃料の妥当性を
良く疑ってかかる必要があります。

なぜならば、何とでも調整できてしまうからです。

中古と新築では多少異なりますので順にみていきます。


〇中古物件の場合

中古物件であれば、既に入居中の家賃と
空室があればその分の想定賃料
によって
年間収入が計算されます。


注意点としては

 ・既存入居者の賃料が現在の相場に比べて高くなっていないか

 ・空室の想定賃料が恣意的に高くなっていないか


となります。


長期入居者の賃料が高くなっているケースが多く、
その部屋が退去になった場合の賃料下落を
きちんと見ておくべき
です。

端的に言えば、今現在、全て部屋を退去させて
リフォームして新たに入居者を募集した場合、
どの程度の賃料できまるか、その際の
年間賃料がいくらになるのかを求めるのが
必須
という事です。


当社では引き直し賃料での年間収入という言い方をして、
中古物件を販売する際には当然にその分も賃料下落に
考慮してキャッシュシミュレーションを行い
収支がOKかどうかチェックしています。



もちろん急に入居者が一斉に退去することはないのですが、
中期的(戸数にもよりますが5年~)にみれば
賃料は大きく下がる可能性があるということをよく理解し、
その下がった賃料でも収支が合うか
精査が必要
といえます。



〇新築物件の場合

新築物件の販売形態は、
不動産取引形態、建築請負形態
2パターンがあるのですが、
いずれにしてもほとんどのケースが
青田売りです。

青田売りとは業界用語なのですが、
要は建物が竣工する前に契約を行い
建物完成と同時に残代金と引き換えに
建物所有権を移転(厳密には所有権保存登記)を
行います。


よって、物件概要書で業者より提案を受けている段階では
建物は存在せず、また当然に入居者もいません。


物件資料に載っている賃料はあくまでも、
業者が想定する賃料であり
その妥当性をよく考える必要があります。

悪い業者の場合、
相場より5千円~1万円近く賃料を吊り上げ
利回りを良く見せているケースがあります
ので
注意が必要です。



最近、テック系企業の賃料査定データベースをテストで
導入してみたのですが、新築に関して言えば
使い物になりませんでした。


この会社では大手ハスウメーカーや
大手アパートビルダーと提携し
そのデータをもらっているとのことでしたが、
単身向け物件で当社が考えるマーケット賃料から
5000円から8000円高く査定結果が出てきました。

これはこれらの会社が

サブリースにてオーナーから一括借り上げし、
無理に賃料を釣り上げている結果のエラー
と、
当社では認識しています。
それくらい賃料というのは吊り上げようとすれば、
一応はできてしまう
のです。

※これらの会社の建物が素晴らしく、
競合物件と比べ賃料が取れるというわけでもありません。



この場合も同様に、自らが賃料が妥当かどうか、
チェックするしか防衛策はありません


あるいは、

本当に信用できる業者から購入するか

です。

(この見極めは難しいかもです。
 広告をバンバンやっている有名な会社=信頼できる会社
 という短絡的な考えになりがちなので)


新築・中古のいずれにしても、
今現在の賃料がどれくらいなのか、
そしてもっと言えば、その賃料が向こう10年スパンで
どの程度下落する見込みなのか、
ここまでは当たり前にチェックするべき事項

といえます。


次回は、表面利回り計算上の分母の部分を見ていきます。



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藤原 正明
 


 
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