大阪・関西で収益不動産を活用した資産運用コンサルティング会社を経営する30代社長のブログ

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関西圏を中心に収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を展開する大和財託の社長ブログ。不動産投資・土地活用・賃貸経営などの最新情報を配信!


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


だいぶ大阪も秋めいてきました。
紅葉もようやく始まってきましたし、
御堂筋のイルミネーションもスタートしました。
(何とか京都の紅葉を見に行ければと計画中です)


いよいよ今年の残り1か月半を切り
実働を考えるとあと1か月ということになります。


不動産・建築業界は12月上旬以降、
売買・建築の新規案件は
落ち着く傾向がありますし、
賃貸の動きも同様ですので、
総力でお客様のために頭と身体に汗を
かいてまいります。


この一年間はいろいろありました。

昨日の日本経済新聞の

一面トップでも取り上げられていた通り、

これまでの金融機関による

収益不動産に対する積極融資姿勢が

厳格化する中において、
収益不動産の販売・建築に関連する会社の多くが
厳しくなっている状況下で、
当社はほとんど影響なく事業を展開することが出来ています。


1棟中古物件と用地の仕入れも順調ですし、
新規事業の土地活用事業も
相談がどんどん入り込んでいます。

※土地活用に関しては、
すでに数件はコンサルティングを進めており、
建設業許可後に工事請負契約締結予定です。

これもひとえに、

顧客の利益になる仕事を徹底して行ってきたことと、

絶えず事業モデルを刷新しブラッシュアップをしてきたこと、

空中戦法的なことを行わず着実なストック&フロービジネスを

展開してきたからこそであります。

 

会社は外部環境に応じて常に変化していかなければ
生きていけません。

 

これからも当社は軸をぶらさず、

新たな事業領域への展開を行ってまいります。


当社が目指すところは、

収益不動産を活用した
資産運用のプラットフォーマー


です。

当社が提供するプラットフォームにアクセスいただければ、
収益不動産を軸に資産運用のあらゆるサービスが
受けられる状態になります。

※プラットフォームを提供しますが、
実際にサービスを行うのも今のところは当社になります。
これは当社基準でまともに顧客ファーストの
事業を行う会社が無いため、
プラットフォームの提供と同時に
各サービス提供も当社がワンストップにて
行う形となります。


圧倒的顧客志向で、
収益不動産・建設業界でNO.1を目指します。

さて本題です。

本日は、


「真の利回り」
 

です。


先週は正確な手取り収入の求め方をご紹介しました。

(とてもシンプルで初歩的な話ですが、
 肌感覚では不動産投資をしたいとお考えの方の80%位は
 こういう計算すらしていないと思います。
 だから業者の数字のトリックや営業トークを
 鵜呑みにしてしまうのです。)

前回の記事はこちら

今回は物件の真の利回りである総収益率FCRについて
改めてご紹介します。

※最近新たな読者層の方々が増えており、
過去のブログをご覧いただけれれば良いのですが、
そういう方ばかりではないのでこうして改めて
発信させていただきます。

■真の利回り:総収益率FCR

前回、営業純収益としてNOIをご紹介しました。

これは空室・滞納損、物件を保有するにあたり
必ずかかってくるコストを控除した、
手取り収入
だとお伝えしました。

正確に利回りを計算するための分子としては
このNOIを用いることになります。

では分母はどうでしょうか。

表面利回りを計算するときに用いる
物件価格では不十分です。

不動産取引においては、
購入時(投資時)にかかる諸費用が
他の投資に比べて非常に高額になるため、
こういった費用を投資利回りを求める際に
計算に含めないと正しい利回り計算が

できていないことは明らかです。


また、物件によっては、
購入後に大規模修繕や室内リフォームを行ったり
する場合もあります。

そういった、購入初期にかかる
あらゆるコストを拾い出し
その値を分母として利回り計算することで、
この投資での総投資金額に対する
リターンを計算することが出来る
わけです。

その時の解を総収益率FCRと呼びます。

総収益率FCR = 営業純収益 NOI  / 総投資金額   【%】

これを求めずして、
物件の本当の利回りは表せませんので
購入検討時には必ず求めるようにしてください。

総収益率FCRの意味合いを別の言葉に置き換えると

物件および購入諸費用など
全てを自己資金で投資した場合における
自己資金に対する利回り


と言えます。

総投資金額10,000万円

(物件価格9,500万円、購入諸費用500万円)
総収益率FCR=7%だった場合、
投資家が受け取る税引前キャッシュフローは

税引前CF = 10,000万円 × FCR7%  =700万円

となります。

この値が高いことが重要なのは明らかですが、
不動産投資を行うに際し全額現金で投資する方は
かなり少数派であり、多くの方は融資を利用します。

投資の本質は、

自己資本(自己資金)に対して
どの程度リターンがあったか、


ということでので、
この総収益率FCRだけでは投資分析は不足しています。
(全額自己資金で投資するわけではないので)

そして、実は不動産投資は、
物件自体の利回りでみると、
正直それほど高くはありません。
(総収益率で5~7%位です)

それでも私としては不動産投資は
様々な投資の中で一番優れていると考えており、
当社は事業を展開しているわけです。

それは、投資をするにあたり、
全額自己資金で賄う必要はなく、
融資を利用できるから
です。

これにより、自己資金・自己資本に対する
投資効率を劇的に高めることが出来る
わけです。

次回は融資利用時に考慮するべき指標について
解説してまいります。

大和財託株式会社 
藤原 正明
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週、懇意にしている
首都圏を地盤とする不動産・建築会社の経営者の方と
様々な情報交換を行いました。


融資の件については、首都圏での融資の引き締めが
ますます顕著になってきたとのことでした。
(先週は不動産向け融資に積極的だった信用金庫に
監督省庁の立ち入り検査が入ることになったと報道)


特に、サラリーマン向け融資は
ノンバンクかアパートローンで有名な1社のみとなり、
物件価格に対し一定の自己資金を投下できなければ
収益物件を購入することは難しくなりました。

※区分マンションは信販系が
融資を出しますので購入できますが、
利回りの低さを考慮すると
購入するべきではありません。


一方、会社経営者や医師、
一定の金融資産を持つ方に対しては
融資は変わらず出ている状況です。


関西圏においては首都圏ほどではないですが、
サラリーマン向け融資はどんどん厳しくなってきつつあり、
一方高属性の方への融資は全く問題なく出ています。

※ただし、当社の場合はサラリーマンの方にも
アパートローン以外の金融機関でも
融資を提供することが可能となっております。



このような状況を鑑み、
当社では首都圏への進出を
来年以降にも開始することにしました。



とはいえ、首都圏の物件を提供するのではなく、
当社地盤の関西圏の物件を融資とセットで
首都圏の方々に提供する拠点を作る
ということです。

首都圏など関西以外にお住いの方に対しても、
全く問題なく融資付けを行うことが可能
です。


実際、当社の集客手法はインターネットのみですので、
今でも首都圏在住の方が

当社顧客になっていただいているのですが、
やはり拠点がないことでのコンサルティングのし難さは
あると感じていますし、顧客側も密なコミュニケーション、
コンサルティングを求めていますので
拠点が必要という判断になりました。


その絡みもあり、今後当社では業務提携している
首都圏の会社が開発した物件を

仲介という形にはなりますが
紹介できる体制も合わせて作りました。


創業6年目に入りましたが、
当社が創業時から大切にしてきた
地に足の着いた事業展開、
顧客ファーストの経営方針
により、
昨今の融資事情の変化に影響を受けない経営基盤を
構築することができた
と自負しております。


融資が出ない今だからこそ、
資産運用・資産形成を希望する一人でも多くの方に
当社サービスを提供することが

社会貢献に寄与できるものと
考えております。

詳細決まりましたら、
またプレスリリースいたします。

さて本題です。                                                                           
本日は、

「正確に手取り収入を把握する」

です。


先週までは一般的な利回りである
表面利回りについて複数回にわたり解説してきました。


今回は、真の利回りを求めるに際しての途中ステップである
正確な手取り収入について解説いたします。


■真の利回り:総収益率FCR


物件の真の投資パフォーマンスを表す指標は
総収益率FCRによって表されます。

この数値の意味するところは
物件を全額現金で購入したならば、
所得税・住民税などが引かれる前の手取りは
投資総金額×FCRで求められる金額になる

という事です。


表面利回りではこういう計算は成り立ちませんので
投資する大前提としてFCRを求めずして
投資判断することはあり得ないことなのです。


FCRを求めるには段階を踏む必要があるため、
順を追ってみていきます。


・ステップ1 真の収益を知る

年間家賃収入がそのまま手残りになるわけではありません

ここで言う年間家賃収入は

一年中満室であることを想定していますので、
年間満室家賃収入と言葉を置き換えます。


賃貸経営を行っていくと、
空室が発生したり、家賃滞納が発生したりと
収入が変動します。

空室損失・滞納損失を考慮した収入を
実効総収入と呼びます。


実効総収入=年間満室家賃収入 - 空室・滞納損失


さらに、不動産を所有すると様々なコストがかかってきます。

 固定資産税・都市計画税

 建物維持管理費(清掃、各種設備法定点検)

 水道光熱費

 管理会社への手数料
 
 原状回復費用
 
 賃貸仲介業者への広告料、事務手数料


 などなど


株式投資などではこういったコストはないわけで、
不動産投資の知識が全くない人は
入ってきた収入がそのまま残ると思いがち
です。

正確にはこのコスト(運営費)を支払ったのが
手残り
になります。


これを営業純利益:NOIといいます。


営業純利益NOI = 実効総収入 - 運営費


不動産投資が不動産賃貸事業と言われる所以でもあります。


これで手残りの金額が出ました。

=============================

※もし、物件を現金で購入したならば、
NOI=手取りになるのですが、
多くの方は融資を利用すると思いますので、
実際にはここから金融機関への返済をする必要があります。


最終的には、所得税・住民税がかかりますが、
税金が引かれる前の税引前キャッシュフロー(CF)は
次の通りとなります。


税引前CF =  NOI  -  金融機関への返済金額

=============================

利回り計算をする上では、

この手残りでする必要があるのは
当然とご理解いただけると思いますが、
巷には業者・一般投資家問わず、
意味のない、タラレバの年間満室想定家賃ベースで
利回り計算しそしてそれを信じ
投資しているのが現状です。


ちょっと長くなりましたので、次回に続きます。

次回は総収益率FCRと
融資利用時に求める必要があるローン定数k
の解説を行います。


大和財託株式会社 
藤原 正明

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日38歳の誕生日でした。

会社メンバーからは誕生日プレゼントを頂きました。



今治タオル生地のバスローブでしたので、
これからの風呂上りに利用したいと思います。
(ワイン片手ではありません)


そのほか、取引先、お客様からも
お祝いのお言葉・頂き物を頂戴し
とてもうれしく感じております。



以前に比べると、誕生日の位置づけも
特別なものとは感じなくなってきました。

以前は誕生日は祝ってもらえるもの
というものでしたが、
この年齢になるとて祝ってもらっても
あまりうれしいとも感じません。
むしろ、私に生を授けてくれた
親に感謝する日という感覚になっています。


人生折り返しを迎え、
残りの限られた人生を悔いのないように、
一人でも多くの方のお役に立てるように
事業に人生をかけるという思いを
改めて考えた日となりました。


業界全体的には潮目が変わりつつありますが、
当社はこれまでの信頼の積み上げにより
顧客への融資付けも大きな影響はないため、
ある意味チャンスと考えていますので、
既存事業と新規事業でシナジーを出して
業界no.1を目指してまいります。

 

さて本題です。

                                                                             
本日は

「表面利回りの深堀 3」

です。


以前の記事はこちら

前回は表面利回りを計算するうえでの
分子部分である収入面の注意点を解説しました。


今回は分母部分である物件価格についての
注意点について書きます。



【表面利回り】

計算式:

 表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】




■物件価格の範囲

本ブログで何度か発信していますが、
悪意ある業者は物件価格においても数字をコントロールし、
見かけ上の利回りを良く見せようとしますので
注意が必要です。

ここでいうコントロールとは、
物件価格の範囲を限定することで
物件価格金額総額を下げ(分母を下げ)、
結果利回りが高いように見せる
というインチキです。


当たり前のことですが、
数式における前提条件を合わせないと
計算結果の比較というのは何の意味も持たず
誤った判断に至ってしまいます。


多くの方がイメージする物件価格は
土地+建物のセット価格の事です。


中古物件の場合だと表面利回り計算においては
数字のコントロールはしにくいと思います。


つまり、物件価格は
ポータルサイトや物件資料で表示されている
価格をそのまま計算に持ってくることが出来ます


※しかし何度も言いますが、表面利回り自体が
投資判断には役に立たたないことを申し添えます。



一方、新築物件はちょっと異なることがあります。


ここで、新築1棟の場合、取引形態には二通りあります。

・不動産売買 取引

・建築請負 取引



不動産売買取引は中古1棟の場合と同じで、
土地・建物を一体の不動産投資て売買する取引となり、
そこで表示される表面利回りはあまりトリックは
入りにくい
です。

あるとすると、建物消費税を抜いて
表面利回りを計算するパターン
があります。

物件価格に消費税が含まれているのかどうか、
良くチェックしてください。


※B to Bのオフィスビル投資などでは
消費税抜きで利回り計算します



一方、建築請負による取引とは、
投資家が土地を先に購入し、業者とは建物建築工事の
請負契約を締結するパータン
の取引です。


この場合は、不動産取引というより、
建築請負取引となるので
利回り計算する時には注意が必要
です。



建物を一から建築する場合、
様々な工程・手続きを経て完成しますが
その過程で発生する費用を上記の物件価格に
含めるのかどうかで、新築物件の「物件価格」は
変化する
ことになります。


そして、業者側は表面利回り計算時にこれをうまく利用し、
あたかも中古1棟物件の「物件価格」と同等に見せて
投資検討者への物件資料に記載しているケース

かなり散見されます。


例えば以下のような項目が
利回り計算に入っているか、よく見てください。


・外構費用(カーポートとか自転車置き場、外回り全般)
・地盤改良費用
・造成費工事
・上下水道工事費(主に引込)
・安全対策費
・建物追加工事予備費


 等々

本来建物が存在するためには
上記部分も含む必要があります。


例えるならば、

中古1棟の不動産売買取引において、
外構費用とか上下水道引込工事費相当を
物件価格から控除して表面利回りを計算する


ということが一部の新築物件を供給する業者では
行われています。
これっておかしすぎます。


上記項目のトータル金額も
10戸前後の木造アパートの場合であっても
1000万円以上になりますので
この部分を利回り計算に含めるか含め無いかは、
計算結果に大きく影響を及ぼすことになります。




新築投資においてはこういうことが
当たり前のように行われていますし、
無知を逆手にとって数字の欺瞞をする
業者が多いことをよく理解してください。



とにかく、利回り計算をする場合は、
計算前提条件を統一しておかないと
エラーの利回りが出てきてしまい、
それを鵜呑みにして投資判断すると
危険である
という事です。



次回は真の利回りについて解説します。



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